大多數(shù)城市人口負增長，樓市何去何從？

大家不妨去了解一下國內(nèi)主要城市人口的變化，或許也就能理解這些年房地產(chǎn)市場為何是這樣的走勢了。目前來看，近幾年國內(nèi)大多數(shù)城市的人口在都是減少的，人口數(shù)量增加的城市大概在1/3左右。

像深圳、合肥、杭州、貴陽、成都、成都等城市的人口在近幾年是增長的；但更多的城市人口是減少的，尤其是北方的城市，人口減少的情況更加嚴重。

作為住房市場的需求來源和最大支撐，人口減少對房地產(chǎn)市場無疑會產(chǎn)生非常大的不利影響。這其實也一定程度上印證一些城市的房價為何真的如白菜價了。

如果我們更加宏觀地來看這個問題，就不難理解這些年房地產(chǎn)市場的走勢了，以及未來房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨最大的利空因素仍然是人口因素。毫不避諱地說，目前國內(nèi)總?cè)丝谝呀?jīng)進入了負增長階段，在短期是很難逆轉(zhuǎn)的。因為當下同時面臨著出生率變低和老齡化程度在變化的雙重挑戰(zhàn)，人口想要重回正增長太難了。

從2022年起，國內(nèi)人口第一次出現(xiàn)了負增長，當年減少了85萬人。而之后的2023年和2024年，國內(nèi)總?cè)丝诜謩e減少了208萬和139萬。從數(shù)據(jù)上，大家也看得很清楚，每年至少少一個縣級市甚至一個三四線城市的人口了。

人口老齡化的情況也是不容樂觀的。據(jù)數(shù)據(jù)，截至2024年末，國內(nèi)60歲及以上人口突破3億，占總?cè)丝诘?2.0%；其中65歲及以上人口2.2億人，占15.6%。按聯(lián)合國標準，65歲及以上人口占比超過7%即為“老齡化社會”，超過14%為“中度老齡化社會”，超過20%則為“超級老齡化社會”。我們顯然是在向超級老齡化社會邁進了。

另一個關(guān)鍵因素就是人口出生率，這些年也是一路走低。2020年首次跌破1%，之后基本上也是一路走低，2022-2024年這三年的人口出生率均是在0.7%以下了。人口出生率通常的警戒線是2.1%，我們早就跌破了。

人口出生率走低以及老齡化程度加劇，未來的人口形勢難有樂觀。總體來說，人口是住房需求的基礎(chǔ)，人口減少必然會導(dǎo)致住房市場需求縮減，在一個住房供應(yīng)不是問題的時候，需求減少對房價的影響會比較大。

當然，未來房價的走勢肯定是會分化，就如同上文陳述的，不同城市人口增減情況也不一樣。一些大城市，人口還在增加，或是人口數(shù)量本來就很大，但城市的范圍不可能無限制擴大，這些城市的住房市場基本上不存在絕對供大于求的情況，房價在未來有望逐漸止跌回漲。

除了少數(shù)大城市外，大多數(shù)城市的住房市場將會受到人口減少的影響，房價很有可能繼續(xù)呈現(xiàn)陰跌的態(tài)勢，房子也算是回歸到居住屬性上來了。