中央定調(diào)，房地產(chǎn)徹底明牌了！

如果說，四中全會(huì)公報(bào)「推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展」的定調(diào)還太過宏觀，那么，隨著「十五五」規(guī)劃建議全文公布（10月28日），未來5年的房地產(chǎn)形勢(shì)已經(jīng)徹底明牌了！

明源君認(rèn)為，概括起來其實(shí)就三句話：讓新購房者率先住上好房子，助推新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展；讓存量住戶陸續(xù)住上好房子，拉動(dòng)消費(fèi)；讓未購房的人有房子住，進(jìn)一步推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程！

下面，我們逐一展開進(jìn)行剖析。

01

「十五五」規(guī)劃建議明確提出，因城施策增加改善性住房供給。建設(shè)安全舒適綠色智慧的「好房子」，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。建立房屋全生命周期安全管理制度。

2022年8月，住建部部長倪虹在調(diào)研時(shí)首次提出「好房子」概念。自那以后，從中央到地方一系列「好房子」政策出臺(tái)，市面上也陸續(xù)出現(xiàn)各種「好房子」，但今年「好房子」才真正跑出加速度：

3月，「好房子」建設(shè)首次寫進(jìn)政府工作報(bào)告；5月1日實(shí)施的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》明確了「好房子」標(biāo)準(zhǔn)；8月，《中共中央 國務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》提出系統(tǒng)推進(jìn)「好房子」和完整社區(qū)建設(shè)；如今，又被納入到了「十五五」規(guī)劃建議。 點(diǎn)擊了解，數(shù)字新成本

之所以這么大力推動(dòng)，我認(rèn)為至少有三層原因：

一是最近幾年居民住房需求發(fā)生重大變化，改善客群越發(fā)占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，對(duì)住房的功能結(jié)構(gòu)、服務(wù)質(zhì)量、居住環(huán)境等均提出新的要求。

二是近幾年房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整，預(yù)期走弱的形勢(shì)下，要刺激需求必須要有讓人眼前一亮的好產(chǎn)品，「好房子」可以引導(dǎo)需求、創(chuàng)造客戶。

三是助推新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展。很多人看到這里可能一頭霧水，畢竟在很多人眼里，房地產(chǎn)擠壓了消費(fèi)和科技發(fā)展。在粗放式發(fā)展的時(shí)候，其對(duì)科技的帶動(dòng)作用確實(shí)很微弱，但進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，其可為科技創(chuàng)新應(yīng)用提供豐富場(chǎng)景。

我們都知道，人類第一次工業(yè)革命的標(biāo)志是蒸汽機(jī)。蒸汽機(jī)的改良，就跟當(dāng)時(shí)的好房子緊密相關(guān)。1500年之后，倫敦人口快速增長，木材供不應(yīng)求，物美價(jià)廉的煤炭就成了替代品。 點(diǎn)擊了解，0基礎(chǔ)玩轉(zhuǎn)視頻獲客

由于沒脫硫的煤燒出來的煙很臭，家里要想燒煤，就得想辦法把煤裝進(jìn)一個(gè)封閉的空間里，把燃燒的煙排到室外，這個(gè)封閉的空間叫壁爐，它的上半部分叫煙囪。

15世紀(jì)晚期，倫敦只有少量有錢的居民才修磚石結(jié)構(gòu)的房子，但16世紀(jì)以后，消費(fèi)升級(jí)帶動(dòng)磚石結(jié)構(gòu)的房子大量修建，對(duì)煤炭的需求量劇增，很快就把近地表的煤挖完了，往礦井深處挖，則面臨礦井透水的威脅。最后，是托馬斯·紐卡門設(shè)計(jì)的蒸汽機(jī)解決了這個(gè)問題：將礦井里的水抽走。

由于英國的煤炭需求量大，所以對(duì)紐卡門蒸汽機(jī)的需求量自然也大，這就讓投入資金改良蒸汽機(jī)變得有利可圖。

之后，瓦特在此基礎(chǔ)上改良的蒸汽機(jī)不僅能耗更小，而且可以運(yùn)用到更多的場(chǎng)景，蒸汽機(jī)成為第一次工業(yè)革命的象征。

四中全會(huì)公報(bào)釋放的其中一個(gè)重大信號(hào)就是科技自立自強(qiáng)與制造業(yè)穩(wěn)定比重，房地產(chǎn)完全可以成為一個(gè)巨大的試驗(yàn)田。

