從東京房?jī)r(jià)看，北京房?jī)r(jià)什么時(shí)候到底？

10月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了70個(gè)大中城市9月份房?jī)r(jià)的情況。

繼8月份北京二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅全國(guó)奪冠之后，9月份北京二手住宅價(jià)格的環(huán)比跌幅，繼續(xù)位居一二線(xiàn)城市跌幅前列，而上海則勇奪一二線(xiàn)城市跌幅前三甲。

（根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分類(lèi)，一線(xiàn)城市指北京、上海、廣州、深圳等4個(gè)城市；二線(xiàn)城市指天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門(mén)、南昌、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、南寧、海口、重慶、成都、貴陽(yáng)、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊等31個(gè)城市；三線(xiàn)城市指唐山、秦皇島、包頭、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無(wú)錫、徐州、揚(yáng)州、溫州、金華、蚌埠、安慶、泉州、九江、贛州、煙臺(tái)、濟(jì)寧、洛陽(yáng)、平頂山、宜昌、襄陽(yáng)、岳陽(yáng)、常德、韶關(guān)、湛江、惠州、桂林、北海、三亞、瀘州、南充、遵義、大理等35個(gè)城市）

有朋友過(guò)來(lái)問(wèn)我，說(shuō)北京房?jī)r(jià)過(guò)去半年是跌幅最多的半年，是不是快到底了？如果不是，北京房?jī)r(jià)大概什么時(shí)候會(huì)止跌回升呢？

我回答了她4個(gè)字：

遙遙無(wú)期。

為什么這么說(shuō)呢？

因?yàn)槊總€(gè)人都要住房子，都想住上更大更好更漂亮的房子，這是人性基本的欲望。所以，在居民部門(mén)債務(wù)負(fù)擔(dān)處于低位的時(shí)候，以房地產(chǎn)債務(wù)擴(kuò)張來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路，就成為許多政府的首選。

在政府的各項(xiàng)政策鼓勵(lì)下，居民貸款買(mǎi)房的需求被點(diǎn)燃，然后會(huì)造成很長(zhǎng)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。房?jī)r(jià)的上漲，帶來(lái)了更多人愿意貸款買(mǎi)房（因?yàn)榭梢浴百嶅X(qián)”）。就這樣，債務(wù)越多，房?jī)r(jià)越漲；房?jī)r(jià)越漲，債務(wù)更多。這就是債務(wù)-資產(chǎn)通脹的發(fā)生過(guò)程……

簡(jiǎn)單說(shuō)，以上就是2001年到2021年這20年中國(guó)所發(fā)生的事情。

直到有那么一天，撐破天的房?jī)r(jià)，萎縮的購(gòu)房需求，無(wú)法繼續(xù)增加居民債務(wù)，它們“恰好”趕到一起來(lái)。于是乎，債務(wù)-資產(chǎn)通脹的邏輯，就開(kāi)始轉(zhuǎn)變?yōu)閭鶆?wù)-資產(chǎn)通縮的邏輯。

接下來(lái)，房?jī)r(jià)不得不開(kāi)始下跌，而過(guò)去20年的房地產(chǎn)繁榮中，有無(wú)數(shù)人的工作、收入都與房地產(chǎn)上漲有關(guān)。在全民債務(wù)處于高點(diǎn)的時(shí)候，房?jī)r(jià)一旦下跌，有更多的居民收入會(huì)停滯和消失，從而給人們帶來(lái)更大的債務(wù)壓力。他們不得不選擇賣(mài)出房子，在需求萎靡的情況下，他們的賣(mài)出造成了房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下跌……

就這樣，房?jī)r(jià)越跌，人們債務(wù)負(fù)擔(dān)越重；債務(wù)負(fù)擔(dān)越重，房?jī)r(jià)更要下跌，就形成了螺旋式的債務(wù)-資產(chǎn)通縮。

從2022年到現(xiàn)在，就整個(gè)社會(huì)而言，中國(guó)就處于這種債務(wù)-通縮的時(shí)代之中。

1990-2004年的日本，2007-2012年的美國(guó)，都經(jīng)歷過(guò)這種因全國(guó)性的房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)的債務(wù)通縮時(shí)代。

正因?yàn)榉孔淤J款涉及到了幾乎每位居民，一旦房?jī)r(jià)下跌-債務(wù)通縮的螺旋啟動(dòng)，即便政府會(huì)下場(chǎng)干預(yù)，會(huì)印鈔減緩，但這個(gè)通縮也絕不會(huì)在2-3年內(nèi)消失，而是會(huì)持續(xù)很久很久……

久到什么時(shí)候？

如果沒(méi)有更多的買(mǎi)房接盤(pán)俠出現(xiàn)，可能會(huì)久到一代人死去！

我們可以理性地預(yù)期一下，未來(lái)幾年的中國(guó)——

會(huì)像美國(guó)2008年-2012年那樣瘋狂印鈔么？

會(huì)像美國(guó)2012年之后因手機(jī)互聯(lián)網(wǎng)科技爆發(fā)而帶來(lái)無(wú)數(shù)高收入移民充當(dāng)買(mǎi)房接盤(pán)俠么？

如果沒(méi)有這種可能性的話(huà)，那么，30年前和中國(guó)一樣面臨急速老齡化問(wèn)題的日本房?jī)r(jià)走勢(shì)，就是我們最好的前車(chē)之鑒。

