超9.4萬/㎡成交！南京這類房子，越小越值錢？

今日，央行公布最新LPR報價：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%，均與前值持平。

相比暫無變化的LPR，南京二手房最高成交單價排行榜，則更有看頭。

有平臺顯示，在近90天二手房成交單價排行榜上，鼓樓區漢口西路一套建面約22.65㎡房源，以約9.4萬/㎡成交，成為榜單第一名。

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先來看這套房子的具體情況。

拿下南京二手房最高成交單價（近90天內）榜首的這套房子，位于鼓樓區漢口西路，是套建面約22.65㎡的高樓層房源。

重點是，這套房子的掛牌價248萬，成交價214萬，折合單價約9.4萬/㎡，成交周期僅有12天。

這套房子面積雖小，但影響力卻不小：約9.4萬/㎡的單價，不僅是小區今年以來最高成交紀錄，也是近90天內南京二手房成交榜單上的最高單價。

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要知道，漢口西路區域的房屋房齡普遍較老，多數小區建于上世紀70至90年代，部分房源年代久遠多存在設施老化、管理缺失等問題，在二手房市場上并不是“硬通貨”。

而這套房源不僅“老”、“破”，戶型更是小的僅約22.65㎡，能賣出如此高單價，的確令人驚訝。

究其原因不外乎兩點：硬核學區、總價門檻低。

首先是漢口西路小區的學區配置，是力小+29中，在南京學區房市場算是頂配資源。硬核學區的加持，讓房源在市場下行期更抗跌、企穩時回升更快。

翻看成交記錄就能發現，漢口西路小區在去年12月至今年年初，成交單價多在3萬-5萬/㎡之間。

3月份左右，一批學區房的掛牌價開始上漲，同時市場企穩信號明顯，6月份小區成交價就穩定在了6萬/㎡以上，且成交量也有所回升。

其次這套房源的建面僅約22.65㎡，哪怕成交單價高達9.4萬/㎡，總價214萬就能拿下。雖然居住舒適度有限，但學區功能強大，對于想要“學票”但預算有限的家庭來說，頗為友好。

這樣的小戶型賣出高價的案例并不少見。

去年12月，同樣是漢口西路建面約22.65㎡的高樓層房源，就曾賣出過約9.9萬/㎡的單價，總價225萬。

還有今年4月初，南陰陽營一套建面約9.78㎡的“迷你”戶型，成交單價超10萬/㎡，而總價僅106萬。

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無論是市場下行，還是“學區貶值”的聲音此起彼伏，近幾年的南京二手房，最抗跌的仍是學區房。

從最新行情來看，二手房榜單排名雖然一直在更新，但近90天內的最高成交單價榜單上，前10名幾乎一直被學區房霸榜，而這些賣出高價的房源，往往是總價可控的小戶型。

比如虎丘路，力學小學+29中學區，今年該小區共成交4套房源，單價在4.5萬-6萬/㎡左右。

今年6月，成交了一套建面約35㎡的房源，成交單價79118元/㎡，總價僅280萬，創下小區今年以來成交單價新高。

還有樹人小學+樹人中學的迎江園小區，今年以來建面50㎡以上房源，成交單價多在6萬/㎡以內。

但7月份一套建面約36.64㎡的房源，以單價73689元/㎡成交，總價270萬；

今年3月，一套建面約35㎡的房源，單價79118元/㎡，總價280萬，是今年以來小區最高成交單價。

同樣是雙樹人學區的新河二村，在今年3月份的旺季賣出了約8.29萬/㎡的單價；今年7月份，以一套建面約32.88㎡、成交單價近7萬/㎡的小戶型，穩住榜單前十。

可見，哪怕南京二手房價已連跌5個月、學區房市場也有所有起伏，但名校賦予的抗跌屬性使學區房在二手房市場稱霸，對“雞娃”家長們的誘惑力更是從未下降；

另外，在高單價的學區房中，不僅學校含金量高，周邊生活配套也是家長置業時會考慮的問題。像鼓樓區多數學區房，占據主城發展醇熟板塊，再疊加交通、醫療等優勢，后期再出手也更加容易。

因此頂級學區房源偶有小面積房源賣出高單價，也不足為奇。

最后，隨著出生人口的下降、年輕一代的家長教育焦慮弱化，以及家長對居住舒適度的高要求，南京老牌學區房的含金量是否會大幅下降？

眾所周知，自去年起，南京一批幼兒園陸續關停，進而影響的是小學生數量的降低，加上隨著時間推移，南京老牌學區房的居住舒適度還在下降，種種因素都會影響學區房市場行情。

但大多情況下，家長對優質教育資源往往有著迫切的需求，對于有條件且想雞娃的家長來說，更好的學區房是必不可少的教育投資；同時自家孩子使用完學籍之后，在市場好的時候轉手還能小賺一筆，學區房的投資屬性較強。

因此在南京，尤其是主城區的學區房市場，雖然會受二手房市場的影響，但成交量和成交價，相對來說都更具有抗跌屬性。

那么問題來了，像鼓樓這種高單價的“老破小”學區房，你會“出手”嗎？歡迎留言討論。