四中全會(huì)提出「以新需求引領(lǐng)新供給，以新供給創(chuàng)造新需求」。雖然說的不是房地產(chǎn)，但卻很適用房地產(chǎn)。

明源君最近在外密集調(diào)研，也見到了大量供應(yīng)鏈驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品創(chuàng)新，以及產(chǎn)品創(chuàng)新倒逼產(chǎn)業(yè)或技術(shù)升級(jí)的案例。

「十五五」規(guī)劃建議還提出，清理汽車、住房等消費(fèi)不合理限制性措施。限購有望進(jìn)一步取消，購房者會(huì)有更多選擇。這對(duì)房企來說，是挑戰(zhàn)，更是機(jī)遇。

02

今年7月召開的中央城市工作會(huì)議，將城市更新作為推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手，強(qiáng)調(diào)通過優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)、完善功能布局、加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等措施，提升城市安全性和宜居性，重點(diǎn)解決老舊小區(qū)改造、歷史文化保護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)等民生問題，同時(shí)補(bǔ)足城市安全短板。

前不久，倪虹在發(fā)布會(huì)說：「現(xiàn)在新規(guī)范是要求新房子能夠建成好房子，同時(shí)我們也在研究,想辦法讓老房子通過改造向好房子靠攏。」

「十五五」規(guī)劃建議再次明確，堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展，大力實(shí)施城市更新，建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市。

未來，城市更新還將持續(xù)發(fā)力。因?yàn)椋饶軒?dòng)投資，又能改善民生，還能營造豐富的消費(fèi)場(chǎng)景，拉動(dòng)消費(fèi)。

一、拉動(dòng)投資方面

近年來，全國城市更新工作緊緊圍繞8大重點(diǎn)任務(wù)持續(xù)推進(jìn)。近三年每年的城市更新項(xiàng)目數(shù)量均保持在6萬個(gè)以上，「十四五」期間相關(guān)投資總規(guī)模預(yù)計(jì)可達(dá)20萬億元，投資拉動(dòng)的作用十分顯著。雖然2024年城市更新項(xiàng)目數(shù)量有所減少，但是投資額較上年仍保持增長，說明發(fā)展模式逐漸轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升。

今年以來，多地已經(jīng)落地城市更新相關(guān)實(shí)施文件，深圳、上海等多地探索通過政策優(yōu)化，鼓勵(lì)小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)所有人參與開展自主更新，加速推進(jìn)老舊小區(qū)項(xiàng)目更新。 點(diǎn)擊了解，0基礎(chǔ)玩轉(zhuǎn)視頻獲客

二、改善民生方面

「十四五」期間，全國累計(jì)改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)24萬多個(gè)，惠及4000多萬戶、1.1億人；更新改造供水、燃?xì)狻⒐岬鹊叵鹿芫W(wǎng)84萬公里；打造「口袋公園」1.8萬多個(gè)、城市綠道2.5萬公里，這些都是實(shí)實(shí)在在的以「小切口」改善「大民生」的舉措。

三、營造消費(fèi)場(chǎng)景

城市更新是一項(xiàng)綜合性工程，改造之后可以注入更多公共服務(wù)配套，還能發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營。比如，有些城中村歷史悠久，古祠堂、古民居等完全可以在保護(hù)好的前提下開發(fā)利用，發(fā)掘文旅產(chǎn)業(yè)的潛力；還有些城中村本身就有特色產(chǎn)業(yè)，比如廣州的「淘寶村」里仁洞、服裝產(chǎn)業(yè)聚集的康樂村等，改造完全可以和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)結(jié)合在一起，助推城中村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁向更高層次。

明源君在長沙調(diào)研時(shí)，逛了一下豐盈西里，那里本來是一個(gè)很普通的巷子，但經(jīng)過改造之后，成了網(wǎng)紅打卡地。

千萬不要低估大家——特別是年輕一代——對(duì)「美好生活的向往」。陸銘教授在他的書里講了一件特別有意思的事情：2020年，我們?cè)诮K昆山調(diào)研了「農(nóng)民工」群體。他們說，在昆山打工，工資要高于深圳，但是他們更愿意去深圳。為什么呢？答案是，深圳的夜生活豐富。

當(dāng)然，相比增量開發(fā)的大開大合，城市更新更多的需要繡花針功夫，這是很多開發(fā)商欠缺的。

03

截至去年末，我國常住人口的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到67.00%。今年7月召開的中央城市工作會(huì)議也定調(diào)——我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期……

