湖州這個小區(qū)沸騰了！物業(yè)費有望下調(diào)，但“低價”真是雙贏嗎？

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湖州這個小區(qū)沸騰了！物業(yè)費有望下調(diào)，但“低價”真是雙贏嗎？

近日，湖州老城區(qū)湖山府小區(qū)發(fā)布公告，將召開業(yè)主大會，由全體業(yè)主表決從兩家物業(yè)公司中選擇一家作為中選企業(yè)。引人關(guān)注的是，無論哪家物業(yè)公司中選，湖山府小區(qū)的物業(yè)費都將迎來下降，這在當(dāng)前物業(yè)服務(wù)成本普遍上漲的背景下實屬罕見。

10月1日，湖山府業(yè)委會發(fā)布小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘進程的通報和關(guān)于召開業(yè)主大會會議的公告：由全體業(yè)主表決，在碧桂園服務(wù)和浙江經(jīng)典物業(yè)兩家候選企業(yè)中，選擇一家作為中選企業(yè)。這兩家物業(yè)公司都計劃帶資40萬進場，而且物業(yè)費與此前相比，都有一定程度下降。

兩家物業(yè)公司的物業(yè)費具體如下

碧桂園服務(wù)：多層/高層住宅下調(diào)至1.6元/月·㎡；排屋下調(diào)至2.5元/月·㎡；沿街商業(yè)下調(diào)至2.2元/月·㎡。

浙江經(jīng)典物業(yè)：多層/高層住宅下調(diào)至1.7元/月·㎡；排屋下調(diào)至2.6元/月·㎡；沿街商業(yè)下調(diào)至2.3元/月·㎡。

兩家報價相差不大，碧桂園服務(wù)在各業(yè)態(tài)上的報價均略低于浙江經(jīng)典物業(yè)0.1元/月·㎡。

需要指出的是，評審結(jié)果公示期間，浙江經(jīng)典物業(yè)曾質(zhì)疑碧桂園服務(wù)的競聘人資格。但這一主張并未得到支持。

9月初，湖山府小區(qū)物業(yè)企業(yè)選聘評審入圍名單公示，原物業(yè)公司奧園智慧生活服務(wù)（廣州）集團有限公司也曾參與競聘，但最終沒有入選。這也意味著，原物業(yè)公司已確定退出該小區(qū)。

湖山府位于湖州老城區(qū)湖山大道東側(cè)，產(chǎn)品包含高層、洋房和聯(lián)排等。小區(qū)已于2022年7月底交付，交付距今3年多了。期待該小區(qū)物業(yè)選聘早日迎來新進展。

這一案例引發(fā)了業(yè)主們的廣泛討論，同時也帶給我們更多思考：物業(yè)費到底定多少才合適？是不是越低越好？業(yè)主與物業(yè)公司之間該如何找到平衡點？

物業(yè)費定價的考量因素

物業(yè)費并非越低越好，合理的定價應(yīng)當(dāng)考慮多個因素：

1. 服務(wù)成本與質(zhì)量平衡

物業(yè)費本質(zhì)上是購買服務(wù)的對價，涵蓋了保安、保潔、綠化維護、公共設(shè)施維修、管理人員薪資等多方面成本。如果費用定得過低，物業(yè)公司很可能通過減少服務(wù)人員、降低服務(wù)頻次或使用劣質(zhì)材料來壓縮成本，最終導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境惡化、設(shè)施失修，物業(yè)資產(chǎn)貶值。

2. 小區(qū)規(guī)模與業(yè)態(tài)組成

像湖山府這樣包含高層、洋房和聯(lián)排的混合型小區(qū)，不同業(yè)態(tài)對物業(yè)服務(wù)的需求不同。通常排屋、洋房區(qū)域需要更多的綠化和專屬服務(wù)，合理差別定價是必要的。小區(qū)總體規(guī)模也會影響單位管理成本，規(guī)模越大的小區(qū)，通常單位面積管理成本可以更低。