具體到北京房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，首都嘛，中國(guó)經(jīng)濟(jì)最富裕城市，這種高端大氣上檔次的城市，當(dāng)然也只能拿日本東京的來(lái)進(jìn)行對(duì)比，所以，我到日本的國(guó)土交通省網(wǎng)站，下載了日本東京都獨(dú)立式住宅1984年迄今的價(jià)格指數(shù)，其整體走勢(shì)是下面這樣的。

數(shù)據(jù)來(lái)源：日本國(guó)土交通省

很顯然，以日元計(jì)價(jià)的東京住宅價(jià)格，在觸及債務(wù)-通縮螺旋之后，從1990年的高點(diǎn)250點(diǎn)到2003年的低點(diǎn)96，耗時(shí)13年，中間幾乎沒(méi)有任何像樣的反彈——統(tǒng)計(jì)下來(lái)，總下跌幅度超過(guò)了60%。

然后，2004年-2007年，伴隨著美國(guó)乃至全球性的房地產(chǎn)漲價(jià)大潮，東京都的房?jī)r(jià)，只是小小的反彈一波，然后就繼續(xù)下跌，大約漲了20%，然后，就又是持續(xù)陰跌……

直到2020年疫情之后，當(dāng)日本生育率開(kāi)始抬升，并且日本的通脹也再次猛烈來(lái)襲的時(shí)候，日本房?jī)r(jià)才算真正擺脫了下跌，到了我朋友希望的境界——止跌回升。

算下來(lái)，整整30年，那些房?jī)r(jià)最高點(diǎn)背上30年房貸的一代人，終于把房貸債務(wù)還完了。

然后，我們用東京都的房?jī)r(jià)，疊加上北京2014年迄今的房?jī)r(jià)情況。

數(shù)據(jù)來(lái)源：日本國(guó)土交通省，Wind

如果我們以東京都的房?jī)r(jià)作為參照，刻舟求劍的來(lái)看待的話(huà)，北京房?jī)r(jià)下跌最猛烈的階段，可能也接近尾聲了。

好消息是：

北京上海等中國(guó)一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)下跌，接下來(lái)可能不會(huì)再像過(guò)去3年那么猛烈。

壞消息是：

雖然變慢，但房?jī)r(jià)還是在下跌，只是變成了陰跌。

更壞的消息是：

下跌的時(shí)間還將非常非常漫長(zhǎng)，房?jī)r(jià)低點(diǎn)相比最高點(diǎn)的跌幅，大概率會(huì)超過(guò)50%。

所以，可以看得到的將來(lái)，北京房?jī)r(jià)“止跌回升”這種希望，只能是遙遙無(wú)期。

當(dāng)然，我承認(rèn)這種對(duì)比是刻舟求劍，因?yàn)橹袊?guó)與日本的住宅地產(chǎn)，有很多不同。

我有個(gè)在日本一直從事房地產(chǎn)中介的朋友，她額外給我解釋了很多很多日本，特別是東京的住宅、商業(yè)房產(chǎn)與中國(guó)的差異。

日本因?yàn)槭撬接兄茷橹鞯膰?guó)家，東京的每一塊土地都是隸屬于某個(gè)人或私人機(jī)構(gòu)，他們以盈利最大化為動(dòng)機(jī)，凡是有大量人群聚集的地方，最有價(jià)值的開(kāi)發(fā)方式，便是建成住宅或商業(yè)地產(chǎn)，所以早在1990年以前，東京的土地基本都被開(kāi)發(fā)殆盡——日本東京的房子，很少有什么“新建商品住宅”這樣的標(biāo)簽。

私有制決定了，你買(mǎi)下房產(chǎn)的時(shí)候，其實(shí)也一并買(mǎi)下了房產(chǎn)之下的土地，這才叫“房地產(chǎn)”；如果是獨(dú)立住宅，產(chǎn)權(quán)確認(rèn)自不消說(shuō)，如果是那種很多人擁有公寓住宅，那土地就是共有的產(chǎn)權(quán)。正因?yàn)槭撬接兄疲I(mǎi)下土地和房子的人，在滿(mǎn)足相關(guān)法律的前提下，想怎么建設(shè)都是自己的事情，哪怕在東京都很繁華的地方，也會(huì)有個(gè)別“礙眼”的獨(dú)立住宅，要以整齊劃一為美的話(huà)，東京的漂亮程度，可能遠(yuǎn)不能和北京相比。

所以，我上面圖表中東京的“獨(dú)立住宅”，和北京上海的公寓，其實(shí)有著相當(dāng)大的不同，這個(gè)有請(qǐng)大家注意。

但許多數(shù)據(jù)最有意思的地方在于——

只要整個(gè)社會(huì)的債務(wù)通縮螺旋啟動(dòng)，再加上嚴(yán)峻的老齡化形勢(shì)，哪怕是日本東京擁有土地產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立住宅，1984-1995年的價(jià)格和走勢(shì)，依然與我們2014-2025年北京上海的房?jī)r(jià)（以公寓為主）形成鏡像般的對(duì)比。

其實(shí)，這也是我用東京的房?jī)r(jià)，刻舟求劍的回答我那位朋友北京房?jī)r(jià)問(wèn)題的原因。