但城鎮(zhèn)化仍在繼續(xù)，只不過相比之前，速度放緩了而已。對(duì)此，「十五五」規(guī)劃建議是這么說的：

深入推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化。科學(xué)有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，推行由常住地登記戶口提供基本公共服務(wù)制度……加快城市群一體化和都市圈同城化……

為什么要推動(dòng)城鎮(zhèn)化？因?yàn)槌鞘械男矢撸〗芨ダ?韋斯特在《規(guī)模》一書中用詳細(xì)的數(shù)據(jù)揭示了這一點(diǎn)：

城市具有超線性縮放特性，人口翻倍時(shí)專利數(shù)、餐廳種類以指數(shù)冪方增長。比如，城市人口增加1倍，基礎(chǔ)設(shè)施只需增加0.85倍。所以，城市是文明的熔爐，創(chuàng)新的中心，財(cái)富創(chuàng)造的發(fā)動(dòng)機(jī)，吸引人們?cè)丛床粩嗟赜咳搿?/p>

據(jù)《2025中國城市長租市場(chǎng)發(fā)展藍(lán)皮書》顯示，當(dāng)前我國租房人口已接近2.6億人，其中四大一線城市租房人口就近4000萬人，占常住人口總數(shù)近50%。

過去，很多人想進(jìn)城工作，但是擔(dān)憂買不起房，現(xiàn)在這種焦慮已經(jīng)得到緩解。「十四五」時(shí)期，國家建設(shè)籌集了各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬套（間）、惠及3000多萬群眾。

2025年三季度，核心八城集中式公寓規(guī)模約143.13萬套，其中保租房66.57萬套，占比約47%，「市場(chǎng)化+保租房」雙軌格局成型。

如今，租賃住房也越來越有生活感，不少運(yùn)營商給租客提供了豐富的公共空間與設(shè)施，組織線上線下社群活動(dòng)，打造有歸屬感的社區(qū)文化，甚至提供快遞代收、合作商戶折扣等生活解決方案。

運(yùn)營端，也越來越多引入智能運(yùn)營管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)線上報(bào)修、線上支付等功能，響應(yīng)速度大幅提升。更精準(zhǔn)的用戶畫像、更智能的需求預(yù)測(cè)，甚至還能實(shí)現(xiàn)「供需兩端的高效匹配」。

「十五五」規(guī)劃建議全文明確提出：優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。這意味著，未來相關(guān)保障還會(huì)進(jìn)一步完善。

今年9月15日，我國首部住房租賃專門法規(guī)《住房租賃條例》正式施行，8個(gè)「首次」制度設(shè)計(jì)，填補(bǔ)了租賃住房市場(chǎng)的法律空白，標(biāo)志著住房租賃行業(yè)正式步入規(guī)范化、法治化發(fā)展新階段。

9月中旬發(fā)改委發(fā)布通知，要求進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報(bào)推薦工作，明確提出了包括市場(chǎng)化租賃住房在內(nèi)的尚無推薦發(fā)行案例的新資產(chǎn)類型項(xiàng)目的發(fā)行路徑。

這標(biāo)志著租賃住房行業(yè)邁入以「法治規(guī)范」和「金融閉環(huán)」為標(biāo)志的高質(zhì)量發(fā)展階段：法治的完善為市場(chǎng)劃定了清晰的跑道，金融的創(chuàng)新則為行業(yè)注入了持續(xù)的動(dòng)能，行業(yè)將向著更加規(guī)范、穩(wěn)定且充滿活力的方向發(fā)展，為進(jìn)城新市民保駕護(hù)航。

04

月初的發(fā)布會(huì)上，住建部強(qiáng)調(diào)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是為了推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展歸根到底是要讓人民群眾住上「好房子」。

但是，好房子不止是房子本身。四中全會(huì)公報(bào)將「推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展」的表述置于「加大保障和改善民生力度」部分，標(biāo)志著房地產(chǎn)的定位從過去單一的民生保障或經(jīng)濟(jì)刺激工具，轉(zhuǎn)變?yōu)榕c促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大投資、優(yōu)化區(qū)域布局和推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化等國家戰(zhàn)略協(xié)同聯(lián)動(dòng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

當(dāng)然，好房子還是前提。無論新建、更新，還是租賃住房，錨定這點(diǎn)就不會(huì)錯(cuò)。

（作者：明源不動(dòng)產(chǎn)研究院總編、首席研究員艾振強(qiáng)）

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