財(cái)報(bào)里的“壓艙石”｜華潤(rùn)、龍湖、新城：運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流定義地產(chǎn)“新陣營(yíng)”

房企的三季報(bào)，已成為一份清晰的“體檢報(bào)告”。一項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)——經(jīng)營(yíng)性收入，正無(wú)情地將企業(yè)劃分為“擁有可持續(xù)性現(xiàn)金流”和“仍在等待輸血”兩個(gè)陣營(yíng)。華潤(rùn)、龍湖合計(jì)以近600億的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流證明，這條路不僅可行，甚至是通往未來(lái)的唯一船票。而對(duì)絕大多數(shù)仍困在舊模式中的房企而言，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)揭開(kāi)的，可能只是漫長(zhǎng)寒冬的序幕。

注：三季報(bào)里各企業(yè)收入來(lái)源說(shuō)明。龍湖集團(tuán)， 截至 2025 年 9 月末，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入約人民幣 199.0億元 （含稅金額約人民幣 212.1 億元）；其中運(yùn)營(yíng)收入約人民幣 105.5 億元（含稅金額約人民幣 112.9 億元），服務(wù)收入約人民幣 93.5 億元（含稅金額約人民幣 99.2 億元）；新城控股， 2025 年 1-9 月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入約 105.11億元 ，比上年同期增長(zhǎng) 10.82% ，包含商鋪、辦公樓及購(gòu)物中心的租金、管理費(fèi)、停車場(chǎng)、多種經(jīng)營(yíng)及其他零星管理費(fèi)收入；南京高科， 2025 年 1-9 月，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)取得租金總收入 4768.25萬(wàn)元 （商業(yè)綜合體 567.72 萬(wàn)元、商業(yè)辦公樓 2103.72 萬(wàn)元、工業(yè)廠房 2096.81 萬(wàn)元），上述商業(yè)綜合體出租面積及金額的公司權(quán)益占比均為 80%； 京投發(fā)展， 陽(yáng)光花園 84.29 萬(wàn)元，泰悅豪庭 206.73 萬(wàn)元，華聯(lián) 2 號(hào)樓及中農(nóng)信商廈 200.01 萬(wàn)元，華聯(lián) 3 號(hào)樓商鋪及購(gòu)物中心 536.77 萬(wàn)元，華聯(lián) 3 號(hào)樓寫(xiě)字樓 275.10 萬(wàn)元，檀谷商業(yè) 507.88 萬(wàn)元，綜上，京投發(fā)展 2025 年前 9 月房地產(chǎn)出租情況合計(jì) 1810.78萬(wàn)元。

斷層掃描：一場(chǎng)“物種進(jìn)化”前的生存分層

觀察三季報(bào)數(shù)據(jù)，一條殘酷的生存分水嶺已非趨勢(shì)，而是既成事實(shí)。這絕非簡(jiǎn)單的規(guī)模或利潤(rùn)差距，而是商業(yè)模式與生存邏輯的“物種分野”。

1. “運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)型”企業(yè)——新周期的“適者”

以華潤(rùn)、龍湖為代表，這批企業(yè)已成功將經(jīng)營(yíng)性收入提升至200-300億戰(zhàn)略高度，構(gòu)建了開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)并行的“雙輪驅(qū)動(dòng)”模型，甚至在某些階段，運(yùn)營(yíng)輪已成為更核心的驅(qū)動(dòng)力量。國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪對(duì)龍湖的評(píng)級(jí)判斷極具象征意義——在行業(yè)信用普遍承壓的背景下，資本市場(chǎng)正在用真金白銀為可持續(xù)的運(yùn)營(yíng)能力投票。穆迪預(yù)測(cè)，疊加現(xiàn)有商場(chǎng)升級(jí)改造后的有機(jī)增長(zhǎng)，以及新商場(chǎng)的增量貢獻(xiàn)，龍湖運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的租金收入將繼續(xù)以每年約5%-7%的速度增長(zhǎng)，在未來(lái)1-2年內(nèi)達(dá)到人民幣150-160億元。服務(wù)收入將繼續(xù)以5%左右的年化增長(zhǎng)率穩(wěn)步增長(zhǎng)。

2. “專業(yè)深耕型”企業(yè)——細(xì)分賽道的“求生者”

以新城控股等企業(yè)為代表，它們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等特定領(lǐng)域建立了相當(dāng)?shù)淖o(hù)城河，商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入站上100億關(guān)口。它們證明了在專業(yè)賽道深耕的價(jià)值。然而，其模式的相對(duì)單一性，使其在應(yīng)對(duì)全局性、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，抵抗力仍顯不足。它們尚未形成生態(tài)協(xié)同效應(yīng)，其“造血”功能的穩(wěn)定性和彈性有待更嚴(yán)峻周期的考驗(yàn)。

3. “傳統(tǒng)依賴型”企業(yè)——中小房企的突破與困境

棲霞建設(shè)（1-9月租金收入3009.21萬(wàn)元，同比下滑15.01%）、南京高科（1-9月租金收入4768.25萬(wàn)元，下降10.99%）等企業(yè)，其租金收入仍在千萬(wàn)級(jí)別徘徊，甚至出現(xiàn)兩位數(shù)下滑。這些企業(yè)大多尚未找到清晰且可持續(xù)的轉(zhuǎn)型路徑。它們面臨的不僅是業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)，更是組織基因重塑的難題。在有限的資源下，既要全力以赴“保交樓”以維持當(dāng)下信用，又要擠出資源培育短期內(nèi)看不到收益的新業(yè)務(wù)，這種走鋼絲般的平衡術(shù)，正消耗著它們本就不多的轉(zhuǎn)型窗口期。

