租賃條例正式實施，加速行業格局重塑

2025年9月15日，《住房租賃條例》（下稱《條例》）正式施行。《條例》對出租承租活動，住房租賃企業和經紀機構的行為等都做了明確的要求。主要內容有：

第一，規定廚房、衛生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間不得單獨出租用于居住

第二，除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當理由不得扣減押金。

第三，出租人解除住房租賃合同應當通知承租人并為承租人騰退租賃住房留出合理時間，不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除合同或者騰退住房。

第四，未經出租人同意，承租人不得擅自改變租賃住房用途、拆改室內設施或者改動租賃住房其他結構。

第五，國家鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業盤活改造老舊廠房、商業辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。

《條例》直擊住房租賃市場的多年沉疴，從“串串房”安全隱患、“隔斷房”亂象、押金退還難、租金不透明、機構爆雷風險等核心問題。

在此之前，北京、上海等地也已發布相關條例，如2025年7月北京起草了《關于規范個人開展住房轉租活動的通知（征求意見稿）》，上海則早在2022年11月就已發布實施《上海市住房租賃條例》。

此次，《住房租賃條例》為全國住房租賃市場的統一監管和健康發展奠定了堅實的法律基礎，也標志著住房租賃市場從粗放發展邁向法治化、規范化的高質量發展新階段。

作為我國第一部專門規范住房租賃的國家級行政法規，《住房租賃條例》于2025年7月16日發布，9月15日正式施行。

《條例》共7章50條，涉及規范出租承租活動、規范住房租賃企業行為、規范經紀機構行為、強化監督管理、嚴格責任追究等內容。

其中最受關注的內容大多和出租人與承租人有關。

首先是最熱議的“押金”問題。《條例》明確：出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數額、返還時間以及扣減押金的情形等事項。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當理由不得扣減押金。

這一條款將更好保障租客權益。當然在實際過程中，何為“無正當理由”，或者說房屋的嚴重損壞和自然損壞應如何界定等，都是需要積極關注的內容。

其次是房東“提前退租”問題。《條例》明確：出租人依法解除住房租賃合同的，應當通知承租人，并為承租人騰退租賃住房留出合理時間。出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除住房租賃合同或者騰退租賃住房。

在住房租賃活動中，因押金返還、住房維修、住房騰退等產生糾紛的，由出租人和承租人協商解決；協商不成的，可以依法申請調解、仲裁或者提起訴訟。

《條例》還明確了不得單獨出租用于居住的空間。《條例》規定，用于出租的住房應當符合建筑、消防、燃氣、室內裝飾裝修等方面的法律、法規、規章和強制性標準，不得危及人身安全和健康。廚房、衛生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間，不得單獨出租用于居住。租賃住房單間租住人數上限和人均最低租住面積，應當符合設區的市級以上地方人民政府規定的標準。

目前北京規定出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，每個房間居住的人數不得超過2人（有法定贍養、撫養、扶養義務關系的除外）。居住面積是指規劃設計為居住空間的房間的使用面積。上海更為嚴格，2022年11月23日頒布的《上海市住房租賃條例》要求“以原始設計或者經有關部門批準改建的房間為最小出租單位”。如自行對客廳等改造皆不符合規定。

《條例》鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃，但“二房東”將納入行業監管。《條例》規定，自然人轉租他人住房開展住房租賃經營業務，經營規模達到國務院住房城鄉建設主管部門會同國務院市場監督管理部門等有關部門規定標準的，適用本條例有關住房租賃企業的規定。

目前北京起草了《關于規范個人開展住房轉租活動的通知（征求意見稿）》，明確個人在本市轉租非同一套（間）住房達到10套（間）及以上的，應依法辦理市場主體登記，并向住建（房管）部門備案。（詳見：）。此前，《上海市住房租賃條例》也規定個人以營利為目的轉租房屋達到規定數量，從事住房租賃經營活動的，應當依法辦理市場主體登記。

同時《條例》明確：未經出租人同意，不得擅自改變租賃住房用途、拆改室內設施或者改動租賃住房其他結構。

這些條款將有效整治市場長期存在的“二房東”現象。

從企業來看，《條例》支持企業盤活改造老舊廠房、商業辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。同時也做出了以下規定：

