青島樓市亂象！吃相太難看了，業(yè)委會(huì)“越權(quán)”的背后

位于嶗山張村河板塊的青島印象?品小區(qū)，物業(yè)是開發(fā)商選定的城建物業(yè)，一直處于前期物業(yè)服務(wù)狀態(tài)。

▲青島印象?品

最近業(yè)主突然發(fā)現(xiàn)，小區(qū)不起眼的地方多了一則公告：業(yè)委會(huì)準(zhǔn)備和物業(yè)續(xù)簽合同，公示期15天。

據(jù)青島印象?品小區(qū)業(yè)主表示：小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)，本以為可以改善，誰知道業(yè)委會(huì)剛來就搞了續(xù)簽合同這一套。業(yè)委會(huì)與物業(yè)協(xié)商續(xù)簽合同前，基本沒有與小區(qū)其他業(yè)主進(jìn)行溝通，業(yè)委會(huì)公示的這個(gè)合同也根本沒有保護(hù)業(yè)主利益，更像是站在物業(yè)的立場上寫的。而且把準(zhǔn)備續(xù)聘物業(yè)的公告貼在了小區(qū)犄角旮旯的地方，還規(guī)定只接受書面意見反饋，連留的聯(lián)系電話都是物業(yè)的號碼。我們真后怕，要不是熱心鄰居偶然看見了公告并拍照發(fā)在群里，恐怕公示期過了很多業(yè)主都不知道這事兒。一旦合同續(xù)簽，開發(fā)商物業(yè)的身份，就從臨時(shí)性的前期物業(yè)服務(wù)洗白成正式物業(yè)了……

業(yè)主研究了下合同（征求意見稿），發(fā)現(xiàn)里面的坑非常多，嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主利益！以下為業(yè)主對《青島印象?品小區(qū)擬續(xù)聘物業(yè)公司及物業(yè)服務(wù)合同公示的公告》的書面異議。

2025年10月10日，青島印象品小區(qū)業(yè)委會(huì)對印象品小區(qū)物業(yè)續(xù)聘及物業(yè)合同事宜進(jìn)行了公告，并要求以書面形式進(jìn)行意見反饋。現(xiàn)小區(qū)業(yè)主對公示事項(xiàng)反饋如下異議：

一、業(yè)委會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)集體決策，單方面擬續(xù)聘物業(yè)，并擬定服務(wù)合同程序違法

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十八條、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條、《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條、《青島市印象品小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》第六條等有關(guān)規(guī)定，選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)人屬于應(yīng)由業(yè)主共同決定的重大事項(xiàng)，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)依法表決通過，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

此外國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，并履行“代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”的職責(zé)。業(yè)委會(huì)工作核心是執(zhí)行全體業(yè)主的共同決定，而不是自行決策，業(yè)委會(huì)無權(quán)直接決定與物業(yè)公司簽訂續(xù)聘合同。本小區(qū)物業(yè)續(xù)聘未經(jīng)小區(qū)業(yè)主共同決定，明顯違反《民法典》等法律法規(guī)規(guī)定。

同時(shí)根據(jù)《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條“業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)人，應(yīng)當(dāng)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同”、第六十三條“物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的…雙方應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同”,《青島市印象品小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》第十八條“本物業(yè)服務(wù)區(qū)域業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同”可知，物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容與簽訂只是選聘物業(yè)服務(wù)人的最后一步，選聘物業(yè)服務(wù)人的過程還包括決定選聘方式（如公開招標(biāo)）、選聘方案等關(guān)鍵流程要素，均屬于業(yè)主大會(huì)全體業(yè)主共同決定事項(xiàng)。

