項(xiàng)目測(cè)評(píng)|國(guó)慶勁銷(xiāo)1.08億，嘉宇·璟琇大澤湖為何“出圈”？

作為省會(huì)新地標(biāo)，大澤湖片區(qū)樓市始終保持高熱模式。這個(gè)國(guó)慶黃金周，嘉宇?璟琇大澤湖憑多個(gè) “唯一性” 產(chǎn)品力強(qiáng)勢(shì)出圈。這份亮眼銷(xiāo)售成績(jī)的背后，是項(xiàng)目對(duì)高端需求的精準(zhǔn)洞察，更是其堅(jiān)守極致產(chǎn)品主義的必然結(jié)果。

1熱銷(xiāo)是產(chǎn)品與需求的“雙向奔赴”

國(guó)慶期間嘉宇·璟琇大澤湖首開(kāi)推出8、13號(hào)棟，共97套房源，25層高層住宅，純板樓，13號(hào)棟為119平米戶(hù)型，8號(hào)棟為138平米戶(hù)型，均價(jià)9700元/平米，總價(jià)125萬(wàn)/套，去化86套，去化率89%，認(rèn)購(gòu)達(dá)1.08億元。

（現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景圖）

89%！這個(gè)數(shù)據(jù)放眼全市均位列一梯隊(duì)。從大澤湖周邊市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，項(xiàng)目憑借小面積戶(hù)型（實(shí)現(xiàn)大空間）、高質(zhì)價(jià)比，碾壓同類(lèi)產(chǎn)品；從9月首開(kāi)的新規(guī)產(chǎn)品對(duì)比來(lái)看，項(xiàng)目作為新規(guī)迭代產(chǎn)品，產(chǎn)品力碾壓同類(lèi)項(xiàng)目，去化率保持首位。

在同樣的預(yù)算下，這里提供的“生活解決方案”更具確定性。這種確定性，來(lái)自于地段、產(chǎn)品、生活的三重疊加。

2深度起底：憑什么它能“逆周期”出圈”

長(zhǎng)沙樓市“分化加劇”，“逆周期熱銷(xiāo)” 是對(duì) “用戶(hù)痛點(diǎn)” 的精準(zhǔn)破解。拆解嘉宇?璟琇大澤湖的核心競(jìng)爭(zhēng)力，可見(jiàn)其對(duì) “改善需求” 的深度理解。

一 撕掉“畫(huà)餅”標(biāo)簽，大澤湖的當(dāng)下與未來(lái)

片區(qū)的發(fā)展離不開(kāi)政策的支持

2023年3月，望城啟動(dòng)大澤湖片區(qū)建設(shè)，定位省會(huì)新地標(biāo)；同年6月被列為長(zhǎng)沙全球研發(fā)中心城市三大基地之一。2024年底，省政府專(zhuān)項(xiàng)文件重點(diǎn)原文明確寫(xiě)到——重點(diǎn)推進(jìn)大澤湖片區(qū)建設(shè)。不到兩年時(shí)間，大澤湖實(shí)現(xiàn)從區(qū)級(jí)到省級(jí)戰(zhàn)略的快速升級(jí)。

其規(guī)劃藍(lán)圖，以“生態(tài)、智慧、活力”三位一體為靈魂，旨在打造成為“省會(huì)新地標(biāo)，湘江未來(lái)城”。這一頂層設(shè)計(jì)，為大澤湖的發(fā)展指明了方向，也吸引了眾多優(yōu)質(zhì)資源的匯聚。

全國(guó)首個(gè)正式揭牌的“歐美同學(xué)會(huì)海歸小鎮(zhèn)（長(zhǎng)沙·智能制造）”在此扎根。海歸小鎮(zhèn)的數(shù)字健康科創(chuàng)研發(fā)中心也于2025年二季度開(kāi)工建設(shè)。

與之類(lèi)似的湘江基金小鎮(zhèn)投入使用8年間，以5‰的面積，貢獻(xiàn)了湘江新區(qū)22%的稅收，引入1428家金融業(yè)態(tài)機(jī)構(gòu)。而2025年年初投入使用的海歸小鎮(zhèn)研發(fā)中心，也僅用半年時(shí)間累計(jì)簽約項(xiàng)目30個(gè)，總投資超555億元，成功集聚包括澳優(yōu)總部、新奧燃?xì)饪偛俊⒅薪幌娼偛俊⒂郎间嚇I(yè)總部等在內(nèi)的13家世界500強(qiáng)和上市公司，可見(jiàn)其潛力。

未來(lái)，這里已匯聚超過(guò)700家高新技術(shù)企業(yè)，其中不乏新能源、生物醫(yī)藥領(lǐng)域的龍頭企業(yè)，高端人才的持續(xù)流入，為片區(qū)價(jià)值提供了 “長(zhǎng)期錨點(diǎn)”。

