國科園地塊6萬+開場，這個距離2KM的純洋房成了湖西最大驚喜

【導言】9月以來，蘇州多個新盤陸續首開，豪宅供應量有明顯增加。9月中旬，雙湖板塊的晉墅首批洋房房源取證，備案均價為90581元/㎡，預計很快第二批房源也會取證銷售。而就在9月26日，備受關注的湖西綠城鳳起潮鳴高調取證，首批房源包含洋房和合院，戶型面積約182㎡-700㎡，備案均價66664元/㎡，總價區間：1101萬~4913萬元/套！

從土拍必熱點，土地必爭搶，到取證必炸場，重新劃定蘇州土地的頂空議價權……今天當國科園地塊取證入場，這個蘇州焦點板塊，似乎又劃開了一個湖西價值躍升的新時代！

｜土地價值再躍升｜

湖西！湖西！還是湖西！

這里就是永恒的蘇州城市金線

為什么每一次“湖西消息”都能成為全城焦點？

無疑，這是蘇州園區31年澎湃發展，向世界展示中國當代城市高速發展成果的“第一現場”：

· 這里的GDP突破4000億元大關，較1994年實現數千倍增長；

·這里站立起來的摩天大樓一座比一座高，經濟密度、創新濃度居全國園區前列；

·這里通過中新合作深化，制度創新先行，外資磁場效應，吸引著世界最優秀的企業和人才涌入，形成空前的人才集聚效應；

·這里匯聚了蘇州金融的動脈、商業的磁場、文化的圖騰，是園區現代化繁華的起點，也是蘇州中心板塊的至高點

正是因為這三十一年厚積而成的繁華碩果，使得每一塊從這里生長出來的土地，都像手握“蘇州繁華圖”的天賦型選手，起點便是別人的至高點，綠城如此，僅僅距離這片頂豪熱土2公里，招商建屋聯袂打造的重磅作品，招商蛇口蘇州首個好房子標桿——招商序亦如此！

二者都在星港街沿線！近5年星港街沿線二手房漲幅達182%（貝殼數據），中軸沿線集聚中海世家、晉合系等老牌豪宅，宅地斷供十年造就稀缺性共識。

作為湖西斷供多年后的唯二新地，隸屬同一行政區域，共享同一個湖西CBD資源圈，從備案價來看，一個備案均價約66664元/㎡，一個最近三批次取證備案均價約40517元/平，僅僅2公里之隔備案均價超2.6萬+，再加上招商序本身還有整個板塊難得的中小面積改善，總價優勢不言而喻。

招商序將稀缺洋房價值、品牌底氣與人本品質全維重組，以湖西純粹洋房社區的罕有姿態，和革新洋房產品力的雄心，向湖西高凈值人群敬獻了310戶極其稀有的高質作品，在驚喜價差下，顯然在質價比層面更具多重驚喜想象力。

｜一、洋房的驚喜｜

1.5容積率純洋房社區

讓湖西洋房的含金量再次上升

在曾經高層占據主導地位的湖西，洋房就是拼手速的存在。同時稀缺性決定價值，未來即使進入二手市場，供與求的嚴重不平衡，將會導致洋房價格持續向上！湖西上一個洋房晉合系，房價直逼10萬！

湖西雙子這一次都不約而同帶來了洋房作品，顯然是品牌商們深耕園區之下的共識。湖西近10年出讓宅地中，容積率1.6的鳳起潮鳴已屬“低密孤品”，而招商序直接以1.5容積率打造“純洋房社區”，10棟5-10層洋房錯落排布，無任何高層樓棟混雜，310戶業主共享約35%綠化率的園林與開闊樓間距。

效果圖，具體以實際交付為準

要知道，2024-2025年園區宅地容積率多在1.8以上，像招商序這樣“純洋房+低容積率”的配置，堪稱“近10年唯一”。這種與湖西頂豪同頻的稀缺性，卻可以以足夠驚喜的總價擁有，正是社區規劃帶來的重磅驚喜。