目前小區(qū)物業(yè)公司根據(jù)其與開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》提供前期物業(yè)服務(wù)，具有過渡屬性，后續(xù)應(yīng)由業(yè)主大會(huì)選聘正式物業(yè)服務(wù)提供人并簽訂正式物業(yè)服務(wù)合同。現(xiàn)業(yè)委會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)共同決定，擅自與開發(fā)商選定的前期物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行私下談判，并擬直接以“續(xù)聘”方式，將其身份由過渡性質(zhì)的“前期物業(yè)服務(wù)提供人”，轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期的“正式物業(yè)服務(wù)提供人”，其做法已違反上述規(guī)定，構(gòu)成越權(quán)決策，明顯損害業(yè)主利益。

故：在對正式物業(yè)服務(wù)合同文本遞交業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決前，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)召集業(yè)主大會(huì)，先行對正式物業(yè)服務(wù)提供人的選聘方式（應(yīng)含公開招標(biāo)）等選聘要素進(jìn)行表決。在按照業(yè)主大會(huì)通過的選聘方式選出物業(yè)服務(wù)提供人后，再對物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容進(jìn)行表決。

二、相較《前期物業(yè)服務(wù)合同》，擬簽訂的新合同中物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)大幅縮水劣化，同時(shí)大幅增加了住宅業(yè)主責(zé)任負(fù)擔(dān)，嚴(yán)重侵害住宅業(yè)主利益

1、擅自降低或免除非住宅物業(yè)收費(fèi)，將原本應(yīng)由底商及開發(fā)商承擔(dān)的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁至住宅業(yè)主承擔(dān)：目前小區(qū)現(xiàn)行《前期物業(yè)服務(wù)合同》中規(guī)定，本小區(qū)非住宅物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為5元／月*平，本次擬續(xù)簽合同在住宅物業(yè)費(fèi)維持2.77元/月*平不變的情況下，擅自將非住宅物業(yè)費(fèi)從5元/月*平大幅降至2元/月*平，導(dǎo)致住宅物業(yè)收費(fèi)與非住宅物業(yè)收費(fèi)罕見倒掛，對住宅業(yè)主極不公平也不符合市場規(guī)律。

眾所周知，商鋪等非住宅物業(yè)公共受能耗成本高、設(shè)施設(shè)備維護(hù)與折舊快、管理難度大等因素影響服務(wù)成本遠(yuǎn)高于住宅物業(yè)，目前青島市各小區(qū)的商鋪物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍高于住宅，此次調(diào)整實(shí)質(zhì)是將本應(yīng)由底商等非住宅物業(yè)承擔(dān)的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁至住宅業(yè)主承擔(dān)，嚴(yán)重侵犯了住宅業(yè)主權(quán)益。

▲青島印象·品小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同征求意見稿

此外，原《前期物業(yè)服務(wù)合同》中明確規(guī)定，由底商使用的地上車位以及開發(fā)商尚未出售的車位均應(yīng)繳納車位管理費(fèi)。新合同中已將上述條款刪除，僅要求住宅業(yè)主繳納車位管理費(fèi)承擔(dān)全部停車設(shè)施管理費(fèi)用，顯失公平。

同時(shí)新合同物業(yè)構(gòu)成明細(xì)中，住宅建筑收費(fèi)面積較原合同大幅增加，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)收費(fèi)面積卻大幅減少。

2、大幅減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容并降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)增加業(yè)主責(zé)任負(fù)擔(dān)：對比現(xiàn)行《前期物業(yè)服務(wù)合同》，參照《青島市物業(yè)服務(wù)級別和服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，本次擬續(xù)簽合同對物業(yè)公司應(yīng)履行的義務(wù)進(jìn)行了大量刪減，嚴(yán)重侵害業(yè)主權(quán)益，如原合同中物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)或應(yīng)盡義務(wù)包括“更換和修復(fù)本項(xiàng)目公共區(qū)域任何遭損壞的部分”“負(fù)責(zé)保養(yǎng)維修本項(xiàng)目管理范圍內(nèi)的大型公共設(shè)施和共享設(shè)備，包括…電梯系統(tǒng)…下水道、污水處理、電纜等”“確保本項(xiàng)目管理范圍內(nèi)各公共設(shè)施、設(shè)備，如…電梯等設(shè)施設(shè)備…的正常運(yùn)作”。可新合同卻明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)費(fèi)不含“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造費(fèi)用”，僅負(fù)責(zé)“小修或者日常維護(hù)”費(fèi)用由“相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偂保?wù)內(nèi)容亦刪除了“污水管道的疏通”，電梯維護(hù)更是縮水為僅承擔(dān)“電梯運(yùn)行費(fèi)用中的零星配件更換費(fèi)用，每臺電梯年支出1000元以內(nèi)”超出部分“由全體業(yè)主分?jǐn)偂保瑒荼貙O大加重業(yè)主經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

