亦莊，它有點(diǎn)“急”了~

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亦莊擬入市十宗地塊位置

暑假期間，亦莊一口氣拿出了十宗住宅地塊推介，作者看了看，基本都是老面孔。

想想上次亦莊新城的住宅成交，還是年初的招商序。

不過(guò)，按供地計(jì)劃， 今年亦莊新城將有四宗地塊入市。但時(shí)至今日還沒(méi)有一宗 地塊正式掛牌。而最新的第七輪供地計(jì)劃中，依然沒(méi)有亦莊新城的一宗地塊。

那么，現(xiàn)在這個(gè)行情zf還有奇貨可居，不想賣(mài)的可能嗎？

顯然是沒(méi)有的。其實(shí)，只存在一種可能，那就是這四宗地塊，目前大概率沒(méi)有一塊被開(kāi)發(fā)商相中。。

所以，這也就解釋了為什么 亦莊一口氣拿出了十塊地？因?yàn)椋悬c(diǎn)急了。

如果最后三個(gè)半月再無(wú)成交，那么，今年亦莊新城將面臨住宅地塊“掛0”的尷尬局面（如果不算去年底上市，今年年初成交的招商序 ）。

所以，除了今年計(jì)劃供應(yīng)的四塊地，亦莊又額外拿出了六塊。

開(kāi)發(fā)商大大們喜歡哪塊地？盡管挑吧。

不過(guò)，這里的一些地塊積壓多年尚且沒(méi)賣(mài)出去。而到了現(xiàn)在的這個(gè)光景，再不“加點(diǎn)料”，實(shí)在難以說(shuō)服開(kāi)發(fā)商拿地。

那么，站在開(kāi)發(fā)商的角度，如果給這十宗地塊的青睞度做個(gè)排名的話，作者認(rèn)為：

瀛海鎮(zhèn)兩宗地塊位置

1 瀛海鎮(zhèn)兩宗地塊

作者認(rèn)為，瀛海鎮(zhèn)西區(qū)一直不差，這地方要地鐵有地鐵，要產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在也有了火箭大街、中日示范區(qū)。但這么多年來(lái)，一直不太受人待見(jiàn)的原因，就是教育不太給力。

不過(guò)可喜的是，今年終于引進(jìn)了名校——北京市第八十中學(xué)，徹底把最短的一塊板補(bǔ)上了，由此心理上也消除了村校的“恥辱感”，自然也給土地上市掃除了最大的障礙。

所以，從目前的綜合素質(zhì)上看，瀛海這兩宗地塊，算是十宗地塊里的佼佼者。

當(dāng)然，其中的1401地塊雖然更靠近地鐵，但占地面積有點(diǎn)大。2.5的容積率，按套均80—100算，少說(shuō)能出800套。因此，未來(lái)去化是個(gè)開(kāi)發(fā)商頭疼的事兒。

來(lái)源：大興瀛海

而YH58地塊雖然離地鐵遠(yuǎn)一些，但地塊卻小了不少。并且西南側(cè)有規(guī)劃中的教育用地。

如果未來(lái)教育用地這片區(qū)域順利實(shí)現(xiàn)“集改征”，成為國(guó)有土地后，經(jīng)開(kāi)區(qū)再花那么一點(diǎn)點(diǎn)力氣引入一所名校。那么，YH58這塊地其實(shí)并不比1401地塊差，甚至來(lái)說(shuō)更優(yōu)。

因?yàn)槠湮磥?lái)的劃片學(xué)校，將極有可能成為“經(jīng)開(kāi)學(xué)籍”。

珠江A1-3-4地塊位置

2 馬駒橋這塊

這宗地塊作者為什么愿意排在第二？最主要的是，它一定足夠便宜。

盡管有人看不上馬駒橋，看不上六萬(wàn)外，但價(jià)格是硬道理。這塊如果成交，其未來(lái)單價(jià)大概率超不過(guò)4.8萬(wàn)，絕對(duì)是亦莊新城范圍內(nèi)最便宜的新房。

