四代宅登場，它是攪動市場的新物種嗎？

2024年3月，天府新區發布了《四川天府新區直管區公園城市規劃管理創新規定（2024)》，其中指出：對建筑面積超過144㎡的住宅開展生態建筑試點。生態建筑，也就是大家說的“四代宅”。

位于麓湖核心板塊的錦安置地55畝地塊近期公布了案名——麓湖金麟樾，展示區也即將登場；

位于萬安北的中鐵·卓萃則已經取證入市；

上個月，中國鐵建& 天府產城聯合拿下麓湖公園區一宗95畝地塊，這同樣是一宗具備四代宅打造條件的土地。

同樣是麓湖板塊，潤達豐濱江打造的麓湖 | 麗世縵華Ⅱ期則是成都的首個四代宅產品。

今年，成為成都四代宅的新起點。

全國落地超70個四代宅，

成都四代宅實得空間超125%

對成都而言，四代宅還是個新物種，目前僅有3個項目明確了進度。但據克而瑞調研數據顯示，目前，在全國范圍內，南京、西安、合肥、蘇州、重慶等超28個城市落地了四代宅產品，截至今年預計入市的四代宅已經突破70個，其中，西安和重慶從2024年開始就有超10和四代宅項目入市。

從市場的反饋來看，多地的四代宅確實在銷量上呈現出了領先之勢——這與目前成都的新規產品和老規產品情況類似。

結合成都四代宅的規定來看，它最大的優勢或許在于生態陽臺。

規定指出：對建筑面積超過144㎡的住宅開展生態建筑試點，總體綠容率不低于3.5，并實行容積率獎勵政策。生態陽臺不計入板戶比，不計入容積率，不計入該套住宅產權建筑面積。

以一套145㎡的房子為例，生態陽臺能達到近40㎡，加上20%的板率，實得空間超過125%。

中鐵·卓萃建面約145㎡戶型圖

高實得空間，加上大面積生態陽臺帶來的空中墅居感，給到許多家庭帶來新的換房理由。

成都上新，全新四代宅有何不同

目前，天府新區算是成都四代宅的“試驗田”，已經確定的四代宅項目有三個：錦安置業打造的金麟樾、麓湖 | 麗世縵華Ⅱ期，以及中鐵卓萃。

整體來看，四代宅對于地塊本身、房企的實力都提出了較高要求。

首先，四代宅巨大的生態陽臺，也就無可避免的帶來一個問題——如何保證隱私性與采光。

目前多個項目的解法是把打造為超6米懸挑陽臺，并且錯層分布。除此之外，開發商在樓棟排布上還需要做出調整，以金麟樾為例，項目就對樓棟做了45°旋轉，既能保證隱私性，也放大了景觀優勢。

金麟樾效果圖

其次，大生態陽臺的管理也成為問題。

早在去年，吳彥祖在成都世紀城就被成都的“初代四代宅”天鵝湖公園圈粉，他在社交媒體上寫下“住這兒的人太幸?！薄５S多成都人卻反饋，天鵝湖的居住或許并不如預想中的幸福。

初代四代宅和全新四代宅的對比圖

天鵝湖VS金麟樾

目前，貝殼App顯示，天鵝湖的二手房成交價為1.1萬-1.6萬元/㎡，在區域內屬于低位。成都還有一個早期的四代宅案例，位于新都的七一城市森林花園，目前在社交媒體上的呈現來看，表現不及預期。

錦安置地營銷負責人表示：“四代宅的重點在于給居住者提供了一種全新的生活方式和居住體驗，而這類產品后期的管理和維護也十分重要。金麟樾會提供后期物業上門進行花園打理的服務?！?/p>

從改變空間到改變生活方式，

四代宅或將引發市場分化

作為近年來在全國推出的新型住宅形態，四代宅被視作“好房子”的實踐案例。在許多城市，它正在鋪開成為新房的趨勢。

但在成都，目前只有天府新區落地。

業內人士指出：今年10月10日起，成都正式執行《〈成都市城市規劃管理技術規定（2024）〉的補充規定》，將住宅附屬空間的板率調整為30%，新規的執行也意味著，未來入戶光廳或許會變小甚至消失，“房企們更愿意放大內部空間。而在此時，天府新區的四代宅優勢也更加突出?！?/p>

整體來看，四代宅不僅僅局限于內部空間，還代表著一種全新的生活方式——戶戶都有超40㎡的生態陽臺，也代表著業主將有更大的空間來承載興趣，與戶外交融，真正實現“空中別墅”的居住體驗。

該名業內人士還指出，未來，在天府新區，有產品力的房企大多會選擇打造四代宅這樣的產品。這也將帶來新房與二手房的進一步分化：老規的二手房更適用于家庭的剛需居??；有改善需求的家庭則會更加青睞資源好、產品好的四代宅。

目前，除了中鐵·卓萃買入門檻在400萬級外，麓湖 | 麗世縵華Ⅱ期和金麟樾都瞄準了千萬級市場，整體來看，成都的四代宅依舊指向高端市場。

那么，對于成都的四代宅你期待嗎？它會成為你的換房理由嗎？歡迎評論區與我們討論。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

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