江蘇
9月，作為傳統(tǒng)樓市旺季的關(guān)鍵節(jié)點，南通市區(qū)新房市場呈現(xiàn)出一種復雜的“弱復蘇”格局。
盡管環(huán)比數(shù)據(jù)有所改善，但同比仍顯疲軟，整體回暖基礎(chǔ)尚不牢固，市場信心仍有待進一步修復。
與新房市場環(huán)比有所回暖不同的是，9月南通二手房市場呈現(xiàn)“量價齊跌”的下行態(tài)勢。
? 成交規(guī)模連續(xù)收縮：9月全市二手房成交1056套，環(huán)比下跌6.96%，已連續(xù)四個月下滑。
? 價格下跌趨勢未改：9月成交均價為0.87萬/㎡，環(huán)比下跌2.25%，結(jié)束了8月份的短暫企穩(wěn)。
回顧今年以來價格走勢，1-7月連跌六個月，8月勉強止跌，9月再度回落，反映出市場信心依然脆弱。
同比來看，較去年9月的1.04萬/㎡已下跌0.17萬/㎡，同比跌幅超16%，下行壓力持續(xù)。
? 市場預期持續(xù)走弱：9月全市僅1049套房源上調(diào)掛牌價，而降價房源高達22394套，漲價房源數(shù)量不及降價房源的5%。
在新房價格戰(zhàn)全面?zhèn)鲗е炼质袌龅谋尘跋拢?strong>“以價換量”已成為維系成交的主導邏輯。
與此同時，市場分化特征進一步凸顯：多個剛需盤價格持續(xù)探底；曾被視為“硬通貨”的學區(qū)房在淡季頻現(xiàn)“超低價”；而部分品質(zhì)突出的改善型項目，卻憑借過硬的產(chǎn)品力走出了獨立行情。
? 剛需大盤價格持續(xù)探底
開發(fā)區(qū)綠地新里城，9月成交均價跌至0.88萬/㎡，環(huán)比下跌7%，創(chuàng)歷史新低。
該小區(qū)今年1-8月成交均價尚能維持在9000元/㎡以上，9月跌破這一心理關(guān)口。
同板塊的時光漫城，9月成交均價同樣創(chuàng)歷史新低，僅0.98萬/㎡，環(huán)比下跌2.4%。
市北板塊新城香溢紫郡，9月成交均價僅0.8萬/㎡，創(chuàng)歷史新低，較歷史峰值2.2萬/㎡跌幅已超60%。
新東區(qū)海納春江，9月成交均價僅1.34萬/㎡，創(chuàng)歷史新低，較發(fā)行價2.57萬/㎡跌幅已近50%。
通州南山湖板塊春溪集，9月成交均價跌至0.97萬/㎡，創(chuàng)歷史新低。該小區(qū)近三年來成交價一路下滑，從最高點1.6萬/㎡下跌近40%，持續(xù)尋底中。
這些被認為早已“跌無可跌”的剛需盤，還在不斷用更低的成交價告訴我們，其價格底部仍未夯實。
? 學區(qū)房價格回歸理性
坐擁一附一中的蘇建學府雅居，9月成交均價僅1.91萬/㎡，環(huán)比下跌超15%，創(chuàng)歷史新低。
這一成交價較歷史峰值4.2萬/㎡跌幅已過半，較今年1月的2.4萬/㎡也已跌掉約5000元/㎡。
擁有啟秀中學加持的新建路新村，9月成交均價僅0.95萬/㎡，環(huán)比下跌超22%，較歷史峰值2.4萬/㎡縮水已超六成。
? 高品質(zhì)樓盤走出獨立行情
盡管大盤承壓，部分具備產(chǎn)品力與稀缺性的改善項目仍表現(xiàn)出較強韌性，成交價逆勢企穩(wěn)甚至上揚。
新城區(qū)低密墅盤——中海上林院，9月成交了一套建面約268㎡別墅，成交價超3.7萬/㎡，總價近1000萬，顯示出核心地段別墅產(chǎn)品仍具備相當高的競爭力。
該小區(qū)目前僅有4套別墅在售，掛牌總價從1280萬到1500萬，掛牌單價最高近5.7萬/㎡。稀缺的體量、核心的地段、高端的品質(zhì)，是業(yè)主高價掛牌的底氣。
北大街價格天花板——綠城桂語江南，9月成交了一套建面約144㎡洋房，成交價高達2.23萬/㎡，創(chuàng)下該小區(qū)近一年最高成交價記錄。
該小區(qū)目前整體掛牌均價約2.56萬/㎡，部分小戶低樓層掛牌價已跌破2萬/㎡，而建面約180㎡大平層掛牌價卻近3.3萬/㎡。
這一懸殊價差表明，即便在同一小區(qū)，更具稀缺性的改善產(chǎn)品，其價值正與普通產(chǎn)品拉開距離。
圓融板塊的遠創(chuàng)樽樾與中海鉑樾府，9月表現(xiàn)同樣可圈可點。
遠創(chuàng)樽樾一套建面約153㎡小高層，2.09萬/㎡成交，推動小區(qū)成交均價重回2萬/㎡以上。
中海鉑樾府一套建面約176㎡小高層，2.14萬/㎡成交，雖較上月有所回落，但與2.4萬/㎡的發(fā)行價相比，依舊展現(xiàn)出不錯的價格韌性。
上述這些項目的共同特質(zhì)在于，兼具優(yōu)質(zhì)地段與過硬產(chǎn)品力，這反映出在當前調(diào)整周期中，市場資金正加速向高品質(zhì)資產(chǎn)聚集。
展望未來，隨著四季度房企為沖刺業(yè)績加大推盤與促銷力度，新房價格競爭預計將更趨激烈，進而對二手房市場形成進一步擠壓。
價格承壓加劇：新房降價將直接分流二手客戶，“以價換量”仍是二手業(yè)主的主要出路；
結(jié)構(gòu)性行情延續(xù)：剛需盤、老舊學區(qū)房或繼續(xù)探底，而高品質(zhì)改善盤有望保持價格韌性。
數(shù) 據(jù) 說 明
*數(shù)據(jù)來源：南通貝殼
*統(tǒng)計時間：2025年10月13日
*轉(zhuǎn)載或引用，請注明來源「新知南通研究院」
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