業(yè)主對(duì)維修基金使用不信任？管理漏洞與使用難題探討

在買房的過(guò)程中，維修基金作為一項(xiàng)重要支出，卻經(jīng)常伴隨諸多爭(zhēng)議。多數(shù)業(yè)主在購(gòu)房前并不清楚這項(xiàng)費(fèi)用的具體用途與繳納依據(jù)，甚至對(duì)其存在缺乏基本了解。盡管2010年國(guó)家已出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，明確維修基金的繳納與使用辦法，但在執(zhí)行中仍存在廣泛困惑。房屋在保修期內(nèi)本應(yīng)由建設(shè)方承擔(dān)維修責(zé)任，然而現(xiàn)實(shí)中“保修期”形同虛設(shè)，出現(xiàn)問(wèn)題往往遭遇多方推諉，建設(shè)方認(rèn)為是管理不善的問(wèn)題，物業(yè)方認(rèn)為是建設(shè)注水的問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益得不到保障。當(dāng)一個(gè)小區(qū)維修基金用完，需要業(yè)主集體續(xù)交的時(shí)候，往往業(yè)委會(huì)很難完全收齊，最后業(yè)委會(huì)和業(yè)主們不得不對(duì)簿公堂。

那么，造成業(yè)主對(duì)維修基金使用不信任的原因有哪些呢？

資金挪用。維修基金屬于全體業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，任何單位和個(gè)人不得私自挪用。然而，由于監(jiān)管機(jī)制不完善、信息不透明，部分城市或小區(qū)出現(xiàn)維修基金被挪用的現(xiàn)象。比如南京江寧區(qū)天地新城小區(qū)業(yè)委會(huì)主任徐某自2022年11月至2024年7月，以防水維修和消防改造為名，從公共維修資金賬戶申請(qǐng)撥付970余萬(wàn)元，業(yè)主核查后發(fā)現(xiàn)，工程存在嚴(yán)重虛報(bào)：煙霧報(bào)警器申請(qǐng)2700個(gè)，實(shí)際僅安裝464個(gè)；申請(qǐng)更換的27個(gè)防火卷簾門紋絲未動(dòng)；22臺(tái)風(fēng)機(jī)的更換申請(qǐng)，最終只落實(shí)了3臺(tái)，涉嫌套取資金高達(dá)500多萬(wàn)元。

多數(shù)物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)將維修基金和公共收益當(dāng)做自己的“小金庫(kù)”，是否用、何時(shí)用、怎么用根本不公示，不和業(yè)主去說(shuō)。這類行為不僅侵害業(yè)主權(quán)益，更導(dǎo)致公眾對(duì)維修基金的信任危機(jī)。當(dāng)前維修基金規(guī)模巨大，但其使用效率低下、流程不透明，進(jìn)一步加劇了民眾的繳納抵觸心理。

使用困難。即使資金未被挪用，維修基金的實(shí)際使用也面臨諸多障礙。根據(jù)規(guī)定，使用維修基金需經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意（臨時(shí)取用除外），且僅限于住宅公共部位及設(shè)施設(shè)備的維修更新。在信訪工作中，經(jīng)常會(huì)遇到樓下業(yè)主投訴樓上業(yè)主用水不規(guī)范，發(fā)現(xiàn)滲漏后要求用維修基金維修被拒絕的事項(xiàng)。還有就是因?yàn)槟骋粯I(yè)主“人緣不行”，造成同一棟業(yè)主拒絕同意動(dòng)用維修基金，這種情況下住建局也無(wú)可奈何。

另一方面，因房屋轉(zhuǎn)手、業(yè)主更替等原因，部分維修需求無(wú)法及時(shí)響應(yīng)，業(yè)主共同決策的效率低下，也限制了基金的有效利用。

從維修基金繳納到使用全過(guò)程，為減少矛盾，可以從減輕業(yè)主繳費(fèi)負(fù)擔(dān)、提高使用率等方面去做。

比如在繳納方面，可以讓由開發(fā)商承擔(dān)部分基金，或推行分段繳納、政府補(bǔ)貼等靈活方式，減輕買房業(yè)主初期壓力。同時(shí)，將維修基金使用問(wèn)題寫入合同，提高業(yè)主對(duì)維修基金的認(rèn)知，包括其用途、使用條件和申請(qǐng)流程等。甚至可以考慮將基金收益部分反饋業(yè)主，提升繳納積極性。

再比如建立統(tǒng)一的維修基金監(jiān)管體系，實(shí)現(xiàn)資金歸集、使用、審計(jì)的全流程透明化管理。通過(guò)第三方審計(jì)、定期公示資金動(dòng)向等方式，杜絕挪用行為。同時(shí)，完善維修項(xiàng)目綜合評(píng)估，明確什么情況可以啟動(dòng)維修基金，避免因業(yè)主意見不統(tǒng)一而影響緊急維修項(xiàng)目的實(shí)施。

隨著大量住宅陸續(xù)超出保修期，維修基金使用需求后期預(yù)計(jì)將迅速增長(zhǎng)。類似電梯故障等涉及每日通行的事項(xiàng)，不妨簡(jiǎn)化申請(qǐng)流程，明確物業(yè)及業(yè)委會(huì)的職責(zé)，形成快速響應(yīng)的維修機(jī)制。同時(shí)，完善業(yè)主大會(huì)決策程序，在保障知情權(quán)的同時(shí)，兼顧維修執(zhí)行的效率。

住房維修基金制度的健全與優(yōu)化，事關(guān)廣大業(yè)主的切身利益和社區(qū)長(zhǎng)期和諧。只有在法律法規(guī)、監(jiān)管機(jī)制和使用文化等多方面同步提升，才能真正實(shí)現(xiàn)維修基金“取之于民、用之于民”的制度初衷。