198億重啟廣州舊改 “不死鳥”佳兆業強勢回歸

佳兆業正以一種別樣的方式來宣告自身的強勢回歸。

10月16日，廣州海珠區政府正式批復石溪村舊改方案，確認由佳兆業集團聯合持股的廣東佳紅房地產開發有限公司擔任實施主體。這標志著，這家深陷行業調整期的房企，已經走出困境，重新來到房地產市場舞臺的中央，要憑借著在舊改方面的長袖善舞，作出傲人的業績，以期宣告佳兆業走出困境，重煥生機。

但佳兆業能夠如愿嗎？

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沉寂多年重啟石溪舊改

石溪村舊改的獲批，標志著這個總投資198.18億元的重點項目進入實質推進階段。作為海珠區城市更新的標桿項目，石溪舊改將徹底改變區域面貌，為廣州城市發展注入新動能。

自2009年石溪村啟動改造申請以來，歷經十余年的精心籌備與反復打磨，其間，佳兆業在項目上花費了大量的心血。

2020年底，廣東佳紅以89.87%的高同意率中標成為合作企業。這一切得益于佳兆業在城市更新領域積累的豐富經驗——此前五年累計竣工驗收超100萬平方米房屋、在廣州操盤多個大型舊改項目，更得益于市場對其專業能力與履約誠意的高度認可。

就當佳兆業想在舊改市場上大展拳腳的時候，天有不測風云。2021年底，房地產市場遭遇嚴重的調控，佳兆業瞬間陷入流動性危機。

隨之，石溪村舊改被按上了暫停鍵。

就在石溪村暫時陷入僵局之際，市場上一度傳出，越秀地產想接手石溪村舊改。其間，石溪村一度組織村民，對合作企業“佳兆業+紅八方”聯合體的退出或股份轉讓事宜進行表決，但最后村委和越秀雙方在補償條件方面還有些分歧，所以最終還是選擇了佳兆業和紅八方作為合作對象。

今年5月，廣州市海珠區石溪村城中村改造項目實施方案征詢意見公示，標志著這一舊改項目終于迎來實質性進展。10月，廣州市海珠區政府批準項目實施方案，要求實施主體籌措資金并接受政府監管。佳兆業集團表示正與金融機構溝通籌措資金，但公司近期債務重組后仍面臨經營壓力。

這標志著佳兆業在沉寂多年后，再次回到了舞臺的中央。

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佳兆業迎來重生

這個項目其實早在2020年就啟動了，彼時佳兆業成功中標，項目總的分為四個步驟實施。按照原計劃，佳兆業在今年年底就要完成安置房建設了。但是到了2021年佳兆業債務違約，然后公司沒有資金推動該項目，也連累了合作方。

不過，佳兆業經過了賣地割肉、股權轉讓、債務重組等漫長“自救”歷程，直到2024年12月，公司境外債務重組方案才正式出爐。多達122.7億美元的化債規模，佳兆業總體給出了兩種方案：以新換舊、發行可轉債置換。

直至今年9月，佳兆業董事會主席郭英成終于與境外債權人達到一致性意見。9月2日，佳兆業宣稱，公司境外債務重組計劃已取得關鍵性進展，重組生效日期預計在2025年9月底正式落地。“不死鳥”佳兆業迎來了重生。

完成了重組的佳兆業，又開始加快舊改的步伐。

石溪村的舊改獲批就是一個重要的信號。

這表明，佳兆業要靠全力推進舊改業務，來帶動業績的提升。

估計石溪村村民懷疑剛剛完成了重組的佳兆業有沒有實力來推動舊改業務。而新通過的舊改方案明確指出，如果實際改造成本超出198.18億元，超出部分將由實施主體自行承擔，政府不再追加融資面積。這體現了政府對項目成本的嚴格控制，倒逼實施主體進行精細化的資金規劃和運營。

資金安全也設有監管，高達162.45億元的復建安置資金將按照市、區要求籌集，并納入政府監管，確保了項目核心資金的安全，保障了復建環節的順利推進。

這說明，佳兆業已經為這次舊改準備好了足夠的資金。

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中信城開出錢出資源

石溪村的舊改加速推進，給片區帶來的是全面升級，同時也會提升佳兆業自身的業績，實現自救。

項目坐擁廣佛線和地鐵10號線雙地鐵交匯優勢，并將配套建設約27.89公頃的道路，大幅提升出行的便捷度。

據批復，項目規劃約7宗融資宅地、多宗中小學用地、商務商業用地、綠化用地等，總建筑面積約達284.45萬㎡。包括：復建安置區161.31萬㎡、融資區99.09萬㎡（住宅45.20萬㎡，公建配套4.97萬㎡，商業辦公48.92萬㎡）。

項目將分四期推進，堅持“安置優先”原則，確保復建房和配套設施先于融資區建設。

關于融資樓面地價，官方明確了住宅部分樓面地價評估為25023元/㎡，商業辦公部分為12453元/㎡。

目前海珠區同等地段的樓盤賣價超過5萬元/平方米，這給了佳兆業一定的盈利空間，也給了其接下來的重組更有底氣。

不過對于上半年又虧掉了100億元的佳兆業來說，舊改的錢從哪里來？

據悉，佳兆業和中信城開完成了戰略合作協議的簽署，計劃以共同管理模式推動舊改。作為舊改專家的佳兆業主要牽頭負責舊改，而中信城開可能為項目提供資金和資源支持。

此前，佳兆業已經和中信城開在福田佳園項目上有過合作，項目價格非常堅挺。

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