南京龍江這個(gè)小區(qū)，物業(yè)主動(dòng)宣布“分手”！

南京又一小區(qū)，物業(yè)公司主動(dòng)宣布退出！

最近，蘇寧物業(yè)發(fā)布公告稱，由于在馨瑰園的經(jīng)濟(jì)收支方面已連續(xù)多年出現(xiàn)倒掛，且近年來愈加嚴(yán)重，將于2025年11月7日正式退出小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。

作為蘇寧開發(fā)建設(shè)的小區(qū)，馨瑰園自交付起就由蘇寧物業(yè)提供服務(wù)，服務(wù)水平得到了業(yè)主們的普遍認(rèn)可。主動(dòng)退出的背后，有哪些困境？

01

馨瑰園位于南京龍江，與二十九中高中部（新校區(qū)）、南京信泰中心等是鄰居。

作為南京主城區(qū)的重要組成，龍江早就開發(fā)成熟，其中最令人側(cè)目的，是頂流教育資源。

馨瑰園，就是銀城小學(xué)+金陵匯文中學(xué)的強(qiáng)大學(xué)區(qū)配置，2021年上半年，小區(qū)二手房?jī)r(jià)一度達(dá)到近7.6萬/㎡的天花板。

公開資料顯示，馨瑰園分兩期開發(fā)，由多層和小高層組成。2005年正式交付，20年來一直由蘇寧物業(yè)提供日常管理服務(wù)。

期間，蘇寧物業(yè)就小區(qū)綠化、設(shè)備設(shè)施、路面、智能化等細(xì)節(jié)進(jìn)行維護(hù)與升級(jí)，服務(wù)水平得到了業(yè)主們的認(rèn)可。

那么現(xiàn)在，蘇寧物業(yè)為什么要主動(dòng)撤離馨瑰園？

9月8日，蘇寧物業(yè)關(guān)于退出馨瑰園小區(qū)物業(yè)服務(wù)的公告，清楚解釋了原因。

銳評(píng)君為大家概況如下：

第一，蘇寧物業(yè)在馨瑰園的經(jīng)濟(jì)收支方面已經(jīng)連續(xù)多年出現(xiàn)倒掛，且近年來愈加嚴(yán)重。

公告指出，目前馨瑰園物業(yè)收費(fèi)執(zhí)行的是2015年與當(dāng)時(shí)的業(yè)委會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。雖然該合同已于2018年到期，但物業(yè)費(fèi)并沒有調(diào)整。

物業(yè)費(fèi)10年沒上漲？

銳評(píng)君致電小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心，客服表示小區(qū)物業(yè)費(fèi)視有無電梯，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在1.3元至1.5元/㎡·月不等。

這收費(fèi)水平，與周邊房齡相當(dāng)?shù)男^(qū)相差不大，與這些年南京新交付的小區(qū)乃至科技系統(tǒng)住區(qū)比，顯然友好了不少。

第二，這些年，物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)成本都發(fā)生了極大程度的上漲，蘇寧物業(yè)雖然采取各種成本優(yōu)化措施，但難以抵消成本的剛性上漲。

對(duì)此，蘇寧物業(yè)直接在公告里指出，品質(zhì)優(yōu)先的服務(wù)與經(jīng)濟(jì)收支的失衡，不可持續(xù)。不過，蘇寧物業(yè)并沒有在馨瑰園物業(yè)官微披露經(jīng)濟(jì)收支明細(xì)。

基于以上原因，蘇寧物業(yè)按照規(guī)定向相關(guān)部門、馨瑰園業(yè)主告知，將于2025年11月7日退出小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。

小區(qū)的宣傳欄、單元門廳等顯眼位置，進(jìn)行了公告張貼。

02

在南京，蘇寧物業(yè)的主動(dòng)撤離，并不是個(gè)例。僅在今年6、7月，就有多家物企宣布退場(chǎng)。

6月，棲霞建設(shè)物業(yè)向東方城小區(qū)業(yè)主發(fā)文：“鑒于東方城小區(qū)業(yè)主對(duì)美好生活的期望與我司入不敷出的經(jīng)營(yíng)困境之間存在巨大矛盾，經(jīng)慎重考慮，我司決定不再參與東方城小區(qū)物業(yè)服務(wù)的續(xù)聘工作。”

7月，江核的江與城小區(qū)物業(yè)——怡置物業(yè)發(fā)布公告，表示因“物業(yè)費(fèi)低、管理成本高、部分業(yè)主長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)”等原因，計(jì)劃于2025年12月30日24時(shí)前正式退出小區(qū)物業(yè)服務(wù)。

