從東京房價看，北京房價什么時候到底？

10月20日，國家統(tǒng)計局公布了70個大中城市9月份房價的情況。

繼8月份北京二手住宅價格環(huán)比跌幅全國奪冠之后，9月份北京二手住宅價格的環(huán)比跌幅，繼續(xù)位居一二線城市跌幅前列，而上海則勇奪一二線城市跌幅前三甲。

（根據(jù)國家統(tǒng)計局的分類，一線城市指北京、上海、廣州、深圳等4個城市；二線城市指天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、海口、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊等31個城市；三線城市指唐山、秦皇島、包頭、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無錫、徐州、揚州、溫州、金華、蚌埠、安慶、泉州、九江、贛州、煙臺、濟寧、洛陽、平頂山、宜昌、襄陽、岳陽、常德、韶關(guān)、湛江、惠州、桂林、北海、三亞、瀘州、南充、遵義、大理等35個城市）

有朋友過來問我，說北京房價過去半年是跌幅最多的半年，是不是快到底了？如果不是，北京房價大概什么時候會止跌回升呢？

我回答了她4個字：

遙遙無期。

為什么這么說呢？

因為每個人都要住房子，都想住上更大更好更漂亮的房子，這是人性基本的欲望。所以，在居民部門債務(wù)負(fù)擔(dān)處于低位的時候，以房地產(chǎn)債務(wù)擴張來推動經(jīng)濟發(fā)展的思路，就成為許多政府的首選。

在政府的各項政策鼓勵下，居民貸款買房的需求被點燃，然后會造成很長很長一段時間內(nèi)房價的持續(xù)上漲。房價的上漲，帶來了更多人愿意貸款買房（因為可以“賺錢”）。就這樣，債務(wù)越多，房價越漲；房價越漲，債務(wù)更多。這就是債務(wù)-資產(chǎn)通脹的發(fā)生過程……

簡單說，以上就是2001年到2021年這20年中國所發(fā)生的事情。

直到有那么一天，撐破天的房價，萎縮的購房需求，無法繼續(xù)增加居民債務(wù)，它們“恰好”趕到一起來。于是乎，債務(wù)-資產(chǎn)通脹的邏輯，就開始轉(zhuǎn)變?yōu)閭鶆?wù)-資產(chǎn)通縮的邏輯。

接下來，房價不得不開始下跌，而過去20年的房地產(chǎn)繁榮中，有無數(shù)人的工作、收入都與房地產(chǎn)上漲有關(guān)。在全民債務(wù)處于高點的時候，房價一旦下跌，有更多的居民收入會停滯和消失，從而給人們帶來更大的債務(wù)壓力。他們不得不選擇賣出房子，在需求萎靡的情況下，他們的賣出造成了房價的進一步下跌……

就這樣，房價越跌，人們債務(wù)負(fù)擔(dān)越重；債務(wù)負(fù)擔(dān)越重，房價更要下跌，就形成了螺旋式的債務(wù)-資產(chǎn)通縮。

從2022年到現(xiàn)在，就整個社會而言，中國就處于這種債務(wù)-通縮的時代之中。

1990-2004年的日本，2007-2012年的美國，都經(jīng)歷過這種因全國性的房價下跌帶來的債務(wù)通縮時代。

正因為房子貸款涉及到了幾乎每位居民，一旦房價下跌-債務(wù)通縮的螺旋啟動，即便政府會下場干預(yù)，會印鈔減緩，但這個通縮也絕不會在2-3年內(nèi)消失，而是會持續(xù)很久很久……

久到什么時候？

如果沒有更多的買房接盤俠出現(xiàn)，可能會久到一代人死去！

我們可以理性地預(yù)期一下，未來幾年的中國——

會像美國2008年-2012年那樣瘋狂印鈔么？

會像美國2012年之后因手機互聯(lián)網(wǎng)科技爆發(fā)而帶來無數(shù)高收入移民充當(dāng)買房接盤俠么？

如果沒有這種可能性的話，那么，30年前和中國一樣面臨急速老齡化問題的日本房價走勢，就是我們最好的前車之鑒。

具體到北京房價來說，首都嘛，中國經(jīng)濟最富裕城市，這種高端大氣上檔次的城市，當(dāng)然也只能拿日本東京的來進行對比，所以，我到日本的國土交通省網(wǎng)站，下載了日本東京都獨立式住宅1984年迄今的價格指數(shù)，其整體走勢是下面這樣的。

