北京樓市：管住手，千萬(wàn)別亂買房

近日，民政局發(fā)布了最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2025年上半年全國(guó)結(jié)婚對(duì)數(shù)354萬(wàn)對(duì)，較2024年上半年增加了10.9萬(wàn)對(duì)，但仍處于歷史較低水平。

數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)結(jié)婚對(duì)數(shù)在2013年創(chuàng)歷史新高后，就開始了一路下滑。

2019年跌破1000萬(wàn)對(duì)，2022年跌至21世紀(jì)以來最低值，只有683.5萬(wàn)對(duì)。

2023年隨著疫情結(jié)束，補(bǔ)償性結(jié)婚潮出現(xiàn)，致使2023年結(jié)婚人數(shù)上升至768萬(wàn)對(duì)，相比于2022年增加了84.5萬(wàn)對(duì)。

然而，2024年的數(shù)據(jù)，再次創(chuàng)下45年來新低，僅610.6萬(wàn)對(duì)。

人口總量曾位居世界前列，可為什么現(xiàn)在的年輕人都不愿結(jié)婚，不想生娃了？

說到底，還是“錢”的問題——結(jié)婚、養(yǎng)娃的成本高到讓人望而卻步。

之前網(wǎng)上有個(gè)帖子算過一筆賬：小城市一場(chǎng)體面的結(jié)婚，房子75萬(wàn)+裝修35萬(wàn)+車 20萬(wàn)+彩禮20萬(wàn)+酒席15萬(wàn)，這加起來足足165萬(wàn)，還只是小城市的水平，要是到了北京、上海這樣的一線城市，一套婚房400萬(wàn)，還得是精打細(xì)算、緊著花的情況。

再說說，普通家庭養(yǎng)大一個(gè)娃需要多少成本？

根據(jù)《中國(guó)生育成本報(bào)告2024》，全國(guó)家庭0-17歲孩子的養(yǎng)育成本平均為53.8萬(wàn)元。其中城鎮(zhèn)平均為66.7萬(wàn)元，農(nóng)村平均為36.5萬(wàn)元。0歲至大學(xué)本科畢業(yè)的養(yǎng)育成本平均為68萬(wàn)元。

橫向?qū)Ρ葒?guó)際情況，把一個(gè)孩子撫養(yǎng)到18歲所花的成本相對(duì)于人均GDP的倍數(shù)，澳大利亞是2.08倍，法國(guó)是2.24倍，瑞典是2.91倍，德國(guó)是3.64倍，美國(guó)是4.11倍，日本是4.26倍，而中國(guó)是6.3倍，幾乎是全球最高。

一邊是結(jié)婚、養(yǎng)娃的巨大經(jīng)濟(jì)壓力，壓得年輕人喘不過氣，對(duì)婚姻敬而遠(yuǎn)之；

另一邊，年輕人的婚姻觀念也在悄然轉(zhuǎn)變。越來越多的年輕人覺得，單身生活照樣能過得精彩充實(shí)，不想被婚姻和家庭的責(zé)任捆綁，更看重個(gè)人價(jià)值的實(shí)現(xiàn)和生活品質(zhì)的提升，這種觀念上的變化，也進(jìn)一步拉低了大家的結(jié)婚意愿。

結(jié)婚人數(shù)減少，最直接的影響就體現(xiàn)在樓市上。

結(jié)婚買新房的需求大幅縮水，新生人口也跟著受影響。去年新生人口954萬(wàn)，今年能有多少？隨著時(shí)間推移，新生兒減少還會(huì)間接波及學(xué)區(qū)房和改善房市場(chǎng)，這一連串的連鎖反應(yīng)，讓不少人對(duì)樓市前景捏了把汗。

面對(duì)人口下降的問題，國(guó)家也出臺(tái)了一系列政策積極應(yīng)對(duì)，從降低生育成本、簡(jiǎn)化結(jié)婚流程到遏制不合理開支，多維度發(fā)力幫年輕人減負(fù)。

