四代宅登場(chǎng)，它是攪動(dòng)市場(chǎng)的新物種嗎？

2024年3月，天府新區(qū)發(fā)布了《四川天府新區(qū)直管區(qū)公園城市規(guī)劃管理創(chuàng)新規(guī)定（2024)》，其中指出：對(duì)建筑面積超過(guò)144㎡的住宅開(kāi)展生態(tài)建筑試點(diǎn)。生態(tài)建筑，也就是大家說(shuō)的“四代宅”。

位于麓湖核心板塊的錦安置地55畝地塊近期公布了案名——麓湖金麟樾，展示區(qū)也即將登場(chǎng)；

位于萬(wàn)安北的中鐵·卓萃則已經(jīng)取證入市；

上個(gè)月，中國(guó)鐵建& 天府產(chǎn)城聯(lián)合拿下麓湖公園區(qū)一宗95畝地塊，這同樣是一宗具備四代宅打造條件的土地。

同樣是麓湖板塊，潤(rùn)達(dá)豐濱江打造的麓湖 | 麗世縵華Ⅱ期則是成都的首個(gè)四代宅產(chǎn)品。

今年，成為成都四代宅的新起點(diǎn)。

全國(guó)落地超70個(gè)四代宅，

成都四代宅實(shí)得空間超125%

對(duì)成都而言，四代宅還是個(gè)新物種，目前僅有3個(gè)項(xiàng)目明確了進(jìn)度。但據(jù)克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，目前，在全國(guó)范圍內(nèi)，南京、西安、合肥、蘇州、重慶等超28個(gè)城市落地了四代宅產(chǎn)品，截至今年預(yù)計(jì)入市的四代宅已經(jīng)突破70個(gè)，其中，西安和重慶從2024年開(kāi)始就有超10和四代宅項(xiàng)目入市。

從市場(chǎng)的反饋來(lái)看，多地的四代宅確實(shí)在銷(xiāo)量上呈現(xiàn)出了領(lǐng)先之勢(shì)——這與目前成都的新規(guī)產(chǎn)品和老規(guī)產(chǎn)品情況類(lèi)似。

結(jié)合成都四代宅的規(guī)定來(lái)看，它最大的優(yōu)勢(shì)或許在于生態(tài)陽(yáng)臺(tái)。

規(guī)定指出：對(duì)建筑面積超過(guò)144㎡的住宅開(kāi)展生態(tài)建筑試點(diǎn)，總體綠容率不低于3.5，并實(shí)行容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策。生態(tài)陽(yáng)臺(tái)不計(jì)入板戶(hù)比，不計(jì)入容積率，不計(jì)入該套住宅產(chǎn)權(quán)建筑面積。

以一套145㎡的房子為例，生態(tài)陽(yáng)臺(tái)能達(dá)到近40㎡，加上20%的板率，實(shí)得空間超過(guò)125%。

中鐵·卓萃建面約145㎡戶(hù)型圖

高實(shí)得空間，加上大面積生態(tài)陽(yáng)臺(tái)帶來(lái)的空中墅居感，給到許多家庭帶來(lái)新的換房理由。

成都上新，全新四代宅有何不同

目前，天府新區(qū)算是成都四代宅的“試驗(yàn)田”，已經(jīng)確定的四代宅項(xiàng)目有三個(gè)：錦安置業(yè)打造的金麟樾、麓湖 | 麗世縵華Ⅱ期，以及中鐵卓萃。

整體來(lái)看，四代宅對(duì)于地塊本身、房企的實(shí)力都提出了較高要求。

首先，四代宅巨大的生態(tài)陽(yáng)臺(tái)，也就無(wú)可避免的帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題——如何保證隱私性與采光。

目前多個(gè)項(xiàng)目的解法是把打造為超6米懸挑陽(yáng)臺(tái)，并且錯(cuò)層分布。除此之外，開(kāi)發(fā)商在樓棟排布上還需要做出調(diào)整，以金麟樾為例，項(xiàng)目就對(duì)樓棟做了45°旋轉(zhuǎn)，既能保證隱私性，也放大了景觀優(yōu)勢(shì)。

