城市里的高樓也面臨 “老齡化危機”

前段時間，我因一套老房子的維修事宜親身卷入了一場持續數月的 “鄰里協調戰”。這件事讓我清晰看到中國大規模城市化浪潮褪去后，那些曾象征 “現代化生活” 的建于90 年代中后期的高層住宅，如當今社會一樣也逐漸面臨一場老齡化危機，開始面臨“維修困境”。

這套房子是父母 1998 年單位分配的福利房，位于一座 22 層高的塔樓內，2000 年后按政策轉為私有產權。作為 90 年代末城市住房改革的 “產物”，它曾是父母那代人從平房或筒子樓住進現代化高樓的驕傲。不過近30年的使用已經出現嚴重老化的情況，特別是高層水箱和上下水系統出現了泄漏，電梯也頻繁出現問題。

于是在街道、社區的協調下，由街道出面由政府提供部分補貼的同時，動用維修基金對全樓的上下水系統、水箱和電梯進行更換。雖然看上去是個挺好的事情，但整個維修更換過程中意外不斷，部分更換沒能成功。

因為房子已經在我名下，所以我參與了全部過程，了解到許多以前不知道的事情，坦白講經過這件事，我認為未來中國城市內的高層住宅會面臨嚴重的問題，許多樓房無論以前多么光鮮亮麗，未來都會變成貧民窟。

在我看來，一棟高層住宅樓就像一個精密但脆弱的生命體。電梯、供排水系統、消防系統、外墻、防水等等類似于它的“器官”。按照官方的《建筑結構可靠度設計統一標準》，雖然產權是70年但普通房屋的設計使用壽命只有 50 年，而配套設施的使用壽命通常只有20-30年左右：電梯設計壽命 15-20 年，供排水管道 20-25 年，外墻保溫層 25 年，消防系統 30 年。可以說一棟建筑在投入使用30年后，會進入一個集中的、雪崩式的故障報廢期。而更換這些系統，需要天文數字般的費用。

這又會產生兩個特有的問題。

一是維修基金的使用限制問題，目前全國高層樓房對維修基金的平均使用率不足 5%，原因在于：

• 使用的表決門檻極高：按照現行規定，維修資金使用需經 “雙三分之二” 業主同意，即需專有部分面積占比 2/3 以上的業主且人數占比 2/3 以上的業主參與表決并同意。一棟高層建筑業主可達上千人，協調難度極大。
• 審批流程冗長：資金申請需經物業申報、業委會審核、住建部門審批等多個環節，常規審批周期長達 30 天，緊急維修也需 15 天以上。用北京話說就是等錢批下來黃花菜都涼了。
• 使用范圍受限：維修資金只能按規定的范圍使用，而這個范圍因為定義較早所以界定的較窄，許多新系統的維護更新不能使用。

二是維修資金總量不足：2010年前建成的住宅，維修資金繳納標準每平米不到100元，就這點錢經過30年的通貨膨脹來稀釋，等到需要用的時候，基本上只能用杯水車薪來形容了。那時唯一的辦法就是樓內的所有業主共同出資來解決維修問題。

但這年頭一個住著幾百戶人家的樓里，許多還是租戶。你讓所有人在同一時間段為一筆不菲的維修費達成共識并成功集資，坦白說這件事目前是一個不可能完成的任務，除非政府出面采取強制的方式，但政府才不愿意管這事呢，因為搞不好還惹一身騷。

于是窮的拿不出，自私的不愿出，出租的不管出，在無盡的扯皮和爭吵中，電梯徹底罷工，水管徹底爆裂，外墻開始剝落，頂層開始漏雨，下水道開始堵塞。最終的結果就是歡迎來到曾在西方電影里常看到的大型貧民窟。

于是中產以上人士開始不得不搬往物業費更貴、鄰居更有錢、業主委員會更強勢的、更新的高層住宅里。人以群分，未來城市里將會分出分界明顯的富人區和貧民窟。未來的“富人區”是那些通常是同一個階層、擁有高收入和高認知的業主們，他們能夠達成共識，愿意并有能力不斷投入資金，維持其運轉的少數高層小區。

