六成企業(yè)拿地金額同比回升，頭部央國(guó)企“領(lǐng)跑”土地市場(chǎng)

2025年前三季度，土地市場(chǎng)延續(xù)縮量提質(zhì)趨勢(shì)，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交規(guī)模同比下降9%，創(chuàng)下2019年以來(lái)前三季度新低，各能級(jí)城市平均樓板價(jià)均實(shí)現(xiàn)同比上漲。溢價(jià)率雖在三季度較上半年回落1.3個(gè)百分點(diǎn)至7.7%，但優(yōu)質(zhì)地塊點(diǎn)狀高熱依舊延續(xù)，上海徐匯衡復(fù)、深圳前海等地塊更是刷新城市地價(jià)紀(jì)錄。不過(guò)整體來(lái)看，隨著三季度優(yōu)質(zhì)宅地出讓頻次減少，以及棚改、舊改類低溢價(jià)地塊占比上升，土地市場(chǎng)熱度較上半年略有降溫，企業(yè)投資雖延續(xù)回暖之勢(shì)，但整體態(tài)度更趨理性謹(jǐn)慎。

展望后續(xù)，地方政府將進(jìn)一步落實(shí)“控量提質(zhì)”要求，并結(jié)合土地收儲(chǔ)工作全面推進(jìn)、提高土地要素使用效率等要求，多措并舉促進(jìn)房地產(chǎn)庫(kù)存下降，而中央財(cái)政對(duì)地方債務(wù)指標(biāo)的寬松，也將為地方縮減供地規(guī)模、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)提供支撐。企業(yè)層面，央國(guó)企主導(dǎo)、核心城市聚焦的特征將持續(xù)強(qiáng)化，具備資金優(yōu)勢(shì)的央國(guó)企仍將是土地市場(chǎng)主力，重點(diǎn)爭(zhēng)奪一二線城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，區(qū)域深耕也將成為更多企業(yè)保障投資確定性的優(yōu)先選擇。

1、各能級(jí)成交規(guī)模走向分化，一線量縮價(jià)漲、二線量平價(jià)增、三四線量?jī)r(jià)齊跌

前三季度，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積4.6億平方米，同比下降9%，再度刷新2019年以來(lái)的前三季度新低。成交金額1.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8%，增幅較上半年下滑了10個(gè)百分點(diǎn)。

從下半年市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，全國(guó)土地成交規(guī)模進(jìn)一步收縮，7月份以來(lái)各能級(jí)城市土地成交建面、成交金額均現(xiàn)同比回落。2025年以來(lái)，全國(guó)土地招拍掛成交規(guī)模已經(jīng)小于同期新房交易面積1.8億平方米左右，行業(yè)去庫(kù)存速度持續(xù)快速推進(jìn)。

分能級(jí)來(lái)看，各能級(jí)城市表現(xiàn)明顯分化，一線城市量縮價(jià)漲，前三季度土地成交建筑面積同比下降21%，成交金額同比增長(zhǎng)19%，上海、深圳大量?jī)?yōu)質(zhì)宅地高溢價(jià)成交，北京棚改項(xiàng)目的提速發(fā)展，也帶來(lái)了大量高總價(jià)重點(diǎn)地塊的成交。對(duì)于外來(lái)人口充沛、高端購(gòu)買力充裕的一線城市而言，城市更新發(fā)展已然大有可為，高品質(zhì)新房項(xiàng)目需求也保持旺盛，土地市場(chǎng)的進(jìn)一步縮量提質(zhì)，有助于一線城市繼續(xù)維持健康的市場(chǎng)供求關(guān)系。

二線城市方面量平價(jià)漲，前三季度土地成交建筑面積同比微增2%，成交金額增長(zhǎng)22%。目前大多數(shù)二線城市土地成交規(guī)模已經(jīng)調(diào)整到位，進(jìn)一步下探的空間不大。

三四線城市方面，前三季度土地成交建筑面積同比下降11%，成交金額同比下降6%。在當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)下，三四線城市只有少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊能夠保持較好的出讓前景，在止跌回穩(wěn)目標(biāo)之下，近年來(lái)三四線城市土地市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊跌趨勢(shì)仍在延續(xù)。