配套兌現(xiàn)上，望城區(qū)政府以1年見(jiàn)成效，3年大變樣的超級(jí)速度推動(dòng)配套快速落地。

在交通方面，大澤湖是湘江向北第一站，望城融城主戰(zhàn)場(chǎng)。地鐵4號(hào)線6站可直通金融中心，瀟湘北路年底通車(chē)20分鐘抵濱江，疊加銀杉路、金星北路這些主干道，以及已經(jīng)通車(chē)的香爐洲大橋和興聯(lián)路大橋，大澤湖已經(jīng)實(shí)實(shí)在在地融入了長(zhǎng)沙主城“半小時(shí)生活圈”。

教育上，湖南第一師范大澤湖學(xué)校已率先開(kāi)學(xué)，提供優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)教育保障；更重磅的是，長(zhǎng)沙市一中大澤湖學(xué)校、湖南第一師范學(xué)院大澤湖學(xué)校兩大湖湘一梯隊(duì)教育品牌的新校區(qū)5年9月正式開(kāi)學(xué)，瞬間拉升區(qū)域教育能級(jí)至長(zhǎng)沙第一梯隊(duì)。

除此之外，醫(yī)療有長(zhǎng)沙市第四醫(yī)院濱水新院，景觀更是擁有3000畝大澤湖濕地公園、湘江、月亮島等景觀資源，形成了“教育 + 生態(tài) + 交通” 黃金三角，以不可復(fù)制的“江湖城學(xué)”資源聚合提升片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力。

二 產(chǎn)品力的“隱形較量”，好房子，藏在細(xì)節(jié)里

從“統(tǒng)一供能系統(tǒng)”到“最高120%得房率”，項(xiàng)目用硬核技術(shù)重新定義品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，從“住得大”到“住得舒”的全面升級(jí)。

一套能省下一輛車(chē)的能源系統(tǒng)

2025年5月大澤湖淺層地?zé)崮芤呀?jīng)開(kāi)始運(yùn)行，片區(qū)統(tǒng)一提供冷暖供應(yīng)，嘉宇·璟琇大澤湖位于片區(qū)首個(gè)集中供能片區(qū)——B區(qū)。

對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，相比傳統(tǒng)“空調(diào)+地暖”，既節(jié)省了空調(diào)系統(tǒng)建設(shè)初投資約40%以上，同等使用條件下，年使用費(fèi)預(yù)計(jì)可節(jié)省35%以上。

按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，項(xiàng)目138㎡戶(hù)型，可直接省下 5-10 萬(wàn)設(shè)備購(gòu)置成本，后期每月能耗費(fèi)用節(jié)約1000元/月左右，十年下來(lái)能省出一輛家用車(chē)的錢(qián)。更重要的是，統(tǒng)一供能沒(méi)有外機(jī)噪音，也不會(huì)破壞建筑立面，居住體驗(yàn)更純粹。

138秒變150+，神戶(hù)型出爐

項(xiàng)目首推約119和138平米戶(hù)型，119戶(hù)型為四房?jī)蓮d兩衛(wèi)產(chǎn)品，含電梯廳贈(zèng)送后面積約128㎡，少有的小戶(hù)型保留4.7*1.8m較大尺度北向獨(dú)立生活陽(yáng)臺(tái)。

約138平戶(hù)型為四房?jī)蓮d三衛(wèi)產(chǎn)品，含電梯廳贈(zèng)送后面積約151㎡，同時(shí)戶(hù)型內(nèi)部無(wú)論是LDKG的公區(qū)還是南向面寬均匹配大平層。

除此之外，戶(hù)型細(xì)節(jié)優(yōu)勢(shì)更為明顯。

層高約3米，比同類(lèi)項(xiàng)目高10-20cm，空間更通透；

主臥套房帶獨(dú)立衛(wèi)浴和步入式衣帽間，這種“不浪費(fèi)一平米” 的設(shè)計(jì)，讓 “二胎家庭”“三代同堂” 的居住需求都能滿足；

更細(xì)節(jié)的是，預(yù)留了父母房和生活陽(yáng)臺(tái)。父母套房進(jìn)深約4.9米，無(wú)論是擺放兩個(gè)單人床，還是一個(gè)雙人床尺度都較為友好；在新規(guī)項(xiàng)目多數(shù)犧牲陽(yáng)臺(tái)的今天，戶(hù)型北面配套生活陽(yáng)臺(tái)近6個(gè)平方，完全滿足家政和晾曬需求；

相較于其他弧形建筑產(chǎn)品，該戶(hù)型主臥長(zhǎng)轉(zhuǎn)角窗戶(hù)，視野更為開(kāi)闊。

（樣板間實(shí)景圖）

對(duì)于改善客戶(hù)，項(xiàng)目后期也將推出約148和178平米戶(hù)型，最高得房率可達(dá)120%，套內(nèi)面積可達(dá)200+。

