上海房產(chǎn)稅政策新規(guī)落地！上海的改變會(huì)影響你嗎？

9月19日電，為更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《上海市人民政府關(guān)于印發(fā)〈上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法〉的通知》（滬府發(fā)〔2011〕3號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“暫行辦法”）《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（滬建房管聯(lián)〔2025〕417號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)對(duì)本市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)有關(guān)政策優(yōu)化調(diào)整如下：

一、持有本市居住證并在本市工作生活的符合國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，和持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購(gòu)房人：

（一）在本市新購(gòu)住房，且該住房屬于家庭第一套住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。

（二）在本市新購(gòu)且屬于家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積，下同）人均不超過(guò)60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過(guò)60平方米的，對(duì)屬新購(gòu)住房超出部分的面積，按暫行辦法的規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

二、持有本市居住證但不滿3年的購(gòu)房人，其上述住房先按暫行辦法的規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其符合第一條規(guī)定的免稅住房和面積在本市居住證持證期間已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

三、以上政策自2025年1月1日起執(zhí)行。購(gòu)房人已購(gòu)應(yīng)稅住房符合上述暫免征收規(guī)定的，可向應(yīng)稅住房所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，并重新辦理房產(chǎn)稅納稅信息的申報(bào)、認(rèn)定，對(duì)所屬期在2025年1月1日以后多征收的稅款可予退還。

房產(chǎn)稅是必然會(huì)全面增收的，但考慮到2025Q4和2026年有太多的財(cái)政刺激到期退坡，稅務(wù)免征到期開(kāi)始執(zhí)行，所以在地方上安排過(guò)渡方案，并按各地情況適度優(yōu)化，是很正常的舉措！不僅房子，新能源汽車之類都會(huì)有類似的安排！但總體而言，稅基調(diào)整以支持財(cái)政可持續(xù)是必然會(huì)走的路，另外間接稅改直接稅，增強(qiáng)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)，減少同質(zhì)產(chǎn)業(yè)全國(guó)各地競(jìng)爭(zhēng)性內(nèi)卷上馬，都是大勢(shì)所趨！

從本次新政看，凡是符合規(guī)定條件的非本市戶籍居民家庭，在購(gòu)買首套住房時(shí)否能暫免征收房產(chǎn)稅，二套及以上住房人均不超過(guò) 60 平方米的部分也暫免征收，這降低了居民購(gòu)房的稅收負(fù)擔(dān)，有助于滿足居民的剛性和改善性住房需求，當(dāng)下上海在豪宅效應(yīng)下樓市價(jià)格持續(xù)上漲，但依然存在較大的二手房?jī)r(jià)格下滑，區(qū)域價(jià)格不平衡等問(wèn)題，此外上海人口如果不能持續(xù)凈流入，也會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)發(fā)展受困，不利于可持續(xù)發(fā)展，鑒于此，上海還配套了些其他措施，比如：

對(duì)于持有本市居住證的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才以及滿 3 年居住證的購(gòu)房人給予稅收優(yōu)惠，有利于吸引人才在滬工作生活，促進(jìn)城市的人才儲(chǔ)備和發(fā)展。

對(duì)于，上海外環(huán)外新房庫(kù)存占比較高的問(wèn)題，新政通過(guò)降低稅負(fù)，盡快激活外環(huán)外房地產(chǎn)市場(chǎng)，消化部分庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡，推動(dòng)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

此外，本次調(diào)整前，非滬籍家庭需要為所有住房繳稅，而滬籍家庭首套房免稅，二套房起按超面積部分征稅。新政實(shí)施后，所有符合購(gòu)房資格的家庭（含非滬籍）首套房免稅，二套及以上住房合并計(jì)算總面積后，每人可扣除 60㎡免稅面積，減少了非滬籍與滬籍家庭在試點(diǎn)房產(chǎn)稅政策方面的差異，體現(xiàn)了公平性。

這種差異化的房產(chǎn)稅征收方案，也為后期全國(guó)的大規(guī)模房產(chǎn)稅鋪開(kāi)，提供了一定思路，后期預(yù)計(jì)將按市場(chǎng)反應(yīng)，適當(dāng)調(diào)結(jié)！

而從其他城市跟進(jìn)的角度看，我認(rèn)為跟不跟都有較大概率，大部分城市會(huì)等國(guó)家統(tǒng)一方案落地后開(kāi)始，但少部分財(cái)政緊缺，開(kāi)銷大的地方政府可能也會(huì)爭(zhēng)取試點(diǎn)！我分兩面簡(jiǎn)單分析下：

從可能跟進(jìn)的原因看：中央強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，上海的政策調(diào)整是對(duì)這一導(dǎo)向的落實(shí)。其他城市如果面臨類似的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，如庫(kù)存壓力較大、需要吸引人才等，可能會(huì)參考上海的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。此外，廣州、天津、蘇州、杭州等城市可能成為下一批房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，當(dāng)下，杭州 2025 年上半年二手房庫(kù)存去化周期達(dá) 18 個(gè)月，蘇州部分郊區(qū)新房去化周期超過(guò) 20 個(gè)月，與上海外環(huán)外的情況類似，急需政策刺激！而深圳、廣州早在 2021 年就被納入房產(chǎn)稅試點(diǎn)研究范圍，具備政策儲(chǔ)備！所以各位不要急，優(yōu)先會(huì)在稅收為正城市、直轄市、重點(diǎn)城市試點(diǎn)！

而不一定跟進(jìn)的原因也很簡(jiǎn)單：各地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況差異較大，一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行較為平穩(wěn)，沒(méi)有明顯的庫(kù)存壓力或人才競(jìng)爭(zhēng)壓力，可能不會(huì)立即跟進(jìn)。同時(shí)，房產(chǎn)稅政策的調(diào)整涉及到地方財(cái)政、社會(huì)公平等多方面因素，需要綜合考慮本地的實(shí)際情況和政策目標(biāo)，一些城市可能需要更多時(shí)間進(jìn)行研究和評(píng)估。

我預(yù)計(jì)，2025 年Q4-2026年Q4，試點(diǎn)城市或從當(dāng)前 2 個(gè)擴(kuò)大至 58 個(gè)，覆蓋所有省會(huì)及 GDP 超萬(wàn)億城市，形成 “全國(guó)性試點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)”，而稅率可能 0.2%-1.2%之間，根據(jù)房?jī)r(jià)基準(zhǔn)以上浮動(dòng)，不過(guò)具體還需等中央進(jìn)一步研究決定。

此外，房產(chǎn)稅征收依賴不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、家庭住房信息聯(lián)網(wǎng)等基礎(chǔ)條件。建議加快全國(guó)房地產(chǎn)信息平臺(tái)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)、住建、公安等部門的數(shù)據(jù)互通，避免 “一人多房” 導(dǎo)致的征管漏洞。同時(shí)，房產(chǎn)稅改革也涉及千家萬(wàn)戶利益，需通過(guò)聽(tīng)證會(huì)、官方解讀等方式增強(qiáng)透明度，盡量用數(shù)據(jù)說(shuō)明政策對(duì)房?jī)r(jià)、成交量、人才流入的具體影響，減少公眾誤解。

最后，要統(tǒng)一預(yù)期，堅(jiān)信中國(guó)的明天會(huì)更美好！