金麟樾效果圖

其次，大生態(tài)陽(yáng)臺(tái)的管理也成為問(wèn)題。

早在去年，吳彥祖在成都世紀(jì)城就被成都的“初代四代宅”天鵝湖公園圈粉，他在社交媒體上寫(xiě)下“住這兒的人太幸福”。但許多成都人卻反饋，天鵝湖的居住或許并不如預(yù)想中的幸福。

初代四代宅和全新四代宅的對(duì)比圖

天鵝湖VS金麟樾

目前，貝殼App顯示，天鵝湖的二手房成交價(jià)為1.1萬(wàn)-1.6萬(wàn)元/㎡，在區(qū)域內(nèi)屬于低位。成都還有一個(gè)早期的四代宅案例，位于新都的七一城市森林花園，目前在社交媒體上的呈現(xiàn)來(lái)看，表現(xiàn)不及預(yù)期。

錦安置地營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示：“四代宅的重點(diǎn)在于給居住者提供了一種全新的生活方式和居住體驗(yàn)，而這類(lèi)產(chǎn)品后期的管理和維護(hù)也十分重要。金麟樾會(huì)提供后期物業(yè)上門(mén)進(jìn)行花園打理的服務(wù)。”

從改變空間到改變生活方式，

四代宅或?qū)⒁l(fā)市場(chǎng)分化

作為近年來(lái)在全國(guó)推出的新型住宅形態(tài)，四代宅被視作“好房子”的實(shí)踐案例。在許多城市，它正在鋪開(kāi)成為新房的趨勢(shì)。

但在成都，目前只有天府新區(qū)落地。

業(yè)內(nèi)人士指出：今年10月10日起，成都正式執(zhí)行《〈成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2024）〉的補(bǔ)充規(guī)定》，將住宅附屬空間的板率調(diào)整為30%，新規(guī)的執(zhí)行也意味著，未來(lái)入戶(hù)光廳或許會(huì)變小甚至消失，“房企們更愿意放大內(nèi)部空間。而在此時(shí)，天府新區(qū)的四代宅優(yōu)勢(shì)也更加突出。”

整體來(lái)看，四代宅不僅僅局限于內(nèi)部空間，還代表著一種全新的生活方式——戶(hù)戶(hù)都有超40㎡的生態(tài)陽(yáng)臺(tái)，也代表著業(yè)主將有更大的空間來(lái)承載興趣，與戶(hù)外交融，真正實(shí)現(xiàn)“空中別墅”的居住體驗(yàn)。

該名業(yè)內(nèi)人士還指出，未來(lái)，在天府新區(qū)，有產(chǎn)品力的房企大多會(huì)選擇打造四代宅這樣的產(chǎn)品。這也將帶來(lái)新房與二手房的進(jìn)一步分化：老規(guī)的二手房更適用于家庭的剛需居住；有改善需求的家庭則會(huì)更加青睞資源好、產(chǎn)品好的四代宅。

目前，除了中鐵·卓萃買(mǎi)入門(mén)檻在400萬(wàn)級(jí)外，麓湖 | 麗世縵華Ⅱ期和金麟樾都瞄準(zhǔn)了千萬(wàn)級(jí)市場(chǎng)，整體來(lái)看，成都的四代宅依舊指向高端市場(chǎng)。

那么，對(duì)于成都的四代宅你期待嗎？它會(huì)成為你的換房理由嗎？歡迎評(píng)論區(qū)與我們討論。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來(lái)源：成都商報(bào)資料庫(kù)/IC photo/圖蟲(chóng)創(chuàng)意/視覺(jué)中國(guó)

原創(chuàng)文章由成都商報(bào)房產(chǎn)部采寫(xiě)，如需轉(zhuǎn)載，請(qǐng)后臺(tái)聯(lián)系授權(quán)，若擅自轉(zhuǎn)載，一訴到底