保利發(fā)展三季報(bào)：三個(gè)好消息，一個(gè)壞消息

10月22日晚，行業(yè)TOP1保利發(fā)展發(fā)布2025年三季報(bào)：

2025年第三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收568.65億元，同比增長(zhǎng)30.65%；利潤(rùn)總額虧損6007萬(wàn)元；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為負(fù)的7.82億元。

在營(yíng)收保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)對(duì)比之下，保利第三季度的虧損，乍一看確實(shí)非常扎眼。

但從前三季度來(lái)看，客觀的說(shuō)，保利的數(shù)據(jù)還是比較穩(wěn)健的：

2025年前三季度，保利的簽約金額達(dá)到了2017.31億元；實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1737.22億元；歸屬于股東的凈利潤(rùn)還有19.29億元。

不可否認(rèn)，保利作為行業(yè)TOP1，其財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)的波動(dòng)，尤其是利潤(rùn)的波動(dòng)，直觀地呈現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)周期的殘酷。

但我必須強(qiáng)調(diào)，周期的殘酷，從不是某個(gè)行業(yè)或者企業(yè)的專(zhuān)屬困境，而是所有行業(yè)在發(fā)展輪回中都要直面的議題。房地產(chǎn)尤甚。

而不可否認(rèn)的是，周期它又很迷人。它能讓真正的強(qiáng)者在低谷中積蓄力量，在行業(yè)秩序重塑時(shí)搶占先機(jī)。

周期循環(huán)往復(fù)，這種共性的輪回，恰恰是行業(yè)持續(xù)向前的動(dòng)力。

01

如題，保利三季報(bào)的壞消息，就是單季度錄得虧損，這確實(shí)無(wú)法回避。

據(jù)我了解，此次保利的單季度虧損，原因有這么幾個(gè)：

1）單季度不并表項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)虧損10億，是拖累業(yè)績(jī)主要原因。而并表項(xiàng)目貢獻(xiàn)歸母凈利潤(rùn)約2億，保證盈虧平衡。

2）由于結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，本季度結(jié)轉(zhuǎn)的并表項(xiàng)目中，虧損項(xiàng)目權(quán)益相對(duì)比較高，所以歸母凈利潤(rùn)降幅較大。

但如果要說(shuō)單季度的虧損會(huì)對(duì)保利戰(zhàn)略基本盤(pán)造成什么樣的沖擊，我認(rèn)為非常有限。

為什么這么說(shuō)？主要有2點(diǎn)：

第一，周期切換，利潤(rùn)承壓是行業(yè)共性。

萬(wàn)事萬(wàn)物皆有周期。房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整早已不是個(gè)別企業(yè)的問(wèn)題，而是全行業(yè)必須面對(duì)的系統(tǒng)性挑戰(zhàn)。

而對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在周期的沖刷下不同企業(yè)的表現(xiàn)雖然非常分化，但行業(yè)周期的傳導(dǎo)鏈條始終存在，早晚而已：

問(wèn)題房企的困境直接體現(xiàn)為資金鏈斷裂、債務(wù)違約、項(xiàng)目停工等顯性風(fēng)險(xiǎn)；

而像保利、中海、華潤(rùn)這類(lèi)龍頭房企，由于基本盤(pán)扎實(shí)，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較強(qiáng)，其壓力更多體現(xiàn)在如何穿越周期。

但本質(zhì)上，它們都在承受著行業(yè)調(diào)整的壓力。這種壓力反映在財(cái)務(wù)報(bào)表上，就是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)持續(xù)下滑。

圖源網(wǎng)絡(luò)

如圖所示：曾經(jīng)的"利潤(rùn)王"中海地產(chǎn)，銷(xiāo)售凈利率已經(jīng)從25%降到了10%以下；如今的”商業(yè)之王”華潤(rùn)置地，銷(xiāo)售凈利率也難掩頹勢(shì)。

這種行業(yè)性的利潤(rùn)承壓，是周期轉(zhuǎn)換帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性陣痛，不能簡(jiǎn)單地等同于是企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的退化。