｜二、品牌的驚喜｜

不是對過往的重復

而是園區“長期生活價值”的品牌思辨

在園區，“招商+建屋”的組合本身就是品質的“定心丸”。建屋發展是園區“共建者”，參與了近70%的園區早期建設，對本土人居需求的理解深入骨髓。招商蛇口作為千億級央企，蘇南公司深耕蘇州21載，交出無數漂亮答卷。在園區尤為亮眼，始終錨定高端賽道，形成“產品力-兌現力-溢價力”的閉環邏輯。

2004年首入蘇州的依云水岸，讓蘇州人第一次知道了TownHouse這種花園別墅新產品，并配置了15000平康體會所，此舉領先市場二十年！

2023年，招商首推“璀璨系”產品線，湖西璀璨項目通過全齡化架空層、模塊化景觀系統，重新定義社區公共空間價值。

2024年，沁蘇禧與文禧雙盤交付，以西班牙油橄欖樹、全石材干掛立面等頂配標準，沁蘇禧項目首創蘇州 "交房即發證" 模式，文禧花園交付收獲業主集體好評并自發贈送 20 面錦旗致謝，兩大現象級交付成為業主和自媒體口中的神級交付教科書。

沁蘇禧交付后二手房市場關注度高，從入市到現在升值率達到約20%，實現超高的溢價，也印證了市場對“招商品質”的買單意愿，也是對“招商兌現力”最直接的背書。

招商沁蘇禧實景圖

招商文禧實景圖

不同于部分房企追求短期溢價的快周轉模式，招商蛇口和建屋更懂園區人對“長期居住價值”的看重，這種“央地背書+本土深耕”的組合，讓招商序從誕生起就自帶“超預期”的驚喜標簽。

｜三、未來的驚喜｜

共享的湖西

與三軌貫通的約218萬方湖西嶄新城市單元

湖西6萬+時代的核心痛點，是“想留核心，卻難承高價”。而招商序的2公里區位，恰好破解了這一矛盾：

向北約150米即達地鐵7號線東興路站，3站直達湖西CBD；

沿星港街向北驅車5分鐘，就能融入金雞湖商圈的繁華；

2026年即將投用的東興路鄰里中心就在家門口，兼顧湖西的核心資源與婁葑的煙火便利。

而除了眼前唾手可得的繁華，一顆更新的超級種子也已在招商序的未來生根發芽。站在園區湖西30年發展歷程的源點再起航，帶著30年成功發展經驗再塑造，2022年蘇州工業園區婁葑片區發布《獨墅湖西岸追求理想生活的實踐區》規劃，約218萬方的宏大土地上，將迎來翻天覆地的城市演進。

從3號線+7號線+5號線的“三地鐵+TOD”引領的立體城市，到高質教育同享的資源擴容，從地標重塑的產業升維到“三級公園體系”串聯的15分鐘便民生活圈，作為湖西下一個重要發展承載地，未來這里將新增約100萬方宜居住宅，約100萬方產業研發，約8萬方商業服務，約24萬方綜合開發，約2萬方交通配套……

這里不僅將為湖西繁華的生長帶來強大后勁力，也將成為未來湖西住宅的主力供地源，而這一篇未來的宏偉藍圖上，招商序從宜居領域引領板塊進入高端改善的新時代，正是板塊躍級提升的重要啟動鍵！

這份“2公里的人生驚喜”，讓改善家庭無需為了核心配套妥協居住成本，也不必因為資金壓力放棄優質資源——正是招商序熱度激增的關鍵驚喜。

｜四、好房子的驚喜｜

啟序蘇州

招商好房子的首個蘇州樣本

從北京招商序到上海招商序，百年招商旗艦品牌——啟序系，跨越十年來「璽序中國」的發展高峰，不斷帶來國際生活方式的新改變和新實踐。2025年蘇州首個啟序系——招商序，落實國家標準，以「招商好房子」七大價值體系為技術指引，重新細分人的個性化需求層次，結合啟序系6大營造標準，堅持「為人而設計」，為蘇州帶來首個「招商好房子」的標準范例，全景展現了從產品力到服務力的動態進化。

