仲量聯行 | 西安辦公樓新興區域成長，物流地產租金筑底企穩

仲量聯行發布《2025年第三季度西安商業及物流地產市場報告》

西安，2025年10月23日——上月，2025歐亞經濟論壇在西安開幕，以聚合歐亞新動能，共筑可持續發展新格局為主題，進一步釋放西安在商貿、科技、產業等領域的發展潛力。甲級辦公樓市場：增量需求有限，空置率小幅下降，租金持續下跌，新興區域逐步成長。物流地產市場：租金筑底企穩，租戶結構持續優化。

仲量聯行華西區董事總經理佟恩表示：“歐亞論壇的成功舉辦不僅成為深化西安與‘一帶一路’沿線國家經貿合作的重要里程碑，更通過國際級對話平臺的聚合效應，顯著提升了西安的城市品牌價值與全球影響力。可以預見將有更多跨國企業選擇西安作為區域總部或供應鏈樞紐的落腳點，形成‘政策紅利-產業集聚-地產升級’的良性循環，持續賦能城市經濟高質量發展。”

甲級辦公樓市場

增量需求有限，企業流動搬遷常態化

2025年第三季度，西安甲級辦公樓市場企業流動日漸常態化；相反，增量需求有限，全市甲級辦公樓凈吸納量共計錄得約9,000平方米。受需求疲軟影響，租金持續下行。至季末，西安甲級辦公樓租金收至85.9元/平方米/月，環比下跌1.1%。由于近半年來，高新南和曲江板塊新增標桿項目入市刺激部分優質客戶換租升級，全市空置率小幅微降，下降0.4個百分點，季末收至35.1%。

三季度增量需求聚焦專業服務（22.3%）、地產建筑（17.4%）、科技互聯網（16.4%）三大行業。值得一提的是，由于某大型頭部制造企業落地非核心區，制造業（12.3%）新租面積占比顯著提升，位居第四。此外，由于“拎包入住”逐漸成為客戶的主導性需求，推動部分二房東積極與業主開展合作聯營，第三方辦公運營新租成交重回前五。

租賃規模方面，以成交數量統計，400平方米以下依然是市場主流面積段，需求占比近八成；而300平方米以下的需求占比近七成，環比擴大約9.9個百分點。

新興區域加速成熟，高性價比樓宇持續吸引需求轉移

季內，某大型頭部制造企業在浐灞國際港設立新總部，新租面積約1萬平方米。隨著西安交通基礎設施逐步完善，辦公樓市場版圖擴容成型。以浐灞國際港、西咸新區為代表的新興區域迅速崛起，憑借優質的樓宇品質與較低的租金優勢，吸引一批頭部企業關注。本季度，新興區域空置率環比下降7.0個百分點，去化量高于核心商務區。受新興商務區分流影響，核心商務區租金持續面臨下行壓力。

未來展望：供應端持續承壓，西安市場以價換量趨勢或將在年底強化

2025年第四季度，西安甲級辦公樓市場供應仍將持續，低增量需求下，樓宇招商持續承壓。在市場下行與企業普遍追求“降本增效”的背景下，部分二房東為達成年度去化目標，可能采取“年底降價促銷”策略。此外，新入市項目在預招商階段也會以更具吸引力的租金條件吸引優質客戶。雙重影響下，不僅為租金敏感性租戶提供換租搬遷的窗口機會，也將在短期內加劇市場競爭，對現有樓宇的去化形成分流壓力。仲量聯行西安商業地產部負責人何娜表示：“這對傳統核心商務區的老舊樓宇形成了顯著的分流效應，令其招商壓力持續加劇。面對這一市場趨勢，推動硬件設施的升級改造與運營服務的提質增效，或將成為這些老舊項目突圍當前下行周期的關鍵路徑。”

物流地產市場

租金筑底企穩，租戶結構持續優化

截至三季度末，西安物流地產市場已連續12個月未錄得新項目入市。市場在筑底企穩的同時，逐步開啟租戶調整。一方面，部分主力租戶業務波動造成倉儲需求萎縮，季內美團優選戰略轉型升級，探索社區零售新業態，同時退出部分虧損區域，包括陜西在內的18個省份閉倉停業；此外隆基太陽能也受產品庫存調整影響，大幅縮減倉儲面積。另一方面，部分業主著手優化租戶結構，在原有租戶到期退租后，將招商目標瞄準更多租期長且承租能力更強的優質租戶，但受限于以上租戶更長的決策周期以及較小的面積需求，造成部分項目短期內出現摩擦性空置。

三季度，受美團優選及其供應商大面積退租影響，空港子市場錄得負8.5萬的凈吸納量，導致全市總凈吸納量錄得負值。市場整體空置率小幅攀升1.8個百分點至6.1%。雖然空置率面積略有增加，但全市八個物流地產子市場中已有五個達到或接近滿租，帶動租金進一步筑底企穩。季內全市平均凈有效租金環比保持穩定，報20.4元每平方米每月。

新增供應缺位，需求增長可持續，支撐租金和資產價格回升

對內，自2024年開始，陜西商品零售額增速超越餐飲零售額，成為拉動社零增長的核心力量；且地區升級消費潛力較大，消費支持類政策成效顯著，年內通訊器材、家用電器和音像器材、文化辦公用品、以及家具四類商品均保持雙位數增長。與此同時食品飲料類剛需消費增長穩健。對外，西北地區仍處于電商高速滲透以及快遞業務量高增長階段，快遞快運企業在西安的分撥中轉需求長期可持續。仲量聯行華西區產業與物流服務部負責人尤鵬偉表示：“西安物流地產市場新增供應缺位，且需求根基深厚，為下一階段租金回升以及資產增值提供有力支撐。”