我更傾向于它是行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然結(jié)果，而非企業(yè)經(jīng)營(yíng)失序的信號(hào)。

第二，從企業(yè)戰(zhàn)略視角，保利的短期虧損其實(shí)是企業(yè)主動(dòng)調(diào)整的"陣痛"。

目前來(lái)看，導(dǎo)致保利等龍頭房企利潤(rùn)承壓的核心原因有二：

其一，是存量資產(chǎn)質(zhì)量的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，這是歷史包袱；

其二，是歷史高價(jià)土地的結(jié)轉(zhuǎn)壓力，這是當(dāng)下難題。

但這些問(wèn)題并非保利獨(dú)有。綠城因高價(jià)拿地導(dǎo)致的盈利難題、中海利潤(rùn)的逐年下滑，本質(zhì)上都是這些難題的數(shù)據(jù)化呈現(xiàn)。

而這兩個(gè)問(wèn)題，沒(méi)有立刻解決的現(xiàn)實(shí)土壤。因?yàn)楫?dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)，還在筑底階段。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前10月全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額仍處在下滑區(qū)間。TOP10房企中，7家銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比下降，保利發(fā)展與中海等龍頭企業(yè)也未能例外。

這種筑底趨勢(shì)，意味著行業(yè)未來(lái)很難再有V型反轉(zhuǎn)，而是波浪式的爬坡回升。

在這樣的行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)之下，優(yōu)秀的企業(yè)會(huì)選擇直面歷史遺留問(wèn)題：該計(jì)提減值的果斷計(jì)提，該處置的低效資產(chǎn)及時(shí)處置，坦然接受虧損。

這種調(diào)整雖然會(huì)導(dǎo)致短期業(yè)績(jī)承壓，但卻是企業(yè)輕裝上陣、應(yīng)對(duì)未來(lái)的必要步驟。

正如煤炭行業(yè)在幾年前的周期震蕩，當(dāng)時(shí)幾乎所有煤炭企業(yè)都經(jīng)歷了大幅虧損。但正是這種痛苦的調(diào)整，煤炭行業(yè)才逐步化解了過(guò)剩產(chǎn)能，為后續(xù)的盈利復(fù)蘇奠定了基礎(chǔ)。

且在經(jīng)歷了過(guò)這樣一次濃度和烈度都極其強(qiáng)烈的行業(yè)出清后，煤炭行業(yè)的格局也開(kāi)始逐步穩(wěn)定，行業(yè)的盈利質(zhì)量又上了一個(gè)臺(tái)階。

如今的房地產(chǎn)行業(yè)，正經(jīng)歷著與當(dāng)年煤炭行業(yè)相似的過(guò)程。但不是所有企業(yè)都有主動(dòng)調(diào)整的勇氣和能力。

在努力求存面前，利潤(rùn)只是個(gè)面子。在大的行業(yè)周期沖擊之下，在安全和發(fā)展之間，首要的是安全，因?yàn)闆](méi)有安全，就根本沒(méi)有理由談發(fā)展。

用發(fā)展的眼光解決問(wèn)題，用時(shí)間換空間，這才是保利真正牛的地方。

02

正如開(kāi)頭所說(shuō)，保利的三季報(bào)雖然錄得單季度虧損，但它并非毫無(wú)亮點(diǎn)，更多的是好消息。

對(duì)當(dāng)下的保利來(lái)說(shuō)，歷史問(wèn)題要解決，未來(lái)的發(fā)展也要打好基礎(chǔ)。

用保利自己的話說(shuō)就是：

公司將積極應(yīng)對(duì)行業(yè)市場(chǎng)變化，持續(xù)推動(dòng)存量煥新去化、做優(yōu)增量投資，保持經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，持續(xù)提升發(fā)展質(zhì)量。