2、得益于供地質(zhì)量提升，各能級(jí)平均樓板價(jià)均同比上漲

一線城市平均漲幅達(dá)到51%，二線城市同比增長(zhǎng)20%，三四線也有6%的增幅。說(shuō)明各能級(jí)城市更加注重出讓地塊的銷售前景，“托底”成交地塊進(jìn)一步下降。

具體來(lái)看，一線城市中上海、深圳均在年內(nèi)刷新了地價(jià)紀(jì)錄，平均樓板價(jià)也大幅上升至3萬(wàn)元/平方米左右；二線城市中杭州、成都、蘇州也在年內(nèi)屢屢拍出高單價(jià)地塊，平均樓板價(jià)上升20%至5871元/平方米。

三四線城市雖然整體土拍熱度不高，但隨著優(yōu)質(zhì)宅地出讓比例增加，平均樓板價(jià)也上升6%，三亞、無(wú)錫、東莞等年內(nèi)土地成交均價(jià)均在7000元/平方米以上。

3、平均溢價(jià)率7.7%，較上半年回落1.3個(gè)百分點(diǎn)

2025年三季度，熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)宅地出讓頻次有所下降，高溢價(jià)地塊成交占比減少。再加之北京、成都、西安、南京等地出讓了較多舊改、棚改、城更類地塊，均為高總價(jià)低溢價(jià)成交，進(jìn)一步拉低了下半年以來(lái)的平均溢價(jià)率。

不過(guò)從個(gè)體地塊表現(xiàn)來(lái)看，部分稀缺優(yōu)質(zhì)地塊還是拍出了理想的價(jià)格和熱度，譬如7月上海徐匯衡復(fù)地塊則是以20萬(wàn)元/平方米的單價(jià)刷新了全國(guó)樓板價(jià)紀(jì)錄。該地塊經(jīng)過(guò)28輪競(jìng)價(jià)后，由浙江民企祺祥旺宇以12.25億元競(jìng)得，溢價(jià)率22.38%。而深圳前海地塊在158輪競(jìng)價(jià)后，由招商蛇口競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)86.1%，成交總價(jià)21.55億元，樓面價(jià)84180元/平方米，同樣刷新了深圳土拍的樓板價(jià)紀(jì)錄，也創(chuàng)下了2024年深圳取消15%溢價(jià)上限后的溢價(jià)率新高。對(duì)于大多數(shù)城市而言，這些高能級(jí)稀缺地塊的條件難以復(fù)制，但健康庫(kù)存指標(biāo)和優(yōu)秀利潤(rùn)預(yù)期下的土拍熱度，還是為行業(yè)止跌回穩(wěn)持續(xù)提供優(yōu)秀范例。

三四線城市也有部分確定性較強(qiáng)的地塊拍出了較高熱度，譬如溫州、東莞、揭陽(yáng)等地多次出現(xiàn)高溢價(jià)回購(gòu)地塊。佛山、金華、三亞等地優(yōu)質(zhì)稀缺地塊也屢次拍出高溢價(jià)。如邯鄲永年縣8月份出讓的建安街以南宅地，地塊位于縣城各項(xiàng)配套集中的核心區(qū)域，容積率2.0，由河北飛宇以76%的高溢價(jià)率競(jìng)得，成交總價(jià)5.3億元，平均樓板價(jià)4395元/平方米，地塊緊鄰河北飛宇地產(chǎn)2025年初競(jìng)得的“地王”地塊（樓板價(jià)4472元/平方米），在“企業(yè)深耕+優(yōu)質(zhì)配套”多重因素的推動(dòng)下，此類三四線宅地也能獲得高溢價(jià)成交。

從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市來(lái)看，2025年前三季度TOP3城市土地成交金額均超過(guò)千億元，上海、杭州、北京分別達(dá)到1959、1406和1194億元。TOP10成交總金額7373億元，占全國(guó)土地成交總金額的45%,高出上年同期7個(gè)百分點(diǎn)。土地投資進(jìn)一步向高能級(jí)城市集中。