第一，住房租賃企業應當具備與其經營規模相適應的自有資金、從業人員和管理能力。

這一條實質性抬高了行業的準入門檻和持續運營標準，形成對市場主體的 “篩選機制”，將加速行業洗牌，引導資金實力強、運營規范的機構化企業擴大市場份額，推動行業向專業化、規模化發展。

第二，住房租賃企業應當建立住房租賃檔案，如實記載相關信息，并健全住房租賃信息查驗等內部管理制度。住房租賃企業不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個人信息，不得非法買賣、提供或者公開他人個人信息。

第三，從事轉租經營的住房租賃企業應當按照規定設立住房租賃資金監管賬戶并向社會公示，并通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業務，具體辦法由國務院住房城鄉建設主管部門會同國務院有關部門制定。

目前，北京明確了資金監管應當按照《北京市住房租賃押金托管和租金監管暫行辦法》，將收取的押金納入北京市住房資金管理中心押金托管賬戶進行托管。如果向承租人單次收取租金的數額超過三個月租金，超收的租金也應當納入監管。《上海市住房租賃條例》則規定：住房租賃企業承租個人住房從事轉租業務的，應當按照規定，在商業銀行開立住房租賃交易資金監管專用賬戶，并通過住房租賃平臺向社會公示。住房租賃企業向承租人一次性收取租金超過三個月的部分，以及收取押金超過一個月租金的部分，應當存入住房租賃交易資金監管專用賬戶。

第四，住房租賃經紀機構應當將其從業人員名單向所在地縣級以上地方人民政府房產管理部門備案。住房租賃經紀機構的從業人員不得同時在兩個或者兩個以上住房租賃經紀機構從事業務。

第五，住房租賃經紀機構應當對收費服務項目明碼標價，不得在標價之外加價或者收取未予標明的費用。

從《條例》規定內容來看，主要推動市場向機構化、規范化、品質化方向發展。頭部企業，如國企、集中式運營商、輕資產托管平臺將受益于政策紅利，而小微企業則面臨更大的合規壓力，需調整商業模式以適應新規。

《條例》從發布到實施，已有一個多月的時間，從市場反饋來看，2025年8月個人房源掛牌量出現回落趨勢，但整體租金坪效出現了上漲。

克而瑞長租數據顯示，2025年8月，55城個人房源合計新增供應量57.85萬間，同比上漲11.70%，環比下降6.40%。

2025年4月以來個人房源新增掛牌量持續上漲，在達到年內新高后，8月掛牌量回落，這一方面受“畢業季”即將結束影響，另外一方面也有部分房源受《條例》新規限制無法掛牌。

預計后續租賃淡季來臨，個人房源掛牌量或呈持續回落趨勢。

從租金水平來看，8月無論是個人房源還是集中公寓租金都出現了上漲。

克而瑞長租數據顯示，2025年8月，55城個人房源掛牌租金為31.76元/㎡/月，環比上漲0.37%，同比下降2.72%；

8月，核心8城集中式公寓平均租金100.8元/㎡/月，整體租金環比上漲0.45%，同比下降3.99%。

其中，廣州租金同環比均漲，市場表現良好；深圳、南京、武漢、成都四城租金環比上漲；北京、上海、杭州三城租金同環比齊降，三城新建類保租房項目持續入市，加劇市場競爭環境。

作為我國首部專門規范住房租賃的國家級行政法規，《住房租賃條例》的發布標志著行業進入 “法治規范” 新階段。其核心價值在于通過剛性約束與柔性引導的雙重作用，構建權責清晰、監管有力的市場秩序，為住房租賃市場的長期健康發展筑牢制度根基。

《住房租賃條例》的實施將加速行業洗牌，推動市場向機構化、規范化、品質化方向發展。未來，租賃市場的競爭核心將從“規模擴張”逐步轉向“合規運營”和“服務能力”。

隨著租金監測機制的建立和租賃關系的穩定化，將為租賃住房REITs提供更可靠的底層資產和收益預期，促進金融資本與租賃市場的良性互動，推動“租購并舉”住房制度的完善。

轉自：丁祖昱評樓市