第二，區(qū)域內(nèi)沒(méi)有競(jìng)品，開(kāi)發(fā)商拿地后可以踏實(shí)地賣(mài)。

第三，產(chǎn)業(yè)（小米、中芯）、商業(yè)（合生） 、商 學(xué)校（珠江小學(xué)）都已落地，或在落地中。

對(duì)于馬駒橋金橋片區(qū)來(lái)說(shuō)，你所能期待的，基本都在落實(shí)中（除S6線外）。

A01地塊位置

3 亦莊A01地塊

其實(shí)，當(dāng)?shù)厝硕贾肋@片區(qū)域存有滯留十幾年的“ 釘子戶 ”，但 特意挑出來(lái)X1地塊東側(cè)部分——A01地塊，也顯出來(lái)亦莊真的想賣(mài)這個(gè)區(qū)域。

因?yàn)閺男l(wèi)星圖來(lái)看， X1地塊只有東側(cè)部分——A01地塊 基本都清干凈了。如果有開(kāi)發(fā)商看得上，隨時(shí)可以入市。

不過(guò)，雖然這片“經(jīng)開(kāi)準(zhǔn)學(xué)區(qū)”位置足夠好，環(huán)境足夠優(yōu)，但這塊地大概率會(huì)做低密改善，因此單套總價(jià)過(guò)高。

現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，是否有開(kāi)發(fā)商愿意接盤(pán)，值得關(guān)注。

0035地塊

4 臺(tái)湖片區(qū)0035地塊

平時(shí)很多粉絲咨詢者怎么挑板塊？

作者認(rèn)為，買(mǎi)房當(dāng)然要看未來(lái)的規(guī)劃，但太遠(yuǎn)的規(guī)劃，你看看就好。

規(guī)劃超過(guò)五年的，你要打五折看，超過(guò)十年的，基本可以無(wú)視，超過(guò)十五年的，你就當(dāng)是一則美麗的“童話”。

所以，這就是作者為什么一直比較看好臺(tái)湖4片區(qū)的原因。

因?yàn)椋_(tái)湖片區(qū)發(fā)展再怎么慢，相關(guān)部門(mén)再怎么磨洋工。但是五年內(nèi)，北京小學(xué)，北京八中，嘉會(huì)湖，這些區(qū)域基本盤(pán)，一定都能落實(shí)。

再加上現(xiàn)有的17號(hào)線，及旁邊的信創(chuàng)園，未來(lái)其區(qū)域下限，再低也不會(huì)低到哪里去。

但這里目前唯一的問(wèn)題是，在售產(chǎn)品璀璨、豐禾都還沒(méi)有賣(mài)完，此外，上游還有北京潤(rùn)府。競(jìng)品過(guò)多一定是開(kāi)發(fā)商最擔(dān)心的。

以上是作者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商可能比較青睞的幾宗地塊。

當(dāng)然，剩下的幾宗地塊不是說(shuō)沒(méi)有成交可能，因?yàn)椴慌懦罄m(xù)經(jīng)開(kāi)區(qū)再此采取——住宅+教育或住宅+商業(yè)的模式，出讓某宗地塊。

例如，個(gè)人認(rèn)為質(zhì)地比較一般的北京潤(rùn)府，在綁定萬(wàn)象匯與北師大附中后，就出讓成功了。

而由于現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，未來(lái)新地塊的入市，將不可避免的背刺老業(yè)主。所以，住宅+教育或住宅+商業(yè)的模式，才是居民們最期待的。

至少來(lái)說(shuō)，被莫名地“捅一刀”以后，多少給出點(diǎn)醫(yī)藥費(fèi)吧。

說(shuō)的直白一點(diǎn)，經(jīng)開(kāi)不要光想著只賣(mài)地。。