大調(diào)整！關(guān)于房地產(chǎn)稅，一個(gè)重要信號來了！

作者：余飛

01

上海、重慶，調(diào)整房產(chǎn)稅

昨天上海發(fā)布的房產(chǎn)稅新政，各路媒體的報(bào)道與分析鋪天蓋地而來。

從上海市財(cái)政局官網(wǎng)的文件來看，《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)有關(guān)政策的通知》，發(fā)布于9月16日。

文件內(nèi)容不長，原文如下：

持有本市居住證并在本市工作生活的符合國家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，和持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人：

在本市新購住房，且該住房屬于家庭第一套住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。

在本市新購且屬于家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積，下同）人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按暫行辦法的規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按暫行辦法的規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其符合第一條規(guī)定的免稅住房和面積在本市居住證持證期間已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

翻譯一下。

整份文件是針對符合條件的非戶籍人口進(jìn)行購房免稅和優(yōu)惠。

符合條件的高層次人才、重點(diǎn)緊缺人才以及持有上海居住證滿三年的非戶籍人口，購買首套房免征房產(chǎn)稅。

之前購買首套房的規(guī)則是，戶籍人口首套房免征房產(chǎn)稅。非戶籍人口人均不超60平米無需交稅，首套房人均超60平米，需要繳房產(chǎn)稅。

購買多套房，人均免征60平米。比如一個(gè)三口之家，買了三套60平米合計(jì)180平米的房子，那這三套房都不用繳納房產(chǎn)稅。如果超過180平米，則扣除180平米后，超出部分需要納稅。

之前非戶籍家庭購買二套房，需要全額繳納房產(chǎn)稅。

對于持居住證不滿三年的非戶籍人口，按照新政之前的規(guī)則辦事，需要交稅的交稅，不需要繳納的不交。但繳納的稅，在居住證滿三年后，可以申請退款。

在上海之前，今年5月份另一個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市重慶，也對房產(chǎn)稅做出了調(diào)整：

“市外人員”無論在重慶購買多少套普通住宅，都不用繳納房產(chǎn)稅。購買非普通住宅（比如獨(dú)棟別墅、高單價(jià)住宅），一個(gè)家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積，免稅面積為180平方米。

02

房地產(chǎn)稅，暫時(shí)無望

重慶、上海兩個(gè)城市先后對房產(chǎn)稅做出調(diào)整，目的無非兩個(gè)：

一是跟隨限購政策調(diào)整，進(jìn)行同步優(yōu)化。

二是以降稅為手段，刺激一波市場行情。

但這個(gè)減稅動(dòng)作的影響，著實(shí)有限，不會(huì)給市場帶來什么大波動(dòng)。

透過現(xiàn)象看本質(zhì)，其實(shí)它所釋放的一個(gè)重要信號是：

房地產(chǎn)稅遙遙無期。

在講清楚這件事之前，需要區(qū)分“房產(chǎn)稅”與房地產(chǎn)稅”的區(qū)別，兩個(gè)名詞僅差一個(gè)字，很多人容易混淆概念。

一言以蔽之，房地產(chǎn)稅是房產(chǎn)稅的升級版本。

房產(chǎn)稅是一個(gè)老稅種，從1986年就開始征收了。在重慶、上海試點(diǎn)之前，房產(chǎn)稅不對個(gè)人擁有的住宅征收。

2011年，國家有關(guān)部門在上海、重慶啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)。上海主要針對新購房超過人均60平方米的部分，稅率為0.4％、0.6％兩檔。重慶則偏重對存量、增量獨(dú)棟別墅以及新購高檔商品房征收，稅率為0.5%-1.2％。

之后試點(diǎn)城市并無擴(kuò)大。

房產(chǎn)稅是一個(gè)單一稅種，而房地產(chǎn)稅則是一個(gè)綜合稅種，目前仍在研究當(dāng)中，尚沒有立法。

房地產(chǎn)稅的概念，2013年在中央重要會(huì)議上被提出。

2021年，財(cái)政部等四部門就在北京召開了“房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)座談會(huì)”。當(dāng)時(shí)，輿論都在談?wù)撃男┏鞘袝?huì)率先試點(diǎn)。

廈門更是在2022年年初發(fā)布了《2021年廈門市房地產(chǎn)開發(fā)投資運(yùn)行分析》明確提到，“要做好房地產(chǎn)稅試點(diǎn)落地廈門的前期準(zhǔn)備工作，以防止全市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大的波動(dòng)”。

一時(shí)間，廈門或?qū)⒊蔀榈谝粋€(gè)試點(diǎn)城市的討論，不可開交。但之后，這份文件被撤。因?yàn)椋?cái)政部在2022年年初表示：

房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)依照全國人大常委會(huì)的授權(quán)進(jìn)行，一些城市開展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。

所謂的綜合考慮各方面情況，其實(shí)就是指當(dāng)下的房地產(chǎn)跌跌不休的行情。

2023年，財(cái)政部原部長樓繼偉在《比較》發(fā)表的《新時(shí)代中國財(cái)政體系改革和未來展望》一文明確表示：

房地產(chǎn)稅是最適合作為地方稅的稅種，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為正常增長后應(yīng)盡快開展試點(diǎn)。