小區(qū)現(xiàn)在住宅物業(yè)費(fèi)是2.77元／月*平，是青島市普通小區(qū)的最高收費(fèi)，里面已經(jīng)含了0.44元的電梯費(fèi)，算下來整個(gè)小區(qū)僅電梯費(fèi)一年就能收四十萬上下。但新合同里加了一條，每臺電梯每年物業(yè)最多投入1000元維修，小區(qū)40臺電梯一年支出最多4萬元，即便扣除電費(fèi)費(fèi)用，電梯費(fèi)也結(jié)余很多，不知道去哪了。

同時(shí)相較原《前期物業(yè)服務(wù)合同》以及山東省住建部門發(fā)布的合同示范文本，新合同在違約責(zé)任方面大幅刪減了對物業(yè)公司的違約處罰條款，卻保留或加重了對業(yè)主違約的處罰，如業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)需按日息0.05%支付違約金，年化率高達(dá)18.25%堪比網(wǎng)貸高利貸，而物業(yè)公司違約卻無類似罰則。雙方權(quán)利義務(wù)極度失衡。

此外，新合同中也缺少物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、各崗位人員配置明細(xì)等關(guān)鍵附件，對物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供服務(wù)的具體內(nèi)容定義模糊。

3、公示的新合同未明確物業(yè)服務(wù)期限，不符合合同簽訂要求。

4、新合同物業(yè)構(gòu)成明細(xì)、物業(yè)共用部位明細(xì)、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)較現(xiàn)行物業(yè)合同縮水不一致。如原合同中明確規(guī)定，“物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有”，“建筑面積852平方米”，新合同中物業(yè)管理用房面積卻縮水為779.05平方米（含業(yè)委會(huì)辦公用房），已計(jì)入公攤面積、產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主的近73平米面積不知去向；同時(shí)原合同規(guī)定物業(yè)用房只能用于辦公、員工居住等用途，但新合同卻額外允許物業(yè)公司將房產(chǎn)用于“經(jīng)營用途”；此外新合同物業(yè)構(gòu)成明細(xì)中，不再包含綠化面積，物業(yè)共用明細(xì)中不再包含圍墻大門、戶外景觀及健身性設(shè)施，業(yè)主權(quán)益被極大侵占。

此外，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決同意，新合同擅自將應(yīng)屬于全體業(yè)主的公共收益部分以管理費(fèi)名義劃歸物業(yè)企業(yè)。

5、住宅物業(yè)收費(fèi)畸高：青島市普通住宅的前期物業(yè)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，根據(jù)2023年12月青島發(fā)改委印發(fā)的《青島市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》及小區(qū)5級物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費(fèi)應(yīng)為2.08（物業(yè)服務(wù)費(fèi)）+0.44（電梯運(yùn)維費(fèi)）=2.52元／月*平，但小區(qū)實(shí)際執(zhí)行物業(yè)費(fèi)單價(jià)為2.77元／月*平，遠(yuǎn)高于青島市物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)委會(huì)成立后，應(yīng)由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)等在合同中協(xié)商約定物業(yè)費(fèi)。本次擬續(xù)簽合同住宅物業(yè)費(fèi)為2.77元／月*平，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論，且目前物業(yè)公司服務(wù)情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到五級標(biāo)準(zhǔn)，故收取2.77元／月*平的費(fèi)用不合規(guī)、不合理。

