當龍湖把你的dream stores開到了周圍一公里

【潮汐商業評論/文】

晚上10點，下沙大學城進入“夜間模式”，浙江理工大學的大四學生陀陀剛吃完“去山山”，轉頭就拐進了幾步開外的“SipSite幸福”。吧臺旁的鈴鐺不時作響，與稍遠處的背景音樂交織，陀陀說，特調里的果香是種青春且叛逆的況味，“這才是杭州的味道”。

過去一個月，附近的冠寓、大學城，新開通的地鐵1號線高沙路站，很多人正是尋著味道，來到下沙歡肆街區。從吃一頓能出片的漂亮飯，到喝一杯有氛圍的小酒；從在市集淘換到喜歡的東西，到帶毛孩子來散步……周圍年輕人的這些需求，似乎都能在這個不大的街區里滿足。

用陀陀的話來說“它好像知道我們想要什么，提供的不是那種被精心設計的消費路線，而是一種可以自主選擇、自由穿梭的生活場景?！?/p>

正是這種“自主選擇”的感受，讓龍湖歡肆這個體量不大的商業街區，在杭州、合肥、成都等新一線和一線城市，迅速贏得了年輕消費群體的歡迎。在商業地產競爭越來越激烈的今天，歡肆是怎樣通過“小而專”成功破局，獲得了一部分消費群體偏愛呢？

01 以有限空間服務精準客群

行業數據顯示，截至2025年5月，全國3萬平方以上已開業零售商業項目總數超6700個，總面積約5.9億平方米。存量商業的逐漸飽和，催動著每一座新商業體都秣馬厲兵、嚴陣以待，因為無論是吸引人流，還是品牌招商，在飽和化的競爭里一切皆是挑戰。

在短短7個月的時間，4座歡肆便接連亮相，從合肥、成都到杭州、上海，從9月開業的杭州下沙到即將試營業的上海江橋，歡肆正在一線與新一線城市快速布局，開辟出一條嶄新的增長路徑。

歡肆的成功并非偶然，在面對商業地產同質化競爭時，龍湖選擇了一條差異化的路徑。以杭州下沙歡肆為例，毗鄰印象城等大型商業體的歡肆依然能受到周邊年輕客群的歡迎，正是因為精準定位獲得了獨有的生存空間。

下沙板塊集聚14所高校、25萬師生，這個杭州最年輕的區域為其提供了天然的客群基礎。

想要打動這群年輕人，歡肆不僅需要“有趣的靈魂”，也需要“好看的皮囊”。走出地鐵1號線，你就能看到一個年輕人喜好的松弛場景：屋頂花園的“躺平空間”、下沉廣場的互動舞臺、建筑立面的年輕化色彩運用，構成了一個充滿活力的泛商業空間。

在這里，視覺是直接的情緒語言。崇尚“顏價比”的歡肆，將空間打造成能調動喜怒哀樂、給予客群情緒價值的沉浸劇場——抬頭是屋頂舉杯暢飲的熊貓，腳下是隨時“跳海”的自由、灑脫。目之所及，星巴克的小美人魚、麥當勞的金拱門，甚至是燒烤店的焦糖色背景燈、與街區路邊的繡球花，共同構成一個完整且迷人的視覺體系，持續吸引著年輕人的目光。

運營層面的精心設計進一步強化了這種定位。“同學局”大學生興趣空間定期舉辦校園音樂節、KPOP隨舞活動，負一層的流浪者之歌脫口秀帶來夜間娛樂內容，歡肆市集則成為年輕人日常用餐的主要選擇。這些內容不是簡單的商業配套，而是與目標客群生活緊密相連的必要組成部分。

相較于大型購物中心，不足兩萬方的商業體量，注定很難靠品牌堆積來滿足所有人的吃喝玩樂需求，但歡肆卻以“方方面面只滿足一類人”的策略，在有限的空間內實現了客群濃度最大化。一個大學生可以在這里完成一天的生活安排：上午在漂亮飯市集用餐，下午帶著電腦在小狗咖啡館自習，傍晚在拙味兄弟龍蝦聚餐。整個過程無需刻意規劃，各類需求都能在這個緊湊的空間里得到自然滿足。

通過精準的客群定位、深度的內容運營和與在地客群的深度綁定，這種小型街區商業反而能在大體量項目的夾縫中找到屬于自己的生存空間。這不僅是龍湖在商業地產領域的創新嘗試，也為行業提供了存量時代破局的新思路。

02 混合業態破局核心痛點

行至2025年，傳統商業地產進入競爭紅海，無論是盒子還是街區，都不再是僅憑新鮮感與獵奇心便能滋養生長的物種。環境的復雜性與不確定性，持續擠壓著傳統模式的舒適區，在此背景下，龍湖歡肆所探索的“Hybrid Space”混合空間模式，正在為行業提供一種全新的解題思路。

這一創新的底氣，是龍湖深厚的商業積淀。截至2025年中期，龍湖商業在全國已開業運營的商場數量近百座，包括天街、星悅薈等多個產品線，合作品牌超7300個，這套成熟的商業操作系統，及其背后海量的項目樣本與品牌組合經驗，為歡肆的敏捷創新提供了堅實的支撐。

