報(bào)告發(fā)布 || CBRE世邦魏理仕：三季度南京商辦市場(chǎng)，都有哪些看點(diǎn)？

2025年前三季度，南京經(jīng)濟(jì)在創(chuàng)新引領(lǐng)與產(chǎn)業(yè)升級(jí)的強(qiáng)勁推動(dòng)下實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長。辦公樓市場(chǎng)顯現(xiàn)韌性，以金融業(yè)為代表的企業(yè)新租與升級(jí)需求成為去化的主導(dǎo)力量，推動(dòng)整體空置率穩(wěn)步下行。零售物業(yè)市場(chǎng)則迎來供應(yīng)小高峰，兩個(gè)新項(xiàng)目差異化入市且入駐率亮眼，在“首店經(jīng)濟(jì)”與存量調(diào)改的雙輪驅(qū)動(dòng)下，市場(chǎng)對(duì)沉浸式體驗(yàn)、場(chǎng)景化消費(fèi)與品牌首進(jìn)的需求持續(xù)增長，推動(dòng)零售物業(yè)向多元化與精細(xì)化發(fā)展。

PART.1

供應(yīng)空窗助力去化
金融業(yè)需求引領(lǐng)復(fù)蘇

新增供應(yīng)：0萬平方米

凈吸納量：2.8萬平方米

空置率：28.7%

租金報(bào)價(jià)：108.4人民幣/月/平方米

2025年第三季度，南京優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)無新增供應(yīng)。盡管進(jìn)入供應(yīng)空窗，但市場(chǎng)活躍度溫和回升，需求端仍保持韌性，凈吸納量環(huán)比上升7%至2.8萬平方米。前三季度累計(jì)凈吸納量達(dá)6.1萬平方米，已超過去年全年水平。受此推動(dòng)，全市整體空置率環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至28.7%。

租金仍處下行通道，全市平均租金報(bào)價(jià)環(huán)比下降2.2%，至每月每平方米108.4元。新街口與河西等核心子市場(chǎng)的租金報(bào)價(jià)維持在每月每平方米113元左右。

從行業(yè)需求來源看，金融業(yè)于本季度顯著回暖，以24%的租賃面積占比躍居首位，需求主要來自保險(xiǎn)和證券類企業(yè)的擴(kuò)張與升級(jí)。第三方辦公服務(wù)運(yùn)營商占比20%，位列第二，其中聯(lián)合辦公空間運(yùn)營商表現(xiàn)活躍。專業(yè)服務(wù)業(yè)(15%)及房地產(chǎn)業(yè)(13%)需求穩(wěn)定，TMT行業(yè)占比為7%，多以中小型科技企業(yè)為主。

板塊活躍度方面，本季度河西板塊依舊領(lǐng)跑市場(chǎng)，占比達(dá)49%；新街口位居次席，占比35%。從成交結(jié)構(gòu)看，500平方米以下的中小面積段交易占比高達(dá)69%，凸顯中小企業(yè)仍是市場(chǎng)需求主力。搬遷類交易占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)，占比達(dá)81%，升級(jí)搬遷和基于租金性價(jià)比的跨區(qū)域置換是主要?jiǎng)右颉?/p>

2025至2027年，南京寫字樓市場(chǎng)將有約90萬平方米新增項(xiàng)目交付，充沛供應(yīng)集中落地非核心商圈，一核多極商業(yè)布局有望逐漸成型。

CBRE南京辦公樓租賃交易負(fù)責(zé)人劉承陽表示：未來六個(gè)月，南京辦公樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來約30萬平方米的新增供應(yīng)，都是位于河西板塊的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。盡管河西等重點(diǎn)板塊將面臨一定去化壓力，但在金融、TMT及專業(yè)服務(wù)等行業(yè)穩(wěn)健需求支撐下，整體市場(chǎng)活躍度有望維持穩(wěn)定。作為長三角重要科創(chuàng)高地，南京持續(xù)吸引科技巨頭設(shè)立區(qū)域總部與研發(fā)中心，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)顯著，帶動(dòng)多元化辦公需求增長。與此同時(shí)，人工智能、新消費(fèi)等新興領(lǐng)域科技企業(yè)在本地加速發(fā)展，成為新的租賃需求。南京市也在積極探索商辦物業(yè)的復(fù)合利用，鼓勵(lì)兼容租賃住房、公共服務(wù)等業(yè)態(tài)，為存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供了獨(dú)特路徑。產(chǎn)業(yè)升級(jí)與政策創(chuàng)新的雙輪驅(qū)動(dòng)，將助力優(yōu)質(zhì)樓宇加快去化，市場(chǎng)在格局調(diào)整中孕育新的發(fā)展機(jī)遇。