特別需要關(guān)注的是如天地源這類企業(yè)的數(shù)據(jù)——雖然同比增長(zhǎng)率高達(dá)110.37%，但絕對(duì)值基數(shù)僅1688萬(wàn)元。這恰恰暴露了廣大中小房企的集體困境：轉(zhuǎn)型決心很大，但現(xiàn)實(shí)無(wú)比骨感。在生存與發(fā)展的雙重?cái)D壓下，任何戰(zhàn)略試錯(cuò)的成本都變得極其高昂。

生存模式的三大重構(gòu)

新生存模式并非空中樓閣，而是建立在三大支柱之上，包括現(xiàn)金流能力、運(yùn)營(yíng)能力及戰(zhàn)略定力。

1.穩(wěn)定的“現(xiàn)金牛”：規(guī)模與質(zhì)量并重

根據(jù)三季報(bào)顯示，華潤(rùn)置地2025年前9月累計(jì)經(jīng)常性收入約人民幣371.5億元，按年增長(zhǎng)7.7%，其中，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)租金收入約人民幣241.6億元，按年增長(zhǎng)12.5%。龍湖集團(tuán)同期經(jīng)營(yíng)性收入也逼近200億元，同比增長(zhǎng)0.3%，其中運(yùn)營(yíng)收入和服務(wù)收入各占半壁江山。

這些數(shù)字背后，是如華潤(rùn)“萬(wàn)象城”、龍湖“天街”等已實(shí)現(xiàn)品牌化、網(wǎng)絡(luò)化的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合。它們不僅是收入的“壓艙石”，更是改善現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)、降低融資依賴、提升信用評(píng)級(jí)的關(guān)鍵——從而構(gòu)筑“好業(yè)務(wù)-好現(xiàn)金流-好融資-更好業(yè)務(wù)”的良性閉環(huán)。這個(gè)閉環(huán)，正是舊模式坍塌后，新生存法則的核心體現(xiàn)。

2. 專業(yè)的“運(yùn)營(yíng)力”：從開(kāi)發(fā)銷售到資產(chǎn)盤(pán)活

傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商的核心能力在于“融資拿地、快速開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷去化”；而新時(shí)代的運(yùn)營(yíng)商，必須掌握“商業(yè)定位、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、客戶服務(wù)、資產(chǎn)增值”等軟實(shí)力。更直白地說(shuō)，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商思考的是“如何把房子賣出去”，而運(yùn)營(yíng)型房企思考的是“如何讓空間持續(xù)產(chǎn)生價(jià)值”。

以龍湖為例，在過(guò)去三年，龍湖的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)保持了高毛利率，并自2024年以來(lái)成為主要的利潤(rùn)貢獻(xiàn)來(lái)源，這正是其長(zhǎng)期錘煉運(yùn)營(yíng)能力的結(jié)果。這種能力無(wú)法一蹴而就，已成為頭部企業(yè)難以逾越的護(hù)城河。

3. 清晰的“戰(zhàn)略定力”：以“長(zhǎng)期主義”對(duì)抗“周期波動(dòng)”

所有成功的轉(zhuǎn)型，都源于數(shù)年前埋下的種子。龍湖早在行業(yè)巔峰期就提出“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略，華潤(rùn)置地多年來(lái)持續(xù)加碼商業(yè)地產(chǎn)，均體現(xiàn)出在行業(yè)狂熱期仍能堅(jiān)守第二增長(zhǎng)曲線的戰(zhàn)略耐性。這種定力在當(dāng)下顯得尤為重要。它們不僅在“保交樓”的巨大壓力下能夠平衡資源，更在市場(chǎng)的普遍悲觀情緒中，依然保持對(duì)未來(lái)業(yè)務(wù)的持續(xù)投入，展現(xiàn)出對(duì)抗短期誘惑的強(qiáng)大內(nèi)心。

這種戰(zhàn)略定力，要求企業(yè)管理層擁有超越周期的洞察力，并能夠?qū)⑦@種洞察力轉(zhuǎn)化為堅(jiān)定的資源分配決策和組織動(dòng)員能力。它是對(duì)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)和核心價(jià)值觀的終極考驗(yàn)。

從“賭徒”到“匠人”：房地產(chǎn)的新生存哲學(xué)

當(dāng)京投發(fā)展憑借檀谷商業(yè)等創(chuàng)新業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)11.05%的增長(zhǎng)，當(dāng)南京高科在工業(yè)廠房等領(lǐng)域探索專業(yè)化路徑，我們看到的是行業(yè)轉(zhuǎn)型的多元可能性，這些嘗試也值得尊重。但我們必須清醒地認(rèn)識(shí)到：行業(yè)的門檻已經(jīng)提高了。

過(guò)去，有土地就能開(kāi)發(fā)；現(xiàn)在，有資產(chǎn)還要會(huì)運(yùn)營(yíng)。

過(guò)去，有銷售額就能融資；現(xiàn)在，有現(xiàn)金流才能生存。

許多企業(yè)自以為的“轉(zhuǎn)型”，不過(guò)是在舊模式里的掙扎。真正的轉(zhuǎn)型，需要一場(chǎng)從思維模式到組織能力，從資源分配到激勵(lì)機(jī)制的徹底自我革命。房地產(chǎn)的“B面”從來(lái)不是錦上添花的備選項(xiàng)，而是企業(yè)活下去的資格賽。當(dāng)潮水徹底退去，我們終將發(fā)現(xiàn)：能夠駕馭周期的人，從來(lái)不是賭徒，而是那些擁有匠心與耐心的“長(zhǎng)期主義者”。