松山湖新地塊僅21606元，背后原因不止一個！

昨天，松山湖地塊順利出讓?，但最終成交樓面價僅為21600元/㎡，明顯低于市場預期。我們來深入分析一下背后的原因及其可能帶來的影響。

首先，值得肯定的是，華潤再次成功摘地?，今年東莞僅出讓的兩宗地塊均由華潤競得，實力可見一斑。

那么，為何此次成交價會低于預期？主要有兩方面原因：
1??競拍參與度不高。地塊掛牌初期雖有多家企業表示興趣，但實際參與競拍的僅有兩家。無論其他開發商是因意愿不足還是條件限制未能參與，都反映出當前土地市場的活躍度有限。

2??樓面地價創下新低。自2019年以來，松山湖出讓的住宅用地多為高層項目，最低樓面價也在2.2萬元/㎡左右。而此次地塊規劃為類別墅用地，市場普遍預期其價值可達2.5萬元/㎡左右。然而，實際成交價卻成為近年來的最低水平，確實出乎意料。

這一結果將對市場產生哪些影響？

最直接的影響在于松山湖的別墅及高端住宅市場。根據地塊條件推測，未來產品可能以別墅為主，但定位或許并非頂級豪宅，預計套均總價不超過1000萬元，單價約4萬余元。若新房別墅以這一價格入市，勢必對區域內二手豪宅形成價格壓力。

目前，松山湖二手房成交均價維持在2.8-3萬元/㎡，居東莞首位，主力產品為100余平的3-4房。這表明，支撐松山湖市場的核心客群是以學位需求為主的改善型買家，而非高端豪宅客群。因此，松山湖的豪宅市場可能持續承壓。

不過，這一結果對東莞整體樓市的影響相對有限。當前市場邏輯已發生變化：過去地王頻出帶動房價上漲的模式已難以為繼，市場正從增量開發轉向存量運營。

如今，二手房市場表現已成為決定新房價格的關鍵——二手房成交活躍、價格穩定，新房市場才能保持穩健?？梢哉f，二手房價格是城市房產價值的“壓艙石”?，管理好二手房市場，才能穩定城市房地產的整體價值。

最后，關于東莞樓市格局，南城與松山湖之間的比較或許已不再具有實際意義。隨著高端客群逐漸向南城等主城區聚集，南城的長期發展前景更為明朗，而松山湖的市場定位或將更多聚焦于改善型需求。

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