16.46萬(wàn)套！北京二手房激增，日均成交僅395套！業(yè)主：降價(jià)都難賣(mài)

各位頭條的朋友們，最近北京的二手房市場(chǎng)，可謂是冰火兩重天！政策暖風(fēng)剛吹，市場(chǎng)數(shù)據(jù)卻透出陣陣涼意。今天，我們就來(lái)扒一扒這背后的真相。

一、核心數(shù)據(jù)觸目驚心，市場(chǎng)天平徹底傾斜

先上一組最硬核的數(shù)據(jù)，這也是市場(chǎng)最真實(shí)的脈搏：

掛牌量“堰塞湖”：截至9月11日，北京二手房后臺(tái)掛牌總量高達(dá)16.46萬(wàn)套，而前臺(tái)展示的也超過(guò)14萬(wàn)套。這個(gè)數(shù)字什么概念？這創(chuàng)造了歷史新高，意味著市場(chǎng)上每時(shí)每刻都有海量房源在爭(zhēng)搶有限的買(mǎi)家。

成交量“持續(xù)低迷”：再看成交，9月份過(guò)去11天，網(wǎng)簽累計(jì)4344套，算下來(lái)日均僅395套。哪怕考慮到網(wǎng)簽滯后性，這個(gè)水平也絕對(duì)稱(chēng)不上“金九”。龐大的房源就像擠在出口，但門(mén)只開(kāi)了一條小縫。

價(jià)格“跌跌不休”：最戳業(yè)主心窩的是價(jià)格。掛牌均價(jià)已降至55261元/平方米，并且還在持續(xù)陰跌。這說(shuō)明什么？說(shuō)明房東們的信心正在被磨滅，議價(jià)空間越來(lái)越大。

（點(diǎn)評(píng)：數(shù)據(jù)不會(huì)說(shuō)謊，高掛低成交是當(dāng)前市場(chǎng)的“新常態(tài)”，買(mǎi)方擁有了前所未有的主導(dǎo)權(quán)。）

二、“認(rèn)房不認(rèn)貸”熱度消退，市場(chǎng)重回理性

9月初“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策一出，朋友圈的中介們狂歡了一把，帶看量確實(shí)激增。但這股熱情僅僅維持了一周！就像一劑強(qiáng)心針，藥效猛，但去得也快。

政策主要利好的是“賣(mài)一買(mǎi)一”的置換群體。結(jié)果就是：想買(mǎi)新房的人，紛紛把老房子掛出來(lái)賣(mài)，反而在短期內(nèi)加劇了掛牌量的堆積。而對(duì)于真正的首剛購(gòu)房者，面對(duì)依然高企的總價(jià)，只能感嘆“心有余而力不足”。

（點(diǎn)評(píng)：政策本想點(diǎn)燃一把火，沒(méi)想到先添了一堆柴。市場(chǎng)去化速度跟不上房源增長(zhǎng)速度，結(jié)果是庫(kù)存越來(lái)越高。）

三、區(qū)域分化加劇，“價(jià)格戰(zhàn)”已成唯一出路

現(xiàn)在北京的市場(chǎng)，已經(jīng)不是那個(gè)“閉著眼買(mǎi)房都能漲”的時(shí)代了。除了少數(shù)核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房和產(chǎn)業(yè)板塊還能勉強(qiáng)支撐，大部分區(qū)域，特別是老舊小區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)，已經(jīng)完全淪為“價(jià)格戰(zhàn)”的主戰(zhàn)場(chǎng)。

中介內(nèi)部流傳著一句話(huà)：“沒(méi)有賣(mài)不掉的房子，只有賣(mài)不掉的價(jià)格。”現(xiàn)在的高價(jià)房源，連看的人都沒(méi)有。業(yè)主如果想快速變現(xiàn)，唯一的選擇就是：比別人降得更狠，一步到位給出“誠(chéng)意價(jià)”。猶豫、試探性降價(jià)，只會(huì)讓自己變成市場(chǎng)的“背景板”。

（點(diǎn)評(píng)：這是最真實(shí)的買(mǎi)方市場(chǎng)。買(mǎi)家可以從容不迫地“海選”，而賣(mài)家則要面對(duì)殘酷的“競(jìng)聘”。）

在我看來(lái)，北京樓市正在經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的“價(jià)值回歸”。過(guò)去的普漲神話(huà)已經(jīng)終結(jié)，未來(lái)將是分化與沉淀的時(shí)代。

對(duì)于購(gòu)房者：這無(wú)疑是難得的淘金期。你有大把的時(shí)間和籌碼去談判，去挑選那些真正降到位、性?xún)r(jià)比高的“急售房源”。但切記，不要盲目追漲熱點(diǎn)，更要避開(kāi)無(wú)產(chǎn)業(yè)、無(wú)學(xué)區(qū)、無(wú)品質(zhì)的“三無(wú)”房產(chǎn)。

對(duì)于賣(mài)房者：如果你不是誠(chéng)心賣(mài)，建議先下架觀(guān)望。如果你是誠(chéng)心出售，那就請(qǐng)放下身段，認(rèn)清現(xiàn)實(shí)。參考同小區(qū)最近的實(shí)際成交價(jià)，而不是你鄰居那套掛了半年都沒(méi)賣(mài)掉的掛牌價(jià)，給出一個(gè)能瞬間吸引買(mǎi)家的價(jià)格，才是最快的出路。

預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月，這種“高掛低交”的態(tài)勢(shì)還會(huì)延續(xù)，價(jià)格的下行壓力依然存在。市場(chǎng)的底，不是政策喊出來(lái)的，是買(mǎi)賣(mài)雙方用真金白銀博弈出來(lái)的。

最后，也想和大家互動(dòng)一下：

如果你是買(mǎi)家，你現(xiàn)在會(huì)選擇出手抄底，還是繼續(xù)觀(guān)望？

如果你是賣(mài)家，你會(huì)選擇大幅降價(jià)以求快速變現(xiàn)，還是再扛一扛？