示意圖，具體以實際交付為準

· 全球大師的在地共情————以上海阿麗拉酒店為靈感原點，參考其江南氣息與當代設計的共處，聯袂行業最先鋒的頂尖設計力量——麥微景觀、布魯盟設計、壹方設計、明德設計、MONO E_DB、關永權燈光設計、天華設計七大創始人，充分演繹洋房新一代典范。

示意圖，具體以實際交付為準

· 新蘇式公建化立面————呼應園區國際基因，重回石器時代，采用鋁板線條、一體板及石材基座，融入大量圓弧與曲線勾勒，細膩展開270°弧線轉角窗下的視覺美學。

效果圖，具體以實際交付為準

· 靜謐莊嚴的歸家門庭————約40m長、約4.8m高的大尺度界面門庭，采用編織手法打造 “棲心之巢”藝術裝置，不僅撐起了「天下四聚」的體面儀式，更升華為一段從繁華歸于寧靜的棲心之旅。

實景圖，具體以實際交付為準

· 園區首個雙環島”中央車站“地庫————以“中央車站”為理念，雙環島動線不僅提升通行效率，更通過自然光穹頂引入天光，弱化傳統地庫的壓抑感。細節上，環氧地面防磨損、坡道采用小彈石與古銅金屬防滑材質，甚至預留洗車房——實現從功能性到體驗感的全面升級。

實景圖，具體以實際交付為準

從實景示范區公開之后，招商序先后迎來好房研究院專家團，蘇州大學建筑學院，浙商楚商精英，貝寧工程建筑領域標準化研修班等多個專家團到訪參觀交流，接待同行學習考察無數，受到業類及專家的廣泛贊譽，成為同行競相學習的好房子標桿模板！

實景圖，具體以實際交付為準

2025年6月，蘇州招商序更是連續登上2025上半年中國“社區環境”好房子、2025蘇州好房樣本、蘇州“2025產品力奢居樓盤”三大榜單。（數據來源克而瑞）而首開的熱銷，以單盤之力拉升板塊價值漲幅約16.13%，它既為區域樹立了全新的價格坐標，也為「好房子」夯實了穿越周期的持久性和確定性。

｜五、社區生活的驚喜｜

家外之家

園區首個垂直會所

把“社交”放在樓下

如果說傳統會所是社區的“配件”，那招商序的垂直會所，則是一場關于空間效率與社交溫度的革新。

它打破平面局限，將行政酒廊、私宴廳、健身房、靜坐學堂等功能高效串聯，讓業主的健身、會客、閱讀，不再是需要特意規劃的“行程”，而是下樓即達的日常。尤其與喜馬拉雅聯名的「第二圖書館」、全封閉式「發小樂園」，并非營銷標簽，而是真實回應了家庭對社區“復合功能”的深層期待：無需繞路尋找，刪掉路途中的碎片時間，業主下樓乘電梯就能抵達，讓孩子有安全嬉戲的天地，讓長者有靜心修習的角落，讓社交自然生長在垂直動線中。

早上出門前在健身區練半小時瑜伽，周末約朋友在茶室小聚，孩子放學后在活動區玩耍——這種“家門口的全維社交空間”，打破了傳統會所“好看不好用”的魔咒，成為業主日常的生活驚喜。

叁肆餐廳，具體以實際交付為準

得閑茶室，具體以實際交付為準

行政酒廊，具體以實際交付為準

升溫健身房，具體以實際交付為準

發小樂園，具體以實際交付為準

｜六、空間的驚喜｜

同樣的270度全景窗洋房

讓舒適被無限放“大”

同樣是洋房，同樣是大面積的上乘改善之作，招商序約180㎡的洋房產品從三十一年的湖西生活理想出發，以約17.05米的南向四面寬，超4米的主臥開間，宣告了湖西洋房的橫向革命。