6、本次擬續(xù)簽合同采用物業(yè)預(yù)繳費(fèi)模式，基于物業(yè)服務(wù)執(zhí)行現(xiàn)狀，為更好保障業(yè)主權(quán)益，應(yīng)將其調(diào)整為后付費(fèi)制或混合制（業(yè)主繳納相當(dāng)于1-3個(gè)月物業(yè)費(fèi)的“服務(wù)保證金”給業(yè)主委員會(huì)或共管賬戶（而非物業(yè)公司）。業(yè)主按月或按季度支付上個(gè)月的費(fèi)用。如果物業(yè)公司服務(wù)不合格，經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)核實(shí)，從保證金中扣罰；如果物業(yè)公司擅自撤場， 保證金用于招聘新物業(yè)的過渡期費(fèi)用。合同期滿且無糾紛，保證金退還物業(yè)公司或滾動(dòng)至下一期）付費(fèi)模式。

三、 關(guān)于物業(yè)公司競聘事宜

本小區(qū)物業(yè)自小區(qū)交付以來，青島城市建設(shè)集團(tuán)物業(yè)管理有限公司未按照本小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)級別履行其職責(zé)，情況如下：

(1）小區(qū)綠化未適時(shí)補(bǔ)植更新，缺株率、存活率等達(dá)不到規(guī)定要求，土地多處存在裸露等。

(2）房屋管理維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)：針對業(yè)主反映的裝飾裝修報(bào)修問題不能及時(shí)處理；小區(qū)兒童樂園塑膠損壞多時(shí)，未修補(bǔ)；小區(qū)地庫西門出口墻面破損，多次報(bào)修未修補(bǔ)等。

(3）共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維修保養(yǎng)不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)：損壞的公共照明不能及時(shí)更換；電梯維護(hù)流于形式，存在后補(bǔ)維護(hù)記錄的情況；地庫長期多次漏水等。

(4）公共秩序維護(hù)方面：各出入口應(yīng)24小時(shí)值班，門禁失管卻失控，周邊非業(yè)主人員隨意進(jìn)入，小區(qū)西門也長期無人值班；地庫西門出口照明損壞，無法正常使用等。

(5）保潔服務(wù)：小區(qū)水景開放期間，池內(nèi)臟亂，水質(zhì)渾濁；樓道內(nèi)衛(wèi)生雜亂，電梯內(nèi)經(jīng)常有異味等。

綜上：印象品業(yè)主不同意按照公示內(nèi)容續(xù)聘物業(yè)并簽訂相關(guān)服務(wù)合同。同時(shí)針對上述情況，為維護(hù)業(yè)主權(quán)益，青島印象?品小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、街道辦、區(qū)市各有關(guān)政府部門應(yīng)當(dāng)立即：

1、終止續(xù)簽公示的物業(yè)服務(wù)合同。

2、組織召開業(yè)主大會(huì)以投票形式進(jìn)行表決，在充分體現(xiàn)市場化公開競爭的前提下，就正式物業(yè)服務(wù)人選聘方式（應(yīng)包含公開招標(biāo)選項(xiàng)）先行進(jìn)行表決。并根據(jù)表決結(jié)果，在業(yè)主大會(huì)主導(dǎo)業(yè)、主充分參與的情況下，推進(jìn)后續(xù)選聘工作。

同時(shí)，根據(jù)《青島市印象品小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》第十條等有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)應(yīng)同時(shí)以表決形式，對前期物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行滿意度調(diào)查。

3、此外，為增進(jìn)業(yè)主與業(yè)委會(huì)之間的相互信任，有關(guān)部門應(yīng)責(zé)成業(yè)委會(huì)盡快公開辦公郵箱及獨(dú)立辦公電話，并針對后續(xù)涉及其職責(zé)的各類事項(xiàng)，在事項(xiàng)公示時(shí)應(yīng)一并公示業(yè)委會(huì)會(huì)議上各委員內(nèi)部表決結(jié)果及個(gè)人意見。

青島印象?品小區(qū)業(yè)主

2025年10月14日