被尊重的日常

嘉宇·璟琇大澤湖做到了大小戶(hù)型平權(quán)，全盤(pán)兩梯兩戶(hù)純板樓設(shè)計(jì)，均為私梯入戶(hù)，私密性和舒適度媲美HAO宅。

除此之外，項(xiàng)目更是在電梯廳預(yù)裝水龍頭、電源開(kāi)關(guān)。電源開(kāi)關(guān)方便后期業(yè)主安裝攝像頭、監(jiān)控設(shè)備；水頭龍為方便業(yè)主布置水景、魚(yú)缸等；前置業(yè)主需求，讓業(yè)主感受被尊重和被照顧。

三 場(chǎng)景革命，把“豪宅標(biāo)準(zhǔn)”變成“改善標(biāo)配”

很多改善項(xiàng)目會(huì)陷入“為了高端而高端” 的誤區(qū)，但嘉宇·璟琇大澤湖的思路是：讓 “豪宅級(jí)體驗(yàn)” 融入日常，而不是停留在宣傳冊(cè)上。

五進(jìn)酒店級(jí)歸家禮序營(yíng)造HAO宅場(chǎng)景

嘉宇·璟琇大澤湖以“五進(jìn)歸家禮序”為骨架，將日常通行升華為充滿儀式感的沉浸式體驗(yàn)，營(yíng)造出酒店級(jí)級(jí)豪宅的歸心場(chǎng)景。

嘉宇·璟琇大澤湖的“五進(jìn)歸家禮序”不僅媲美頂級(jí)HAO宅項(xiàng)目，更通過(guò)酒店式的細(xì)節(jié)營(yíng)造，將儀式感融入日常。

嘉宇·璟琇大澤湖以120米的超級(jí)展示界面營(yíng)造尊崇一進(jìn)禮序，這個(gè)尺度在長(zhǎng)沙可排在前三。

（實(shí)景圖）

二進(jìn)更是采用酒店式殿堂門(mén)廳設(shè)計(jì)，孔雀開(kāi)屏發(fā)光玉奢石做為背景墻營(yíng)造高端氛圍，始終貫穿項(xiàng)目的“花瓣”也代替了門(mén)把手，增加了歸家禮序與歸家身份認(rèn)同感。

(實(shí)景圖)

走過(guò)超20米縱深、4.5 米凈高云廊，一步一生花，再加上六片精雕景墻、8棵油橄欖以及頭頂隱隱透過(guò)的光暈，就像走上T臺(tái)。

（實(shí)景圖）

到這，才開(kāi)始進(jìn)入會(huì)客廳。約11米通高的全玻璃幕墻城市會(huì)客廳，如同頂級(jí)酒店的“行政酒廊”，是業(yè)主專(zhuān)屬的社交客廳。

（實(shí)景圖）

居家細(xì)節(jié)則更多的體現(xiàn)在五進(jìn)的山水立體庭院。

項(xiàng)目以湖湘“山水洲城”文化為靈感，打造長(zhǎng)沙首個(gè)“垂直山水庭院"，其中下沉庭院超2000平，形成"上可觀瀑、中可漫步、下可棲居"的三維沉浸體驗(yàn)。

（實(shí)景圖）

比場(chǎng)景更為難得的是，項(xiàng)目細(xì)節(jié)處更顯。

一方面由16片花瓣組成圓形花瓣劇場(chǎng)與項(xiàng)目“花漾華庭”定位相呼應(yīng)。

（實(shí)景圖）

另一方面，更為細(xì)節(jié)的考慮了居家方便性，與其他項(xiàng)目的娛樂(lè)空間和休閑空間割裂對(duì)比，項(xiàng)目在很多地方都配置了休閑椅，方便家長(zhǎng)休息。

除此之外，在目前幾乎所有項(xiàng)目都配置的跑道上，項(xiàng)目充分考慮到上班人群夜跑的習(xí)慣，在跑道上設(shè)置星星燈，生活細(xì)節(jié)滿分。

(實(shí)景圖)

2100㎡星級(jí)會(huì)所，6大主題架空層

公共空間的“實(shí)用性” 也拉滿，2100㎡下沉式藝術(shù)會(huì)所里，規(guī)劃了恒溫泳池、健身房、瑜伽室、帶棋牌室的私宴廳、茶室等，業(yè)主不用去外面辦卡，下樓就能健身、社交。

（實(shí)景圖）

6大主題架空層，即使下雨天，老人也能散步，孩子也能玩耍。

其中，8號(hào)棟兒童主題的架空層將4.5米挑高空間打造成八大主題兒童樂(lè)園，有種子研究所、圖書(shū)館、森林城市、繩網(wǎng)攀爬區(qū)、蹦床區(qū)、球樂(lè)堡等游樂(lè)設(shè)施，再加上室外全齡兒童樂(lè)園，為家庭省下每周前往奈爾堡等兒童樂(lè)園的時(shí)間與花費(fèi)。