180㎡仰序戶型圖

800庫二八黃金比例玄關，中西雙廚幸福廚房，LDKG一體化家庭歡聚庭，270度寰景主臥套間，雙臺盆浴缸淋浴雙配置奢華主衛……每一個空間都被注入非同尋常的空間吸引力和身心療愈力。

從客廳的高級石材背景墻，到全屋智能一體化，從掃除梅雨季煩惱的電熱毛巾架，到黑夜里的暖心小夜燈，每一個小細節都在上千次的方案調整中被真實的場景所驗證。

而當湖西聚焦于頂豪面積，招商序則以“全維面積段”覆蓋更廣泛的改善需求，在約115-139平米的面積區間里給予更多樣的生活選擇，也進一步填補了湖西該面積區間的空白，讓湖西改善成為更多人的可能。

｜七、精裝的驚喜｜

不是大牌的堆砌

而是越住越有驚喜的家

招商序的精裝從不堆砌噱頭，更像一位深思熟慮的“生活顧問”，直擊改善家庭的真實需求。

玄關處的智慧屏集成旋鈕，統一控制全屋燈光、窗簾、地暖、新風。這種“一鍵化”操作，削減了科技的復雜性，回歸到使用的便捷本質。

獨立玄關搭配二八黃金比例的800庫收納、廚房轉角處內置的“零食大拉籃”、主衛除霧鏡柜、美妝冰箱、頂噴花灑、小夜燈等這些看似微小的設計，實則是對未來生活物品精準收納和體驗升級的精準解決方案。

品牌上，博世旗艦廚電四件套、杜拉維特潔具、漢斯格雅五金的選擇，是被市場驗證過擁有長期使用價值和完善售后服務的好品牌，是真正的在每一天生活動線上能夠為主人注入日常快樂能量的超級幫手。

而鑒于當下普遍的睡眠難題，招商序更是構建了深度睡眠系統，臥室門內填充隔音材料、采用靜音門鎖、將電梯井與排水管布置遠離休息區，甚至加載高性能隔音窗——這一切，都是為了守護“回家睡個好覺”這個最樸素也最珍貴的需求。

180樣板，具體以實際交付為準

這種“品牌靠譜+細節貼心”的精裝，不是“為了裝而裝”，而是“為了生活而裝”，讓業主入住后每天都能感受到藏在細節里的驚喜。

｜八、服務的驚喜｜

不是冷冰冰的服務

像熟人一樣成為生活伙伴

在深度洞察不同層次、年齡、周期的服務追求之后，蘇州招商序首創熟人管家服務生態，像熟人一樣成為業主的生活伙伴，本質是構建一種“知根知底”的陪伴式關系。

同步引入荷蘭國際管家標準，公開落實服務清單，伴隨人在空間里的可能性場景思考，去做全周期顆粒度的內容開發，并堅持從日常著手，提供快遞到家、上門回收垃圾等精細服務，更會留意長者的生活習慣、孩子的課外需求，甚至提前協調社區資源響應個性化訴求。

同時，通過「序族薈」平臺鏈接招商局高端圈層，持續引入文化、藝術主題沙龍——服務不再局限于“維護”，而是進階為一種可拓展的生活資源，讓社區具備長期生長的活力。

結語：

近年來，蘇州緊扣高質量發展主線，正經歷著產業升級、科技創新、城市更新、核心提優的嶄新階段，核心板塊在承接發展成果的同時，也將進一步放大土地虹吸效應，這也意味著核心板塊的人居需要更多維的結構、更多樣的內容去支撐板塊迭代。

在湖西6萬+的時代背景下，如果說綠城·鳳起潮鳴是高凈值人群的一本《資本論》，那么招商序就更像是土地價值起跑線上的《生活論》，無關乎勝負，而是同樣頂級資源占有邏輯下的兩種不同選擇。這2公里的距離，不是價值的落差，而是“用更少成本，收獲更全維人生”的驚喜選項，也是園區改善市場最動人的一個答案