7月，弘陽物業(yè)向鐘鼎名悅廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)發(fā)送公告，自2024年10月1日進(jìn)入小區(qū)服務(wù)，到2025年5月30日，在為期8個(gè)月的服務(wù)過程中，物業(yè)費(fèi)收繳率僅6.5%、凈虧損近94萬元，計(jì)劃于2025年7月31日24時(shí)退場(chǎng)。

同樣是7月，銀城物業(yè)告知南京恒豐世家全體業(yè)主，較高的人力物力成本、項(xiàng)目歷史遺留問題及部分業(yè)主繳費(fèi)意愿等因素導(dǎo)致項(xiàng)目長(zhǎng)期虧損，計(jì)劃于7月31日提前終止物業(yè)服務(wù)合同。

03

無論是蘇寧物業(yè)、弘陽物業(yè)，還是怡置物業(yè)等，“主動(dòng)分手”，客觀上反映了深層次的行業(yè)性和結(jié)構(gòu)性矛盾。

首先指向核心癥結(jié)，物業(yè)費(fèi)上漲困難與服務(wù)成本上升之間的矛盾。

不光是南京，國(guó)內(nèi)很多小區(qū)，特別是交付超10年的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是很多年前制定的。

根據(jù)民法典相關(guān)條款，物業(yè)費(fèi)調(diào)整事關(guān)每一位業(yè)主，得由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，實(shí)操過程中難度并不小。

可隨著時(shí)間的推移，物業(yè)服務(wù)過程中的人力、物料、維修等成本一直在漲；客觀上老舊小區(qū)的設(shè)施老化，維護(hù)成本也相應(yīng)激增，物企的綜合運(yùn)營(yíng)成本持續(xù)攀升。很多小區(qū)陷入維持現(xiàn)狀也很難盈利，甚至做得越好虧得越多的困境。

物企無奈撤離的背后，事實(shí)上是市場(chǎng)化定價(jià)機(jī)制的失靈。

一方面，物業(yè)費(fèi)無法及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)供求和成本變化及時(shí)調(diào)整。另一方面，受多重因素影響，不少物企在物業(yè)費(fèi)的收繳上遇到困難，但眼下并沒有有效辦法來約束，無形中加劇了矛盾。

其次，市場(chǎng)環(huán)境產(chǎn)生深刻變化的當(dāng)下，物管行業(yè)也在持續(xù)洗牌，實(shí)力企業(yè)+精細(xì)化運(yùn)營(yíng)將成為主流。

房子在升級(jí)，大家的居住環(huán)境越來越好，必然帶來服務(wù)水準(zhǔn)的變化。

物企需要面對(duì)的一個(gè)事實(shí)是，業(yè)主們對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求不斷升級(jí)，大家不再滿足于安保、衛(wèi)生等基礎(chǔ)需求，對(duì)物企提出智慧服務(wù)、個(gè)性服務(wù)等更高階的要求。

這決定了物企正從粗放式擴(kuò)張轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，一方面對(duì)自身服務(wù)能力不斷精進(jìn)，另一方面主動(dòng)退出低質(zhì)效項(xiàng)目，將優(yōu)質(zhì)資源集中到優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目中去。

這兩年，物企的主動(dòng)退出潮，有在全國(guó)加劇的趨勢(shì)。比如上海、重慶、杭州、徐州等城市，物企主動(dòng)退出服務(wù)小區(qū)越來越常態(tài)化。

銳評(píng)君認(rèn)為，這是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和行業(yè)發(fā)展的必然，無論是相關(guān)部門、物企，還是小區(qū)，應(yīng)該將重心放在物業(yè)撤場(chǎng)之后。

部分城市，已經(jīng)積極應(yīng)對(duì)。克而瑞物管指出，北京、南寧等城市加速推進(jìn)業(yè)委會(huì)的組建，為小區(qū)換物業(yè)提供基礎(chǔ)。而針對(duì)業(yè)委會(huì)組建率較低的現(xiàn)狀，不少城市重新修訂《物業(yè)管理?xiàng)l例》，通過組建物管會(huì)來補(bǔ)位業(yè)委會(huì)。

當(dāng)然，物企與小區(qū)業(yè)主應(yīng)是雙向奔赴的關(guān)系，物企提升服務(wù)水平，用更細(xì)顆粒度的服務(wù)贏得業(yè)主的滿意；業(yè)主們也應(yīng)理解支持物企的經(jīng)營(yíng)壓力，及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，長(zhǎng)此以往才能實(shí)現(xiàn)共贏局面。