先說國(guó)家育兒補(bǔ)貼，每孩每年3600元，一直發(fā)到孩子滿3周歲，對(duì)于普通家庭來說，也能緩解不少壓力。

再看婚姻登記改革，2025年5月10日起實(shí)施婚姻登記“全國(guó)通辦”，取消戶口本限制，年輕人帶著身份證直接就可以去領(lǐng)證了，降低結(jié)婚門檻，減少因戶籍限制或家庭阻礙導(dǎo)致的結(jié)婚障礙。

與此同時(shí)，國(guó)家還在大力遏制天價(jià)彩禮和學(xué)區(qū)房炒作。

通過《民法典》明確婚姻不是斂財(cái)手段，給天價(jià)彩禮戴上“緊箍咒”；教育部門推行“教師輪崗+多校劃片”政策，就是為了緩解家長(zhǎng)對(duì)學(xué)區(qū)房的焦慮，從側(cè)面降低養(yǎng)育成本。

一些地方城市也在鼓勵(lì)生育的路上積極探索，比如湖北天門，二孩最高獎(jiǎng)補(bǔ)約29萬(wàn)，三孩最高獎(jiǎng)補(bǔ)35.6萬(wàn)。

不過，即便政策持續(xù)發(fā)力，過去十多年結(jié)婚人數(shù)和出生人口雙雙下滑，已經(jīng)讓未來幾十年我國(guó)人口持續(xù)減少成為難以逆轉(zhuǎn)的定局。

因此，不少人以人口下滑為由唱衰房地產(chǎn)，認(rèn)為未來住房將嚴(yán)重供過于求，房子早晚要跌到白菜價(jià)。

然而，在我看來，這種觀點(diǎn)亦真亦假，本質(zhì)上是混淆了房地產(chǎn)“增量時(shí)代”和“存量時(shí)代”的差異化需求，在存量時(shí)代，產(chǎn)品遇強(qiáng)則強(qiáng)！

過去20年，我國(guó)房地產(chǎn)處于“大拆大建”的增量時(shí)代，核心任務(wù)是解決“有沒有住房”的問題；而如今房地產(chǎn)已進(jìn)入到存量時(shí)代，需求核心轉(zhuǎn)向“住得好不好”的問題。

換句話說，只要尚未達(dá)到“人人住別墅”的階段，房地產(chǎn)就會(huì)一直發(fā)展——60后、70后父母購(gòu)置的住房，無論是戶型設(shè)計(jì)還是居住品質(zhì)，都難以滿足00后、10后的需求，且房屋會(huì)隨時(shí)間老化破敗，改善居住條件的需求始終存在。

更關(guān)鍵的是，人口并非決定房地產(chǎn)走向的決定性因素。放眼全球，生育率低的國(guó)家并非沒有房?jī)r(jià)上漲的案例：歐洲多國(guó)、韓國(guó)長(zhǎng)期處于低生育率狀態(tài)，但房?jī)r(jià)仍曾在短期內(nèi)大幅飆升；即便是深度老齡化的日本，近年來房?jī)r(jià)也持續(xù)走高，不僅收復(fù)了30年前的歷史高點(diǎn)，還創(chuàng)下新高。

所以，真正決定房?jī)r(jià)的，是城市核心資源的吸引力，即便未來人口減少、市場(chǎng)內(nèi)卷，年輕人還是會(huì)不斷涌向能級(jí)更高的大城市，而三四線城市，沒產(chǎn)業(yè)支撐，人口持續(xù)流出，現(xiàn)在的冷清可能也只是開始。

北京這類強(qiáng)一線城市的影響更是微乎其微——只要產(chǎn)業(yè)還在、資源還在，就不缺年輕人口支撐。

最后也給普通購(gòu)房者提個(gè)醒：未來買房一定是回歸理性，你核心需求要明確，要么就是奔著教育資源去的，要么就是奔著品質(zhì)住的，要么就是奔著通勤去的，不要盲目跟風(fēng)買大餅，否則一不小心就被套牢了！