外環(huán)外一哥，房價觸底了

最近，朋友圈有個消息刷屏了，七寶一梯隊學區(qū)房，萬科城市花園單價3萬多就能成交。

講實話，這個價格在市中心買個老破小都費勁，更別說兼顧學區(qū)了。

過去，七寶憑借外環(huán)教育高地，萬科地產(chǎn)大本營的名頭，二手房價輕松突破上海環(huán)線定價體系，有著不小的泡沫。

如今，經(jīng)過四年的深度回調(diào)，七寶部分小區(qū)比2016年還便宜了。

難道七寶的房價，已經(jīng)觸底了？

七寶迎來最后一跌

自從七寶中學崛起后，七寶的房價就一路高歌猛進。

樓市下行這幾年，七寶的二手房價跌幅也相對溫和。

相較其他網(wǎng)紅板塊來說，稱得上堅挺。

時間來到今年三季度，七寶開啟最后補跌，速度非常快。

萬科城市花園，萬科開發(fā)的品質(zhì)小區(qū)，對口明強二小+七寶二中。

2022年房價高點時賣到9.3萬/平，今年年初還維持在6萬單價。

到了8月份，迅速跌至3.7萬/平，相較最高點跌幅60.57%。

對口明強小學+七寶三中的東方花園二期，3月份成交單價維持在8萬左右。

到7月份已經(jīng)跌至6.6萬/平。

白雪公主，對口七寶文來學校，2022年房價高點時賣到9.7萬/平。

今年6月份，這個小區(qū)還維持在6萬多的成交單價。

到了9月份已經(jīng)快速跌至5.1萬/平。

三個月時間，二手房價狂泄20%。

七寶學區(qū)房的補跌速度，真的超乎想象。

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跌出性價比

從價格上來看，七寶的標桿次新，皇都花園，東碧林灣，都有明顯回落。

房齡再老一點的學區(qū)房，相較于2022年最高點，已經(jīng)腰斬。

萬科城市花園，無論是1房還是2房，價格都比2016年還低了。

對口明強東校+七寶三中的寶儀花苑，已經(jīng)跌穿2016年的價格。

價格端的急跌，刺激了潛在買家入市，反映到成交上，就是量的回暖。

作為外環(huán)的一梯隊板塊，很多家長都心甘情愿為七寶買單。

9月份七寶二手網(wǎng)簽量直接爆了，136套，是近半年的最高數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)來源：房外房研究院

其中賣的最好，是萬科城市花園和九星家園。

萬科城市花園，不僅對口七寶二中，社區(qū)內(nèi)還坐落著免學費的民辦一梯隊德英樂實驗學校（九年一貫制）。

進可搖民辦，退可進對口，家門口搞定優(yōu)質(zhì)教育。

雖然房齡老了點，但已經(jīng)做過美麗家園改造，再加上萬科物業(yè)比較給力，小區(qū)保養(yǎng)得非常不錯，內(nèi)部配套也很成熟。

現(xiàn)在1房100多萬，2房300多萬就能買，適合預(yù)算較低的家庭。

九星家園，2020年的次新動遷房，對口七寶三中，兼顧學區(qū)與自住。

56平1房門檻價350萬；65平2房門檻價495萬。

七寶的部分學區(qū)房，已經(jīng)跌出極致的性價比。

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七寶值得買嗎？

如果不看環(huán)線邏輯，只考慮配套+性價比。

七寶絕對是值得買的。

1、板塊底子厚，小區(qū)品質(zhì)高

不同于浦東的一些學區(qū)房板塊（張江、御橋），七寶的歷史底蘊濃厚，居民底子殷實，消費力也強。

七寶古鎮(zhèn)在歷史上，曾是一個繁榮的商業(yè)和文化中心。

現(xiàn)在的七寶老街也被認定為上海市歷史風貌保護區(qū)，并發(fā)展成知名的商業(yè)旅游景區(qū)。

七寶的房地產(chǎn)市場起點很高，早期開發(fā)的項目都是高端商品房別墅。

比如大都會高爾夫和風、大千美墅等，還配套建設(shè)了高爾夫球場。

閔行是上海房地產(chǎn)開發(fā)的先頭部隊。

而七寶，則是萬科地產(chǎn)深耕上海的重要據(jù)點。

雖然現(xiàn)在的萬科被貼上了“郊區(qū)盤”、“中產(chǎn)盤”的標簽。

但在當年，它代表著來自深圳特區(qū)的先進開發(fā)理念。

2005年，萬科朗潤園的售價就達到了14000元/㎡。

這個價格，不僅與市中心的長壽路板塊持平。

更比同期的大寧板塊（寶華現(xiàn)代城售價約10000元/㎡）高出不少。

不難看出，七寶在上海樓市中的地位，從一開始就站在了相當?shù)母叨取?/strong>

2、配套完善，基本面堅固

有著輝煌的起點，再加上后期配套建設(shè)跟得上，七寶的基本面非常堅固。

這里的商業(yè)、交通和教育資源都非常出色。

是上海剛需、剛改買房一定會看的板塊。

領(lǐng)展廣場、寶龍城、維璟廣場3個大型綜合體，妥妥的市級商圈級別。

論教育，七寶更是外環(huán)外的扛把子，楊浦到了閔行都得夸一夸七寶。

明強小學東西校、七外、上寶、文來、七寶中學都是家門口的好學校。

小初高可以一站式搞定，如果高考考入交大，從幼兒園到大學都不用離開閔行。

除此之外，七寶板塊內(nèi)有兩個大型公共綠地——閔行文化公園和閔行體育公園，煙火與雅致并存。

軌交有機場聯(lián)絡(luò)線和9/10/12號線，以及在建的嘉閔線。

從七寶5站可進內(nèi)環(huán)(宜山路)，6站到CAZ(徐家匯)。

對教育要求高的家庭來說，七寶絕對是一個很好的置業(yè)板塊。

不過這里也有缺點，沒有大型三甲醫(yī)院，看病大多依賴社區(qū)醫(yī)院和外部資源。

新房供應(yīng)也少，存量房源老化比較嚴重，同時靠近機場，飛機航道帶來的噪音問題不可避免。

最后

這些年來，七寶最大的詬病就是學區(qū)房泡沫和航道噪音。

如今補跌過后，七寶的學區(qū)房價格回到了十年前。

已經(jīng)比虹橋的一些樓盤還香了。

同等品質(zhì)下，古美和漕河涇的價格也是高于七寶的。

當市場回歸理性，才是自住買家精挑細選的好時機。

七寶，這個外環(huán)外的強者板塊，在擠掉學區(qū)泡沫后，依然值得期待。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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