而那些貧窮、自私的業主們將是一盤散沙，無法形成合力，只能眼睜睜看著自己的房產，在無盡的內耗中，變成一座座不適合居住、高聳入云的貧民窟。

未來可能爆發大問題的是那種高低配的，既有回遷房或經適房又存在高檔商品房的小區。

因為往往大家共享的是同一個物業公司和同一片公用設施，那么當公共設施因為沒錢維修而癱瘓時，整個小區的居住品質都會被拖入深淵。因為窮人們在幾十年的無產階級革命思想的熏陶下，會天然的仇富，然后會理所當然地認為“你們有錢的就該多出錢"，而階級之間的矛盾是無法調和的。最終整個小區因為衰敗而大幅貶值，許多人離開并出租房屋從而涌入了更多低收入租客，最終即使是曾經的高端小區也就成為了一個貧民窟。

未來決定二手房價值的不是它的硬件和位置，而是整體業主的平均收入水平和組織能力。

可能有人說中國的政府性質會讓國家不會坐視此事的發生。

但在我看來城市化的房地產大躍進一時爽，但城市人口需要就業崗位、需要養老金、醫療、社會救助體系、需要公共交通、供暖，自來水、下水道系統、電力等一系列公共服務，這些都要錢的。城市人口不像農村人好養活，一個月有個幾百塊錢就能活下去。城市看起來光鮮，經濟上行時，拉動消費、創造繁榮。但當經濟下行時，城市比農村脆弱多了。

而隨著房地產下行導致土地財政崩盤，現在政府也缺錢，一個大型城市面臨的是 “全方位的資金壓力”。根據中國城市規劃協會 2024 年的數據，一座百萬人口的城市，每年在公共交通、醫療、養老、供水供電等公共服務上的支出，需超 500 億元；而高層住宅的維護，是額外的 “沉重負擔”—— 行業測算顯示，一棟高度 100 米（約 30 層）的高層住宅，投入使用 10 年后，年均維護成本約 200 萬元；若高度達 200 米（約 60 層），年均維護成本則飆升至 500 萬元以上。更嚴峻的是，90 年代至今，中國已建成超高層住宅（高度 100 米以上）超 10 萬棟，占全球超高層住宅總量的 60% 以上，如此龐大的維護需求，單靠政府補貼根本無法覆蓋。

至于學習西方市場化模式，中國又面臨 “獨特的制度困境”。西方國家的高層住宅維護，依托 “土地永久產權 + 高物業費 + 資產增值預期”—— 業主因擁有永久產權，愿意持續投入維護以保證資產升值，社會資本也愿意介入；而中國是 “70 年產權”，且業主繳納物業費的意愿極低（2023 年全國住宅物業費收繳率不足 70%，二三線城市低于 60%），社會資本自然不愿 “接盤”。更糟的是，2015 年后，二三線城市在房產熱潮中倉促上馬的大量高層住宅，普遍存在 “設計標準低、施工質量差” 的問題 —— 中國建筑科學研究院的檢測顯示，這些住宅的外墻、管道等設施，壽命比一線城市同類建筑短 5-8 年，未來維護成本要高出 20%-30%；同時，這些城市的維修基金歸集率普遍低于 50%，部分城市甚至不足 30%，相當于 “未雨綢繆” 的錢都沒湊夠。

按照當前的老化速度，行業普遍預測，大量 2010 年前建成的高層住宅，將在 2035 年前進入 “維修無錢、拆除無策” 的困境 —— 拆除一棟超高層住宅的成本，是建設成本的 3 倍以上，且會產生大量建筑垃圾，多數城市根本無力承擔。屆時，這些曾經的 “城市地標”，可能會成為城市發展的 “負資產”，甚至引發居住安全、社會矛盾等一系列問題。

按照當前的老化速度，行業普遍預測，大量 2010 年前建成的高層住宅，將在 2035 年前進入 “維修無錢、拆除無策” 的困境 —— 拆除一棟超高層住宅的成本，是建設成本的 3 倍以上，且會產生大量建筑垃圾，多數城市根本無力承擔。屆時，這些曾經的 “城市地標”，可能會成為城市發展的 “負資產”，甚至引發居住安全、社會矛盾等一系列問題。