（實(shí)景圖）

社區(qū)內(nèi)還打造24小時(shí)超市商業(yè)，以咖啡館式場(chǎng)景打造，讓社區(qū)生活既有 “高端感”，又不失 “煙火氣”。

中央車(chē)站，超高豪裝地庫(kù)

最讓人意外的是“地庫(kù)設(shè)計(jì)”，不同于普遍的星空頂，項(xiàng)目設(shè)計(jì)更偏向“酒店風(fēng)”。

（實(shí)景圖）

除此之外，還設(shè)計(jì)了“藝術(shù)化中央車(chē)站”，不僅停車(chē)方便，還解決了“地庫(kù)壓抑、昏暗” 的痛點(diǎn)，甚至能成為 “朋友來(lái)訪時(shí)的加分項(xiàng)”。

(實(shí)景圖)

在尺寸上，項(xiàng)目也進(jìn)行了優(yōu)化。相較于一般改善項(xiàng)目地庫(kù)層高3.6米，車(chē)位寬2.4 米而言，嘉宇·璟琇大澤湖地庫(kù)層高4.5米，車(chē)位寬2.5米。

（實(shí)景圖）

統(tǒng)一封窗，全景艙視野

建筑立面的“顏值” 也兼顧了 “長(zhǎng)期價(jià)值”，項(xiàng)目采用統(tǒng)一封窗政策，搭配270° 曲面玻璃幕墻和 0.35 窗地比。

（實(shí)景圖）

這很好地避免了“入住幾年后小區(qū)外觀雜亂” 的問(wèn)題 —— 對(duì)改善客群而言，“社區(qū)美觀度” 不僅是 “面子”，更是 “房產(chǎn)保值” 的重要因素。

3寫(xiě)在最后：給正在做選擇的你

國(guó)慶期間，我在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)遇到不少購(gòu)房者，他們的糾結(jié)很有代表性：“同樣 150萬(wàn)預(yù)算，是買(mǎi)主城的‘老破大’，還是買(mǎi)大澤湖的‘新改善’？”“同樣是新區(qū)，怎么判斷‘規(guī)劃能落地’還是‘只是畫(huà)餅’？”

同樣的預(yù)算，是選擇“標(biāo)簽化豪宅”，還是“資源XI缺型作品”？

100-150萬(wàn)的總價(jià)預(yù)算，在長(zhǎng)沙可選擇的項(xiàng)目較多，但多為剛需或者剛改產(chǎn)品，無(wú)論從產(chǎn)品還是地段來(lái)看，與項(xiàng)目均有較大差距。

相較于“標(biāo)簽化HAO宅"嘉宇·璟琇大澤湖這種“不可復(fù)制性的"江-湖-島"生態(tài)矩陣與HAO宅產(chǎn)品力，才是長(zhǎng)期價(jià)值的核心。

在確定性強(qiáng)的成長(zhǎng)板塊，是“搶占先機(jī)”，還是“等待成本攀升”？

大澤湖正處于“價(jià)值飛速兌現(xiàn)”階段，房?jī)r(jià)相對(duì)低洼，等到2028年地鐵通車(chē)、學(xué)校開(kāi)學(xué)，片區(qū)成本大概率會(huì)上漲，“早入手” 意味著 “更低的上車(chē)門(mén)檻”。

在同一地段，是選擇“實(shí)際得房更高、總價(jià)更優(yōu)”，還是“為虛高面積買(mǎi)單”？

138㎡能當(dāng)150㎡用，省下的不僅是“公攤錢(qián)”，更是未來(lái)十年的居住舒適度，這種 “性?xún)r(jià)比”比“面積數(shù)字”更實(shí)在。

同一地段，周邊項(xiàng)目得房率對(duì)比來(lái)看，項(xiàng)目得房率高于周邊超20%，再加上毛坯銷(xiāo)售的高性?xún)r(jià)比，嘉宇·璟琇大澤湖質(zhì)價(jià)比位列片區(qū)首位。

總結(jié)：精準(zhǔn)切中改善客群“隱性需求”

嘉宇·璟琇大澤湖的熱銷(xiāo)，折射出長(zhǎng)沙改善市場(chǎng)從“面積擴(kuò)張”向“品質(zhì)精度”的轉(zhuǎn)變趨勢(shì)。項(xiàng)目以2.0低容積率、大師聯(lián)袂設(shè)計(jì)及統(tǒng)一封窗政策，直擊客群對(duì)圈層純粹性、社區(qū)美觀性與長(zhǎng)期價(jià)值的深層訴求。