我用自己的話翻譯一下就是：銷(xiāo)售要穩(wěn)，經(jīng)營(yíng)要好，結(jié)構(gòu)要調(diào)。

而這三個(gè)方向，正好都能在保利的三季報(bào)中找到亮點(diǎn)。我們一個(gè)個(gè)來(lái)看。

1、銷(xiāo)售要穩(wěn)。

這個(gè)不用再過(guò)多解釋?zhuān)枚级?/p>

我就說(shuō)一句，穩(wěn)住銷(xiāo)售規(guī)模、穩(wěn)住行業(yè)領(lǐng)先地位，對(duì)保利來(lái)說(shuō)就是勝利。

雖然從目前看，這個(gè)銷(xiāo)售短期可能帶來(lái)的利潤(rùn)增量有限，但銷(xiāo)售的順暢，規(guī)模的維持都能讓保利有了更多調(diào)整和騰挪的空間，也能贏得更多的戰(zhàn)略先機(jī)。

2、經(jīng)營(yíng)要好。

對(duì)當(dāng)下的房企來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)好不是說(shuō)利潤(rùn)好，而是現(xiàn)金。因?yàn)槔麧?rùn)換不來(lái)安全，但現(xiàn)金可以。

現(xiàn)金為王，幾乎是當(dāng)下所有人的共識(shí)。

而擁有充足現(xiàn)金儲(chǔ)備的房企，既能保證企業(yè)當(dāng)下的安全，也護(hù)航企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

保利的經(jīng)營(yíng)有多強(qiáng)，這里我給三個(gè)數(shù)據(jù)。截至2025年前三季度：

1）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流入為69.77億元，較去年同期增加229.59億元；

2）保利在手貨幣資金：1226.46億元；

3）保利回籠資金規(guī)模：1941億元，回籠率高達(dá)96%。

3、結(jié)構(gòu)要調(diào)。

這里的結(jié)構(gòu)，不只是土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，還有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

在土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)的調(diào)整上，保利是兩步走策略：

1）已有土地儲(chǔ)備的調(diào)整：未開(kāi)工的項(xiàng)目，積極推進(jìn)“調(diào)轉(zhuǎn)換退”來(lái)盤(pán)活資源；已經(jīng)開(kāi)工的部分項(xiàng)目，會(huì)通過(guò) “老盤(pán)新作”“存量煥新” 提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，幫著推進(jìn)銷(xiāo)售、去庫(kù)存。

2）持續(xù)加大對(duì)核心城市的布局調(diào)整。2025年前三季度，保利新增土地總獲取成本603億元，均位于38個(gè)核心城市，51%投資金額位于北上廣一線城市的核心區(qū)域核心板塊。

而正是這種前瞻性的土地儲(chǔ)備布局和產(chǎn)品力，穩(wěn)住了保利的銷(xiāo)售基本盤(pán)。2025年前9個(gè)月，保利在上海賣(mài)了344億，在廣州是296億，均位列TOP1。

發(fā)現(xiàn)沒(méi)有，因?yàn)橛袖N(xiāo)售，所以現(xiàn)金流充沛；因?yàn)楝F(xiàn)金流充沛，所以有錢(qián)持續(xù)加大核心城市的布局和鍛造產(chǎn)品力；因?yàn)椴季值卯?dāng)和產(chǎn)品力提升，又為保利的銷(xiāo)售提供源源不斷的動(dòng)力。

這才是保利的飛輪。

即便利潤(rùn)規(guī)模在行業(yè)性承壓之下不可避免地受到?jīng)_擊，但其行業(yè)TOP1的地位至今無(wú)可撼動(dòng)。

03

結(jié)語(yǔ)：

周期從未真正摧毀一個(gè)行業(yè)，它只是淘汰那些沒(méi)有做好準(zhǔn)備的企業(yè)，篩選出真正具備韌性的強(qiáng)者。

高盛預(yù)計(jì)，到2035年頭部10強(qiáng)房企全國(guó)市占率將達(dá)到50%。而截止2025年9月底，頭部10強(qiáng)房企整體行業(yè)市占率才23%。

換句話說(shuō)，留在牌桌上的企業(yè)會(huì)有更大的春天。