前三季度已有3市超過(guò)千億；上海、北京、杭州土地成交金額分別達(dá)到1273、1101和1077億元。TOP3城市總成交金額達(dá)3451億元，占全國(guó)土地成交總金額的35%，高出上年同期10個(gè)百分點(diǎn)，土地投資進(jìn)一步向高能級(jí)城市集中。

具體到城市來(lái)看，一線城市均進(jìn)入成交金額TOP20榜，上海、北京、深圳、廣州分列第1、2、7和10位；二三線入榜城市中，除成都、重慶和西安外，前15均來(lái)自沿海省份。

市場(chǎng)熱度方面，核心熱點(diǎn)城市表現(xiàn)突出，上海、杭州、成都、深圳、蘇州平均溢價(jià)率均達(dá)到一成以上。2025年深圳明顯加快了宅地供應(yīng)節(jié)奏，2025年以來(lái)成交土地金額已經(jīng)達(dá)到375億元，同比增長(zhǎng)超過(guò)60%，且優(yōu)質(zhì)宅地出讓比例顯著攀升，前海、龍崗、民治、寶安中心等板塊拍出了多宗高總價(jià)高溢價(jià)地塊（總價(jià)＞10億元，溢價(jià)率＞30%）。其中杭州得益于新房限價(jià)的解除，2025年屢屢拍出50%以上的高溢價(jià)率，典型如錢江世紀(jì)城、城東新城等熱點(diǎn)板塊，2025年出讓的所有宅地溢價(jià)率均在40%以上。北京在底價(jià)成交了大量舊改和商辦地塊的情況下，溢價(jià)率也達(dá)到了6%。不過(guò)入榜三四線城市土拍熱度依舊不高，南通、揚(yáng)州大多數(shù)地塊仍是底價(jià)或低溢價(jià)成交。

2025年第三季度，企業(yè)拿地?zé)崆槁燥@降溫。在優(yōu)質(zhì)地塊推出頻率減緩、市場(chǎng)仍在筑底階段的情況下，企業(yè)拿地態(tài)度依然謹(jǐn)慎，主要集中于熱點(diǎn)城市競(jìng)拍優(yōu)質(zhì)地塊。從拿地企業(yè)類型來(lái)看，央國(guó)企依舊是主力，拿地金額占比超六成，民企也在市場(chǎng)筑底過(guò)程中投資逐漸弱復(fù)蘇，相較之下，城投拿地有所下降，拿地金額占比也較去年同期下降9個(gè)百分點(diǎn)。

1、投資百?gòu)?qiáng)貨值、金額同比回正，市場(chǎng)聚焦優(yōu)質(zhì)地塊

2025年房企投資持續(xù)低位，但個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊走出獨(dú)立行情，帶動(dòng)投資百?gòu)?qiáng)的總貨值、總金額同比回正。

截至9月末，新增土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門檻值為38.6億元，同比增長(zhǎng)2%，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正；新增總價(jià)百?gòu)?qiáng)門檻值為17.7億元，同比提升8%，新增建面百?gòu)?qiáng)門檻值為34.8萬(wàn)平方米，同比回升8%。

2、拿地銷售比回升至0.31，主要依賴頭部企業(yè)帶動(dòng)

截至2025年三季度末，銷售百?gòu)?qiáng)房企的拿地銷售比為0.31，較2024年有較明顯提升。分季度來(lái)看，一季度末拿地銷售比達(dá)到0.3，第二稍有回落、三季度恢復(fù)至近年來(lái)相對(duì)高位。

分梯隊(duì)來(lái)看，拿地銷售比的上升主要依靠頭部房企的帶動(dòng)，截至9月末TOP1-10房企拿地銷售比已高達(dá)0.41，其中綠城中國(guó)、中國(guó)金茂拿地銷售比接近0.6。

3、土儲(chǔ)集中度持續(xù)走高，銷售10強(qiáng)企業(yè)貨值集中度達(dá)68%

2025年新增貨值集中度持續(xù)走高，截至9月末10強(qiáng)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總貨值的68%，較去年同期增加12pts，在集中度已經(jīng)處于高位的情況下、新增土儲(chǔ)尤其是優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)進(jìn)一步向頭部房企集中，未來(lái)市場(chǎng)將更加集中、分化。