他表示，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)入正常增長后，應(yīng)盡快開展試點(diǎn)。這句話暗含的意思，可能房地產(chǎn)稅試點(diǎn)落地，也就這一兩年的事情了。

但時(shí)至今日，官方已經(jīng)很少提到房地產(chǎn)稅，重慶與上海對房產(chǎn)稅的征收力度下降，更是意味著房地產(chǎn)稅征收可能遙遙無期。

03

宏觀大背景，不允許

征收的難度在于當(dāng)下的房地產(chǎn)市場行情，如果開征，會(huì)成為壓垮駱駝的最后一根稻草。

所以，短期內(nèi)房地產(chǎn)稅根本無望。

房地產(chǎn)稅所有的技術(shù)手段都已經(jīng)解決，不推出，其實(shí)就是時(shí)機(jī)沒有了。

全國商品房銷售面積和銷售額同樣是在2021年見頂，2022年跳水至“雙13”，2023年跌至“雙11”。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年，新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。

跌破了“雙10”，跌至“雙9”。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計(jì)局

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計(jì)局

央行公布的2024年房貸，增加了2.25萬億，這一增量規(guī)模較去年減少了3000億元，繼續(xù)創(chuàng)下新低。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：央行

創(chuàng)新低的，還有賣地收入。

2024年全年賣地收入48699億元，較高點(diǎn)下跌了44%。今年前7個(gè)月的賣地收入，繼續(xù)降至16950億元。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：財(cái)政部

進(jìn)入2025年，行情在4月份再次急轉(zhuǎn)直下。

前兩天本號就分析過國家統(tǒng)計(jì)局公布的8月份全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，得出的結(jié)論是：

第一，房地產(chǎn)投資跌幅擴(kuò)至最大。

這一數(shù)值自2022年4月份轉(zhuǎn)負(fù)以來，就一直沒有回過正。2022年下降10%，2023年下降9.5%，2024年下降10.6%。2025年前8個(gè)月下降12.9%。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計(jì)局

第二，商品房銷售面積與銷售額跌幅擴(kuò)大至年內(nèi)最大。

1-8月份，新建商品房銷售面積57304萬平方米，同比下降4.7%；其中住宅銷售面積下降4.7%。新建商品房銷售額55015億元，下降7.3%；其中住宅銷售額下降7.0%。

來源：國家統(tǒng)計(jì)局

第三，二手房價(jià)格下跌城市數(shù)量擴(kuò)大至年內(nèi)最多。

8月份70個(gè)大中城市二手房環(huán)比下跌城市69個(gè)，這一數(shù)量從今年4月份開始逐漸增加。4月份64個(gè)，5月份67個(gè)，6月份69個(gè)，7月份68個(gè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計(jì)局

在房地產(chǎn)跌幅沒有收住時(shí)，房地產(chǎn)稅開征基本無望。

不過，長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)稅必然會(huì)取代土地財(cái)政，成為地方政府新的錢袋子。

邏輯在于，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了黑鐵時(shí)代：人口見頂、城市化速率見頂、供大于求。在這種背景下，賣地收入高增長的時(shí)代一去不復(fù)返。要解決目前地方城市的財(cái)政壓力，只有兩條路：

第一條路，短期內(nèi)大幅提高一般預(yù)算內(nèi)收入，也即大幅提高稅收收入，來填補(bǔ)賣地收入不濟(jì)之難題。

但在中央減稅措施下，不可能。那就只剩下第二條路，也即增量不行就尋找村里的稅收出路。

第二條路，尋找新的錢袋子來替代賣地收入縮減造成的窟窿。沒有什么比房地產(chǎn)稅更合適的。

因?yàn)椋?/p>

中央謀劃房地產(chǎn)稅的目的，本來就是成為地方城市新的錢袋子。當(dāng)初討論房地產(chǎn)稅的時(shí)候，就是想著在土地財(cái)政青黃不接的時(shí)候，順勢推出來補(bǔ)充地方政府的錢袋子。

未來可能會(huì)如何征收？

2021年全國人大發(fā)布的“關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定”中，明確指出：

試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行。

這段話，其實(shí)就是在探討房地產(chǎn)稅具體的征收細(xì)節(jié)。

總結(jié)來看，就是真正的農(nóng)村宅基地上建立起來的住房不會(huì)被征收房地產(chǎn)稅外，城市的居住用房（包括商品房、公寓、小產(chǎn)權(quán)房等）與非居住用房，都得交稅。

此外，按照國外和中國香港的征收辦法來看，都有免征面積。

也即不是所有人都得交稅，擁有一套房的居民，基本不用擔(dān)心。房地產(chǎn)稅針對的是多套人群。

至于稅率，可能會(huì)是累進(jìn)制。也即以第二套房屋稅率為基準(zhǔn)線，第三套房子稅率比第二套高，第四套更高，依次遞增。

當(dāng)然，這些都是若干年后的事情。

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