房價何時探底？

圖文無關(guān)

最近我無意中看到了長江證券關(guān)于房價何時探底的一篇研報，用了大量的案例和數(shù)據(jù)來分析房價何時探底。這篇研報的內(nèi)容也比較多，其中一個結(jié)論或者說是觀點吧，我感覺是比較有意思，或許能作為大家來判斷房價是否探底的一個參考指標。

這個指標就是房價與房貸利率的關(guān)系。原研報的大致意思是這樣的：

從部分房價泡沫案例中可以看出，租售比和房貸利率趨近時，房價在前后一年內(nèi)止跌的概率比較大。租售比和房貸利率代表了居民在房地產(chǎn)投資上的預(yù)期收益和預(yù)期成本。當收益和成本匹配，或收益大于成本時，將形成對房產(chǎn)投資需求的支撐，有利于房價的企穩(wěn)。

券商的研報可能要寫的比較嚴謹，說的比較含蓄。我大概把這個觀點展開說一下：

當租售比小于房貸利率的時候，房價存在高估，差距的區(qū)間越大，說明房價存在泡沫的可能性越大。大家想想2019年的時候，房貸利率基本是都是去到5%了，在5年期及以上LPR基礎(chǔ)上還要加點。而那個時候的租售比是多少？一線城市基本上都是1%左右，不會超過2%的，二線城市2%-3%左右，均是明顯低于房貸利率的。現(xiàn)在回頭來看，那個時候基本上也是房價處于最高位的區(qū)間了。

當租售比大于房貸利率的時候，房價存在低估，差距的區(qū)間越大，說明房價低估的越是嚴重。我們目前似乎還沒有經(jīng)歷過這個階段，所以從這個觀點的角度來看，近幾年雖然房價跌幅較大，但是仍沒有到被低估的階段。

當租售比與房貸利率趨近的，這個說明房價也逐漸趨于穩(wěn)定的水平。結(jié)合我們目前的情況來看，就是房貸利率繼續(xù)降低與租售比靠近的時候，或許就是房價探底的時候。隨著這幾年房價的下跌，但是租金其實也跟著同比下跌了，只是租金跌幅沒有房價跌幅大，租售比反而有所提升，一線城市大概在2%左右了，而二三線能到2-3%，部分城市能達到3%以上。而根據(jù)央媽的數(shù)據(jù)，今年第一季度的平均房貸利率為3.11%。這說明目前國內(nèi)部分城市的租售比已經(jīng)開始與房貸利率接近了。

這是一個不錯的視角（但也不能完全依據(jù)這個指標來判斷），那么接下來房價何時企穩(wěn)？如果房貸利率與房價同時走低，也許離企穩(wěn)就不遠了。