此外，11-20強(qiáng)新增貨值占比8%，同比基本持平，21-30強(qiáng)新增貨值占5%，同比減少7pts，31-50強(qiáng)占比12%，同比微增4pts，后50強(qiáng)占比為7%，但同比減少9pts。可見(jiàn)50強(qiáng)以后的房企增儲(chǔ)的積極性低迷，未來(lái)市場(chǎng)占有空間也將被持續(xù)擠壓。

4、央國(guó)企投資金額占67%，城投拿地金額占比下降9個(gè)百分點(diǎn)

按不同企業(yè)類型來(lái)看，截至9月末投資金額百?gòu)?qiáng)房企中有41家為城投平臺(tái)公司，仍然是土地市場(chǎng)中不可忽視的重要力量，但較去年相比，減少了12家。央國(guó)企和民企相對(duì)穩(wěn)定，分別為38家和21家。

結(jié)合拿地金額的分布看，央國(guó)企雖然數(shù)量不多但金額占比達(dá)67%，較同期增長(zhǎng)5個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)前土地市場(chǎng)中的核心優(yōu)質(zhì)、高價(jià)地塊的主要競(jìng)得人都是國(guó)央企；城投平臺(tái)公司雖然數(shù)量較多，但拿地以托底為主，拿地金額普遍較小，占比僅有16%；民企則表現(xiàn)為弱復(fù)蘇，數(shù)量和金額占比同比雙雙提升。

5、六成企業(yè)拿地金額同比上漲，頭部企業(yè)加速拓展步伐

從具體房企的角度看，截至9月末仍有近五成銷售百?gòu)?qiáng)房企尚未拿地，僅16家房企拿地金額超過(guò)百億。

聚焦到已拿地的企業(yè)來(lái)看，有近六成企業(yè)拿地金額較去年同期上漲，主要為央國(guó)企和部分仍有連貫投資能力的民企。尤其是頭部的央國(guó)企，在核心城市積極補(bǔ)倉(cāng)，同比漲幅均較大，諸如銷售TOP5（全口徑）保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、綠城中國(guó)同比漲幅均超過(guò)70%，拿地銷售比遠(yuǎn)超行業(yè)平均，維持0.3以上。民企中，濱江保持穩(wěn)定，前9月拿地金額353億元，同比增29%。

三季度以來(lái)，土地市場(chǎng)明顯降溫，土地成交金額同比、溢價(jià)率等核心指標(biāo)較上半年均出現(xiàn)回落。這一現(xiàn)象的成因可從三方面分析：

一方面源于高能級(jí)城市優(yōu)質(zhì)宅地出讓頻次下降。2024年下半年地市熱度回升后，杭州、成都等城市核心板塊已積累相對(duì)充足的潛在庫(kù)存，出于控制庫(kù)存規(guī)模的考量，相關(guān)板塊土地出讓需適當(dāng)暫緩——2025年三季度，杭州濱江區(qū)府、城東新城等熱點(diǎn)板塊無(wú)宅地成交，即為典型例證；

另一方面則因棚改、舊改及城中村改造類地塊多以低溢價(jià)成交。隨著城市高質(zhì)量發(fā)展持續(xù)推進(jìn)，以北京為代表的一二線城市土地出讓重心轉(zhuǎn)向城市更新類地塊，此類地塊多數(shù)以底價(jià)或低溢價(jià)成交；

此外，2025年以來(lái)地方政府雖重啟土地儲(chǔ)備類專項(xiàng)債融資，但在專項(xiàng)債投資收入比的監(jiān)管要求下，出于受益確定性訴求，相關(guān)地塊出讓規(guī)模仍相對(duì)有限。

我們認(rèn)為，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房企普遍采取的“寧缺毋濫”投資策略在短期內(nèi)仍將持續(xù)。具體來(lái)看，個(gè)別頭部房企的投資力度可能會(huì)根據(jù)核心城市土地拍賣的質(zhì)量和頻次進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，但就整個(gè)行業(yè)而言，整體投資力度預(yù)計(jì)將維持在相對(duì)較低的水平。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期，市場(chǎng)信心尚未完全恢復(fù)，房企仍將審慎地評(píng)估項(xiàng)目收益與風(fēng)險(xiǎn)，更加注重現(xiàn)金流安全和財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。