歡肆模式的創新內核在于將約1-2萬方的街區商業與長租公寓進行有機融合，形成一個“自給自足”的商業生態系統。

以已開業的合肥歡肆為例，700多間冠寓帶來了穩定的居住人口，相當于為商業配套提供了基礎客群保障；而近2萬方的歡肆街區，則為冠寓租戶補充了生活配套，進而提升了長租公寓的競爭力，從數據上看，冠寓合肥高新歡肆店開業不久即接近滿租，坪效相對競品更溢價超50%。

這種“居住+商業”的混合業態創造了一個良性閉環：冠寓為商業輸送穩定客流，商業配套則顯著提升了公寓的居住體驗和價值，實現兩者相互賦能。

從具體運營來看，這種混合模式讓年輕人真正實現了“下樓即生活”的便利。歡肆與冠寓通過連廊、共享空間等設計實現無縫銜接，住戶可以在一天中的任何時段享受商業配套。以杭州下沙歡肆為例，清晨租戶可以在星巴克用冰美式開啟一天，午間在快樂猴超市買個簡餐，下午在小狗咖啡館會友，晚上在酒館小聚，周末在樂刻健身鍛煉。這種24小時不間斷的生活場景，讓歡肆不再是單純的消費場所，而是成為年輕人生活方式的自然延伸。

從行業視角審視，歡肆模式精準回應了當前商業地產領域的核心痛點。

業內一個公認的難題在于：許多開發商對地塊里20%-30%商業配比，無計可施。選擇做銷商，而銷商市場去化困難，并且由于無法統一管理、運營，項目往往會隨著整體界面、客流變差，最終陷入口碑、銷售螺旋下降的死循環。

選擇做運營，具備商業運營能力的開發商少之又少，并且3-5萬方的面積段又相對尷尬，上不及動輒10萬方的大型購物中心，能夠輻射到板塊外的多元客群；下不達1-2萬方的社區商業，既便捷又接地氣。

歡肆通過“商業+公寓”的標準化模塊組合，恰恰為這類地塊提供了可行的解決方案，混合業態通過功能互補、客群共享，能夠創造出“1+1>2”的價值效應。

在實際落地的過程中，歡肆對城市界面及板塊的影響尚不止“商業+公寓”，比如即將開業的上海江橋歡肆，并沒把自己框定在“商業項目”里，而是以“新鄰里活力聚場”的姿態，自然融進周邊社區的日常動線里。

圍繞江橋歡肆，龍湖拓寬了原有的公共綠化面積，讓三個街角公園承擔起不同的家庭需求。北面與西面的公園聚焦親子及露營，通過兒童活動設施和露營地的打造，承載家庭生活的休閑場景；而東邊靠近住宅區的位置，改造為寵物友好公園，實現從住宅區到商業街的自然過渡。

這些元素不被束縛在商業紅線內，而是自由地“灑”在街角巷弄，溫柔地抹平了商業與社區的界限。

用參與構建城市微循環的友好姿態實現破局，歡肆的模式為行業提供了一個可復制、可持續的中小體量商業解決方案。

03 可復制的差異化能力

歡肆的價值不僅在于單個項目的成功，更在于其在短時間內展現出的可復制的商業邏輯。在精準定位與運營策略之中，歡肆解決了兩個難題：一是如何讓品牌的鮮明個性融于街區；二是如何讓街區的迥異氣質得以復制。

比如，下沙歡肆的每個店鋪的面寬幾乎都是均等的，在設計過程中，20米內的商鋪進深確保90%店鋪都在170平米以下，讓每個品牌都有合理的品牌展示區域與較高的坪效。街區中每間店鋪的裝修與排列均經過龍湖團隊一對一的視覺統籌，從色調、材質到燈光，由龍湖與商戶共創完成外擺與景觀的無界交融，制造視覺亮點，營造出統一的輕松氛圍與驚喜體驗。

除了精心的設計，商業街區還需要回歸到普通消費者的生活需求之上。而從今年落地的四個歡肆來看，它的成功密碼在于：在標準化的產品模型之上，靈活地進行在地化運營，讓每個項目都能精準對接其核心客群：

合肥歡肆作為全國首批亮相的項目，引入親子餐飲和全齡友好設施，主要服務家庭客群；

成都武侯歡肆由原有“星悅薈”煥新升級，依托在地文創氛圍，聚焦高質家庭及工作客群，進入全新迭代生長周期；

杭州下沙歡肆精準鎖定高校青年，強化夜間消費和社交需求；

而即將亮相的上海江橋歡肆將圍繞親子消費打造可逛可玩的動線，增強家庭客群的參與感與歸屬感。

就歡肆而言，精準的客群定位、獨特的場景體驗和深度的社群運營，為其構建起新的競爭優勢。從行業發展趨勢看，歡肆的成功實踐也在踐行一個商業邏輯：在存量時代，與其追求成為所有人的次要選擇，不如深耕特定人群的首要選擇。歡肆以“小體量、高濃度、強運營”的模式，通過多個差異化項目的成功驗證，為行業提供了可借鑒的創新樣本。根據龍湖的規劃，在未來將開業超過30座歡肆街區。

于龍湖而言，這套模式已日臻成熟，從項目前端研策定位、中端產品營造兌現、后端招商運營推廣，龍湖已布局了全周期、全鏈條的能力，以保證每個項目未來盈利水平的穩定性和上限。

存量時代，商業的重心正從“空間的運營”向“場域的孵化”升級，而成功的項目往往是舉全周期之力，打造出一個能激發歸屬感、讓生活自然發生的“生態圈”。

在喧囂的市場中，歡肆似乎已經找到那條最可持續、也最具活力的發展路徑。