昆明死磕TOD：一個(gè)不行來(lái)兩個(gè)，兩個(gè)不行搞三個(gè)

盡管昆明至今沒(méi)有建成任何真正意義上的TOD，兩個(gè)最初打著TOD名號(hào)的項(xiàng)目也都陷入困境，但這并不妨礙昆明繼續(xù)謀劃新的TOD，目前籌備中的就有3個(gè)，相關(guān)土地已經(jīng)出現(xiàn)在昆明市最近的土地推介清單中。

一個(gè)是地鐵五一路站TOD項(xiàng)目，位于五一路地鐵站C出口旁邊，緊臨東風(fēng)西路，土地面積只有10.36畝，而且形狀很不規(guī)則，全部是商業(yè)用地。

這塊地目前尚未公布容積率、限高等指標(biāo)，估計(jì)應(yīng)該只能開發(fā)多層商業(yè)建筑。

五一路TOD地塊位置

五一路地鐵站是3號(hào)線和5號(hào)線換乘站，因?yàn)榕赃吘褪抢ッ髯畲笊倘?，是昆明客流量最大的地鐵站之一，商業(yè)價(jià)值的確比較高。根據(jù)昆明市的規(guī)定，地鐵站旁邊地塊的一級(jí)開發(fā)屬于軌道集團(tuán)，但目前此地塊還有一部分尚未完成拆遷，以軌道公司如今的資金狀況，自行開發(fā)的可能性不大，最終有可能干脆出讓或者合作開發(fā)。

第二個(gè)TOD項(xiàng)目是早就公布過(guò)的一二一大街TOD，位置在原云南師大西院，地鐵1號(hào)線西北延師范大學(xué)站出口處，一二一大街和建設(shè)路交匯口。這個(gè)項(xiàng)目占地21.71畝，屬于商住混合用地，容積率只有2.8，建筑限高60米。

一二一大街TOD項(xiàng)目位置

一二一大街TOD項(xiàng)目土地面積較大，又是商住混合，更符合TOD本質(zhì)。從前段時(shí)間流出的效果圖看，項(xiàng)目規(guī)劃有3棟住宅和一棟商業(yè)，住宅和商業(yè)都應(yīng)該在地下連通地鐵站，如果建成的話算是昆明位置最好的真正TOD項(xiàng)目。

但一二一大街TOD項(xiàng)目的尷尬之處是地鐵1號(hào)線西北延建設(shè)進(jìn)展緩慢，通車時(shí)間至今未定。

本項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)也是軌道集團(tuán)，是三個(gè)新TOD項(xiàng)目中推進(jìn)最快的，因?yàn)閹煼洞髮W(xué)地鐵站本身也在建設(shè)中，理論上TOD項(xiàng)目和地鐵站可以同步建設(shè)。今年8月，昆明市委書記劉洪建率隊(duì)調(diào)研軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)情況時(shí)，還專程到一二一大街站TOD項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)聽取情況匯報(bào)。

第三個(gè)新TOD項(xiàng)目位于人民西路西端，如今的公交眠山停車場(chǎng)，是三個(gè)新TOD項(xiàng)目中面積最大的，有62.25畝，容積率2.8，但這個(gè)項(xiàng)目至今土地性質(zhì)還不明確，如果要進(jìn)行商業(yè)開發(fā)的話至少要先調(diào)整控詳規(guī)。

眠山公交TOD項(xiàng)目位置

眠山公交TOD依托的是地鐵3號(hào)線眠山站，加上本身就是公交停車場(chǎng)，土地面積也比較大，理論上更容易發(fā)揮TOD的交通一體化優(yōu)勢(shì)，也更有發(fā)揮空間，開發(fā)模式應(yīng)該接近于樞紐曜城，但樞紐曜城作為昆明首個(gè)真正的TOD項(xiàng)目如今舉步維艱，甚至一度停工，如果眠山公交TOD仍舊按樞紐曜城的模式來(lái)開發(fā)，即公交集團(tuán)和昆明交投自己投資建設(shè)的話，前景不是很樂(lè)觀。

昆明現(xiàn)有6條地鐵，軌道交通米字型骨架也早就建成，從七八年前開始，昆明就開始籌劃多個(gè)TOD項(xiàng)目，如果除掉房企開發(fā)的打擦邊球項(xiàng)目，首個(gè)真正的TOD是樞紐曜城，然后是世博車輛段上蓋TOD，利用的是地鐵和公交的土地資源，開發(fā)條件本來(lái)最好，可是這兩個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)都不順利，樞紐曜城一度因資金跟不上而停工，如今部分住宅已轉(zhuǎn)為安置房，商業(yè)開發(fā)則無(wú)力推進(jìn)。

世博車輛段上蓋TOD項(xiàng)目效果圖

世博車輛段蓋上TOD項(xiàng)目在完成部分建設(shè)后也前景不明。去年6月，曾有報(bào)道稱世博車輛段上蓋TOD項(xiàng)目將改為配售型保障房，而且很快就要?jiǎng)庸ぃ蟛o(wú)實(shí)質(zhì)進(jìn)展。今年，軌道公司又多次對(duì)外招商此項(xiàng)目，說(shuō)明改為配售型保障房的計(jì)劃也有變數(shù)。從昆明配售型保障房的開發(fā)進(jìn)展看，在去年初密集上馬一批項(xiàng)目后，之后明顯放慢節(jié)奏，連首個(gè)新建配售型保障房項(xiàng)目到現(xiàn)在都還沒(méi)有上市銷售，世博車輛段上蓋TOD項(xiàng)目如果再次調(diào)整開發(fā)計(jì)劃也不意外。

總的來(lái)說(shuō)，昆明開發(fā)TOD項(xiàng)目和昆明修建地鐵一樣，開局似乎形勢(shì)大好，可是后面就拉稀擺帶。最新推出的3個(gè)TOD項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較小，有兩個(gè)還在一環(huán)，位置優(yōu)越，反倒有可能后發(fā)先至。