深鐵輸血萬科259億后的囚徒困境

9月23日多家媒體爆出：萬科據悉尋求降低境內非公開債務利率，暫緩部分利息支付。

早在多日前，深鐵將第九次將借款協議推到萬科代表面前。

這是2025年以來深鐵向萬科提供的第20.64億元貸款，利率僅2.34%，遠低于市場水平。

“再這樣下去，我們自己的年報都沒法看了。”

深鐵一位中層私下抱怨。

這家曾經靠地鐵運營和物業開發盈利的國企，如今因為對萬科的259.41億元輸血，上半年虧損33.61億元。

深鐵對萬科的支持已超出商業邏輯。

2017年，深鐵斥資664億元入股萬科，成為“寶萬之爭”的白衣騎士。

八年過去，這筆投資不但沒有帶來收益，反而成了深鐵的財務黑洞。

但深鐵不得不繼續加碼。

截至目前，深鐵對萬科的長期股權投資達814億元，占總資產一成以上。

如果萬科崩盤，深鐵將面臨巨額資產減值，其信用評級可能遭斷崖式下調。

“這就好比已經押上了全部身家，只能硬著頭皮繼續跟注。”

深鐵自身發行的債券中，多家機構投資者持有，若深鐵出現問題，將引發更大范圍的金融震蕩。

更關鍵的是，萬科與深鐵已形成高度綁定。

雙方合作的“軌道+物業”模式正在推進，萬科如倒下，深鐵的戰略轉型將遭受重創。

這種“太大而不能倒”的綁定關系，使得救援成為唯一選擇。

當前房地產困局已非傳統手段能解。

業內有人調侃：既然有三道紅線限制，何不設計“三道綠線”激勵？

即對積極紓困房企的國企，在考核、融資等方面給予特殊政策支持。

這一設想并非空穴來風。

深鐵之后，華潤、招商局等央企確實具備更強的救援能力。

這些企業融資成本低，資產規模大，若能介入，可暫時穩住萬科局面。

但問題在于，這種“擊鼓傳花”式的救援能持續多久？

華潤自身也面臨房地產下行壓力，其旗下華潤置地同樣需要應對市場挑戰。

“三道綠線”的本質是將房企債務問題轉化為國企社會責任，通過政策激勵引導國企介入。

這種做法短期可能有效，但長期來看，仍需市場化的根本解決方案。

萬科的上市公司身份反而成為當前困境的放大鏡。

每個季度披露財務數據，都會引發市場新一輪恐慌。

于是，私有化成為業內討論的選項之一。

一位私募基金負責人點破其中玄機：

上市公司你得公布狀況，私有化了不就不用公布了嘛。

一旦私有化，萬科無需公開披露財務狀況，可獲得更長的喘息時間。

但私有化需要巨額資金。以萬科當前市值計算，私有化成本可能超過千億元。

在目前市場環境下，誰愿意且能夠拿出這筆錢？

更為棘手的是債權人的態度。

萬科境內債務規模龐大，如果私有化后信息不透明，債權人將更加焦慮，可能引發提前抽貸等連鎖反應。

萬科并非第一個嘗試“拖字訣”的房企。

某知名房企在2023年就曾成功將部分債務利率從5.8%降至3.2%，條件是承諾三年內不新增土地投資。

另一家房企則更直接：告知債權人若不同意展期降息，將觸發交叉違約，大家一起受損。最終，90%的債權人選擇了妥協。

這就是典型的囚徒困境。

每個債權人都希望自身利益最大化，但最終往往集體受損。

這些案例為萬科提供了談判樣本，但也警示著風險邊界。

過度強勢的談判可能損害企業信譽，導致融資渠道進一步收縮。

房地產問題最終仍需政策層面破解。

但當前處境下，政策制定面臨兩難：

過度放松可能重蹈泡沫覆轍，過度收緊則可能導致系統性風險。

“房住不炒”定位需要堅持，但執行方式可以優化。

比如，差異化調控進一步細化，對真正用于居住的項目給予更多融資支持。

同時，建立健全的退出機制至關重要。

不僅包括企業退出，也包括項目退出。

已有城市試點“項目續建”模式，由第三方接管停工項目，保障購房者權益。

更重要的是建立長期機制，避免行業再次陷入“放松暴漲收緊暴跌”的循環。

這需要土地制度、財稅制度、金融制度等多方面協同改革。

九月的一個下午，萬科總部會議室里，來自一家保險公司的代表收起文件，面無表情地離開。

談判進行了三個小時，沒有達成任何協議。

“他們覺得我們在虛張聲勢。”

一位萬科內部人士苦笑。

“但事實上，我們的選擇真的不多了。”

窗外，深圳的天空烏云密布。

深鐵集團大樓距離萬科總部只有二十分鐘車程，但這兩家企業之間的距離，卻遠比地理坐標復雜得多。

房地產的這場大考，沒有標準答案，只有不斷變化的考題。

而所有參與者都在黑暗中摸索，期待黎明前的曙光。