上海富人區，正在大洗牌

又賣光了！

9月21日，上海頂級豪宅，黃浦嘉里金陵華庭二期，120套開盤秒光，吸金超98億，套均總價8200萬。

120套房源，根據公布的“有效意向認購客戶名單”，310開頭上海人只占三成，江浙土豪超三成，全國其他區域富豪近四成。

不是說樓市很冷嗎？

有錢人的體感，果真和普通人完全不同。

這不是個別現象，而是上海現在特別常見的情況：超級貴的房子，尤其是新房，反而搶得最兇。

上海頂級豪宅，早已是全國的獵場。

上海，正在成為全國有錢人的大本營。

有錢人為何獨愛上海？

上海是全球華人購買豪宅最多的城市，沒有之一。

華人每買兩套豪宅，就有一套在上海成交。

上海能成為全球華人青睞的豪宅中心，根本在于這座城市自帶豪宅基因。

1）首先看人口與文化。

上海自90年代改革開放以來，吸引了大量港、新、臺企業前來投資。

這座城市很早就展現出海納百川的胸懷，文化上兼容并蓄，對外來移民格外包容。而這種氛圍也讓新移民感受到歸屬感。

2）其次，上海兼具“洋氣”與“貴氣”。

相比深圳，它更顯國際范；對比北京，則多一份精致感。

地理上，上海位于中國太平洋海岸線中段，氣候宜人，宜居性強。

飛往東南亞主要都市只需四小時，交通十分便利。

3）第三，上海擁有優質的基礎設施，尤其注重高端服務體驗。

就連韓國游客也熱衷周末飛來上海，體驗頂級消費。

全國最大的愛馬仕和LV旗艦店均落戶于此，顯示出上海對高凈值人群的強大吸引力。

4）上海還有一個獨特之處：豪宅供應講節奏、有策略。

世界大數城市都選擇在新城集中開發住宅，主要滿足剛需。

而上海反其道而行，專注打造市中心稀缺地段豪宅。

上海正在做一件開創性的事——在核心區重建市中心。

黃浦、徐匯等核心區的老舊房屋正成片拆遷，原地崛起五千萬級別的豪宅。

這種改造需要巨額資金和民眾配合，目前只有上海能實現。

近年來，黃浦、徐匯已有大量舊改地塊轉型為國際社區。

這些項目地段核心、整體開發，煥新城市界面。

如此規模的中心城區豪宅成片更新，在全國是獨一份，香港、北京也難以復制。

因此，高凈值人群青睞上海是必然的。

這里能持續供應位于市中心、品質高、地段稀缺的傳世豪宅。

對尋求頂級資產的人而言，上海提供了一種氛圍，一個明確的趨勢，一個值得長期投入的價值高地。

一句話，上海市中心，高端豪宅越來越多，有錢人越來越多，配套越來越高端，然后繼續吸引更多的有錢人。

形成一種愈來愈豪的正向循環，打造真正的富人區。

據統計，2025年以來，上海內環新房2322套成交，千萬以下僅60套：

1000萬以下：60套，僅占比3%

1000-2000萬：907套，占比39%

2000-3000萬：471套，占比20%

3000-5000萬：386套，占比17%

5000萬以上：498套，占比21%

5000萬以上高端住宅需求旺盛（占比第二，21%），僅次于1000-2000萬段。

上海內環，已全面豪宅化。

為什么富豪認上海？

安全：資金避風港，硬通貨

稀缺：核心地段拆一套少一套

圈層：江浙滬老板的入場券

配套：頂奢消費亞洲標桿

之前的網紅在上海買豪宅，其實也是一種身份能力和地位的宣告和象征。

上海核心區的豪宅，對有錢人來講，就是一種臉面。

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全國第一富人區

上海正在成為全國有錢人的大本營。而黃浦區，正在成為無可爭議的全國第一富人區。

去年以來，上海豪宅新房井噴，黃浦區尤甚：

中海順昌玖里，單日賣出196.5億；

融創外灘壹號院2期，單日99.97億元；

凱德茂名公館，近四倍認購；

綠城外灘蘭庭，166套開盤即日光。

加上最近的嘉里金陵華庭二期，120套開盤秒光。

寸土寸金的黃浦，一出新房，必定是高端豪宅，必定被有錢人瘋搶。

2025年以來，黃浦區新房的套均面積是325㎡，均價動不動上20萬一平米，完全不給中產機會。

外地來滬的富豪有錢人，買房首選肯定是黃浦，外灘，陸家嘴，豫園，新天地，在全國都是響當當的ip。

金陵華庭二期，227組客戶中近半目標是450平米戶型，套均總價過億。

現場小伙伴反饋，選房過程極快，每戶只有1分鐘思考，真“買房像買菜”。

lj套均總價5000萬以上二手房掛牌量來看，黃浦在浦西遙遙領先，接近浦東，而浦東的面積是。

而浦東的面積是黃浦的六十多倍。

黃浦的豪宅密度，有錢人數量，可見一斑。

因為上海第一區的概念，黃浦區的各類房子，會常年保持一個ip溢價，

可能有人看不慣，但也有人買單。

黃浦的城市更新和舊改，持續改善周邊環境界面，形成托底效應。

豪宅，則會沖擊上海的房價塔尖，翠湖天地，風貌別墅。

說的簡單粗暴點，想在上海買塔尖豪宅的，一定要去黃浦區看看。

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上海富人區正在洗牌

上海這一輪房價回調，核心區確實比郊區抗跌，就是因為核心區的購買力比較堅挺。

全國各地的有錢人，江浙滬的富豪，企業家，源源不斷來上海買房置業。

上海不是上海人的上海，是全國富豪的俱樂部。

老錢陣地堅挺，新貴板塊頻出。

黃浦之外，靜安蘇河灣，虹口北外灘等地段，頂豪項目也在扎堆上市。

共同組成了一個強大的“富人區聯盟”，其他城市根本比不了。

而這些扎堆供應的市中心豪宅，不止是虹吸全國，也在虹吸郊區的頂豪購買力。

君不見趙巷佘山的獨棟大別墅，流行性匱乏已久；除了地段偏，配套差之外，很難講跟市區頂豪大量供應沒有關系。

黃浦徐匯強勢城市更新，正在讓上海的富人區深度洗牌。

佘山別墅區已成過去式，金虹橋古北壹號，陸家嘴北濱江九廬也免不了砸盤。

甚至就連黃浦區原本的二手頂豪，王公子在賣的凱德茂名公館，小區法拍也出現低價成交，4005萬總價折合單價15.45萬元/㎡。

價格對比去年16.8萬元/㎡的新房買入價，已經破發。

上海確實不缺有錢人，但有錢人永遠在追逐新的熱點。

如今高端豪宅的購買力幾乎都被新房吸走了，二手和法拍行情相對冷淡不少。

新房情結，房齡因素，產品代際，都是原因。

但無論如何，手握資金的高凈值人群，永遠對對上海真正核心地段的好房子趨之若鶩。

這里最不缺的，就是有錢人。

那么，豪宅熱賣，跟普通人有什么關系？

可能就是，給我們一個長遠看好上海和上海樓市的信心。畢竟站的更高的有錢人，都在用腳投票了。

雖然上海市區新房持續漲價，但與國際都市橫向對比，紐約、東京、倫敦、巴黎的房價水平均已高于上海，所以成長空間反而更加清晰。

作為世界上數一數二大國的頂級城市，上海的未來仍有很多想象空間。

樓市有周期，不會只漲不跌，也不會只跌不漲。

但何時反轉，也很重要。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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