3. 業(yè)主承受能力與區(qū)域水平

物業(yè)費還需考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟水平和業(yè)主承受能力，同時參考同地段、同品質(zhì)小區(qū)的收費標準。脫離市場行情的過高或過低定價都不可取。

4. 長期維護與可持續(xù)發(fā)展

物業(yè)費中通常包含一部分公共維修資金，用于未來電梯更換、外墻翻新等大型維修。如果定價只顧及眼前，可能導(dǎo)致多年后小區(qū)設(shè)施老化卻無錢維修的困境。

物業(yè)費并非越低越好

低價物業(yè)費表面上看是業(yè)主的勝利，但可能導(dǎo)致一系列問題：

某小區(qū)在更換物業(yè)后，將物業(yè)費從2.2元大幅降至1.5元。初期業(yè)主確實享受到了低價，但一年后，小區(qū)綠植枯萎、公共照明頻繁故障、保安人數(shù)減少、電梯保養(yǎng)不到位。最終業(yè)主滿意度大幅下降，房屋轉(zhuǎn)手價格也低于周邊同類小區(qū)。

物業(yè)公司是企業(yè)，不是慈善機構(gòu)。只有在保證合理利潤的前提下，才能提供符合標準的服務(wù)。湖山府兩家候選物業(yè)都承諾帶資40萬進場，這表明他們經(jīng)過測算認為即使在降低物業(yè)費的情況下，仍能通過合理運營維持服務(wù)并獲利，這是一個相對健康的信號。

如何找到物業(yè)費的平衡點？

1. 建立服務(wù)標準與價格關(guān)聯(lián)機制

最好的做法是將物業(yè)費與明確的服務(wù)標準掛鉤。業(yè)主大會可以在選聘物業(yè)時，要求投標企業(yè)詳細列明各級物業(yè)費對應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容、頻次和標準，讓業(yè)主清楚知道自己的錢買到了什么服務(wù)。

2. 引入市場競標機制

湖山府的做法值得借鑒——通過引入多家物業(yè)公司競標，讓市場發(fā)現(xiàn)合理價格。競爭機制既能抑制物業(yè)公司報價過高，也能避免惡意低價競爭，因為信譽良好的企業(yè)會基于成本核算給出合理報價。

3. 定期審核與彈性調(diào)整

理想的物業(yè)費應(yīng)當(dāng)建立定期審核和彈性調(diào)整機制。可以約定每年根據(jù)物價指數(shù)、最低工資標準等客觀因素對物業(yè)費進行微調(diào)，避免因成本大幅上漲而突然大幅調(diào)價的情況。

4. 透明化財務(wù)管理

物業(yè)費的使用應(yīng)當(dāng)完全透明，定期向業(yè)主公布收支明細，讓業(yè)主清楚每一分錢的去向。這不僅能增加信任，也能幫助業(yè)主理解物業(yè)費構(gòu)成的復(fù)雜性。

5. 區(qū)分基礎(chǔ)服務(wù)與增值服務(wù)

基礎(chǔ)物業(yè)費應(yīng)覆蓋小區(qū)正常運行的必要服務(wù)，而對于一些個性化需求，可以采取增值服務(wù)的方式另行收費。這樣既保證了基本服務(wù)品質(zhì)，又滿足了不同業(yè)主的需求。

湖山府小區(qū)的案例給我們提供了一個物業(yè)費協(xié)商的范本。物業(yè)費的平衡點在于——既能保證物業(yè)公司提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)并獲得合理利潤，又能在業(yè)主承受范圍內(nèi)，同時預(yù)留小區(qū)長期維護所需的資金。

物業(yè)費不是越低越好，而是越合理越好。找到這個平衡點，需要業(yè)主們理性參與、充分溝通，也需要業(yè)委會專業(yè)盡責(zé)、透明操作。只有這樣，才能實現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)公司的雙贏，讓小區(qū)保持長久的高品質(zhì)生活環(huán)境。

希望湖山府小區(qū)的物業(yè)選聘能順利進行，為湖州更多小區(qū)提供寶貴經(jīng)驗。

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