數(shù)據(jù)來源：日本國土交通省

很顯然，以日元計價的東京住宅價格，在觸及債務(wù)-通縮螺旋之后，從1990年的高點250點到2003年的低點96，耗時13年，中間幾乎沒有任何像樣的反彈——統(tǒng)計下來，總下跌幅度超過了60%。

然后，2004年-2007年，伴隨著美國乃至全球性的房地產(chǎn)漲價大潮，東京都的房價，只是小小的反彈一波，然后就繼續(xù)下跌，大約漲了20%，然后，就又是持續(xù)陰跌……

直到2020年疫情之后，當(dāng)日本生育率開始抬升，并且日本的通脹也再次猛烈來襲的時候，日本房價才算真正擺脫了下跌，到了我朋友希望的境界——止跌回升。

算下來，整整30年，那些房價最高點背上30年房貸的一代人，終于把房貸債務(wù)還完了。

然后，我們用東京都的房價，疊加上北京2014年迄今的房價情況。

數(shù)據(jù)來源：日本國土交通省，Wind

如果我們以東京都的房價作為參照，刻舟求劍的來看待的話，北京房價下跌最猛烈的階段，可能也接近尾聲了。

好消息是：

北京上海等中國一線城市的房價下跌，接下來可能不會再像過去3年那么猛烈。

壞消息是：

雖然變慢，但房價還是在下跌，只是變成了陰跌。

更壞的消息是：

下跌的時間還將非常非常漫長，房價低點相比最高點的跌幅，大概率會超過50%。

所以，可以看得到的將來，北京房價“止跌回升”這種希望，只能是遙遙無期。

當(dāng)然，我承認(rèn)這種對比是刻舟求劍，因為中國與日本的住宅地產(chǎn)，有很多不同。

我有個在日本一直從事房地產(chǎn)中介的朋友，她額外給我解釋了很多很多日本，特別是東京的住宅、商業(yè)房產(chǎn)與中國的差異。

日本因為是私有制為主的國家，東京的每一塊土地都是隸屬于某個人或私人機構(gòu)，他們以盈利最大化為動機，凡是有大量人群聚集的地方，最有價值的開發(fā)方式，便是建成住宅或商業(yè)地產(chǎn)，所以早在1990年以前，東京的土地基本都被開發(fā)殆盡——日本東京的房子，很少有什么“新建商品住宅”這樣的標(biāo)簽。

私有制決定了，你買下房產(chǎn)的時候，其實也一并買下了房產(chǎn)之下的土地，這才叫“房地產(chǎn)”；如果是獨立住宅，產(chǎn)權(quán)確認(rèn)自不消說，如果是那種很多人擁有公寓住宅，那土地就是共有的產(chǎn)權(quán)。正因為是私有制，買下土地和房子的人，在滿足相關(guān)法律的前提下，想怎么建設(shè)都是自己的事情，哪怕在東京都很繁華的地方，也會有個別“礙眼”的獨立住宅，要以整齊劃一為美的話，東京的漂亮程度，可能遠(yuǎn)不能和北京相比。

所以，我上面圖表中東京的“獨立住宅”，和北京上海的公寓，其實有著相當(dāng)大的不同，這個有請大家注意。

但許多數(shù)據(jù)最有意思的地方在于——

只要整個社會的債務(wù)通縮螺旋啟動，再加上嚴(yán)峻的老齡化形勢，哪怕是日本東京擁有土地產(chǎn)權(quán)的獨立住宅，1984-1995年的價格和走勢，依然與我們2014-2025年北京上海的房價（以公寓為主）形成鏡像般的對比。

其實，這也是我用東京的房價，刻舟求劍的回答我那位朋友北京房價問題的原因。