PART.2

新項(xiàng)目差異化破局
存量物業(yè)調(diào)改煥新

新增供應(yīng)：19萬平方米

凈吸納量：18.4萬平方米

空置率：4.4%

首層平均租金：22.3人民幣/天/平方米

2025年第三季度，南京零售物業(yè)市場(chǎng)迎來兩個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)，為市場(chǎng)帶來總計(jì)19萬平方米的新增供應(yīng)。其中，位于河西南部的金陵天地，體量約13萬平方米，定位年輕化與精品化，開業(yè)入駐率達(dá)100%，并引入超過40%的首店品牌，聚焦于高端餐飲、生活超市悅活里及運(yùn)動(dòng)數(shù)碼旗艦店。另一新項(xiàng)目為位于城南馬群的TOD項(xiàng)目健康大融城，體量約6萬平方米，當(dāng)前入駐率達(dá)95%，招商以高性價(jià)比的中式餐飲為主，精準(zhǔn)服務(wù)周邊社區(qū)客群。

新項(xiàng)目的高入駐率推動(dòng)全市凈吸納量上升至約18.4萬平方米，空置率穩(wěn)定于4.4%。需求的活躍表現(xiàn)支撐租金基本面保持穩(wěn)定，全市商圈首層平均租金環(huán)比微降0.3%至每天每平方米22.3元。

三季度市場(chǎng)需求仍由零售和餐飲兩大業(yè)態(tài)主導(dǎo)，零售業(yè)態(tài)以49%的占比位居第一，其中，時(shí)尚服飾類需求旺盛，占比30%。奢侈品與設(shè)計(jì)師品牌表現(xiàn)尤為突出，集中入駐于上季度開業(yè)的金陵中環(huán)商場(chǎng)，包括Vivienne Westwood、Maison Margiela、Uma Wang等，明確了該項(xiàng)目的高端定位。運(yùn)動(dòng)戶外熱度不減， Fj?llr?ven北極狐、駱駝、Aria Leisure等國內(nèi)外品牌持續(xù)擴(kuò)張。此外，美妝護(hù)膚品類占比8%實(shí)現(xiàn)顯著增長，LV美妝全國首店落戶德基廣場(chǎng)，Le Labo、Payot、Aesop等品牌也相繼進(jìn)駐核心商圈。餐飲需求占比47%，以24%的中式餐飲和9%的咖啡茶飲為主力。中式餐飲聚焦于火鍋、烤肉與地方菜系；咖啡茶飲品牌多落位于次級(jí)商圈，如麒麟大口茶、Moon Ground等首店進(jìn)駐景楓中心；金陵天地亦引入了多家首店茶飲品牌。

2025至2027年，南京零售物業(yè)市場(chǎng)將有約150萬平方米新增項(xiàng)目交付，充沛供應(yīng)集中落地非核心商圈，一核多極商業(yè)布局有望逐漸成型。

CBRE南京分公司董事總經(jīng)理兼戰(zhàn)略顧問部負(fù)責(zé)人王飛表示：未來六個(gè)月，南京零售物業(yè)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來約23.2萬平方米的新增供應(yīng)，其中包括位于核心商圈的南京光環(huán)花園城，以及龍江、麒麟等非核心板塊的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。三季度以來，南京消費(fèi)市場(chǎng)延續(xù)了上半年的活力，“蘇超”賽事與假日經(jīng)濟(jì)催生的“票根經(jīng)濟(jì)”持續(xù)釋放消費(fèi)動(dòng)能，推動(dòng)“觀賽+消費(fèi)”的場(chǎng)景融合，文旅聯(lián)動(dòng)趨勢(shì)日益顯著。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)加劇的市場(chǎng)環(huán)境，開發(fā)商也紛紛借力本地豐富的文化與體育資源打造多元化消費(fèi)體驗(yàn)，并加快存量項(xiàng)目的升級(jí)改造。這些新項(xiàng)目與調(diào)改動(dòng)作將共同為南京零售物業(yè)格局注入新變量，帶來新一輪發(fā)展動(dòng)能，釋放更大活力。

來源｜CBRE世邦魏理仕

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法