一線城市密集松綁限購，政策暖風催熱“金九銀十”樓市

1.政策動態：一線城市密集松綁限購，中央和地方協同發力

一線城市限購政策大幅優化：北京、上海、深圳、廣州（“北上廣深”）均在9月初出臺新一輪放松限購措施，降低購房門檻。具體包括：

深圳于9月5日發布新政（9月6日實施），放寬非核心區域限購，取消商貸利率的首套房與二套房區分，并優化企業購房和個人信貸政策。

北京和上海已執行最低首付比例標準：首套房首付比例降至15%（此前為25-30%），二套房降至25%（此前為35-40%），顯著減輕購房者壓力。以北京為例，購買600萬元房產的首付門檻大幅降低。

廣州和深圳跟進調整限購區域，如深圳放寬非戶籍單身人士購房限制，釋放改善性需求。

這些政策旨在“精準施策”，結合城市發展紅利（如深圳的產業和人才優勢），預計將長期穩定市場需求。

中央政策定調“止跌回穩”：國務院總理李強在8月國務院全體會議上強調“采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢”，并推進城中村改造和危舊房更新，以釋放改善性需求。同時，中共中央、國務院推動城市高質量發展，明確房地產從“增量擴張”轉向“存量提質”階段，為行業提供長遠方向。

地方政策加速落地：9月全國多地響應中央號召，出臺38條調控政策，包括限購松綁、公積金優化（如深圳擬提高首付款提取額度）和信貸支持。杭州、東莞、沈陽等二線城市也升級調控，預計后續還有30個城市跟進收緊或優化政策。

融資端支持加碼：政策“組合拳”包括發行城中村改造專項債（2025年規模已達千億元）、新增2000億元保交樓貸款，以及首套房貸利率降至3.5%以下，從融資到銷售端全面松綁。

2.市場影響：銷售數據初現回暖，股市反應積極，但區域分化明顯

銷售數據“偷偷回暖”：克而瑞數據顯示，10月一線城市新房成交同比轉正，其中上海和深圳漲幅超20%，顯示“金九銀十”旺季效應初顯。但9月9日成交指數顯示分化：一線城市環比下跌5.87%，二線和三線城市分別上漲1.78%和0.62%，反映政策效果尚未全面均衡。

股市和資金流向：A股地產板塊9月9日拉升，漲幅1.37%，多家地產股漲停，主要受政策利好推動。資金加倉低位板塊，全市場唯一地產ETF（159707）獲凈申購1150萬份，機構（如國金證券）建議逢低配置，預期四季度成交量反彈。頭部房企如綠地中國香港、融創等積極拿地和合作，顯示市場信心回升。

新政后市場反應積極：深圳新政出臺后，市場已現“積極反應”，看房量和咨詢量增加；北京、上海優化限購后，新房成交量同比上漲數倍，預熱“金九銀十”。中指研究院預測，政策密集期疊加旺季，市場活躍度將階段性回升。

3.行業趨勢：轉型聚焦高質量發展，長期政策支撐市場

行業轉型“四條路徑”發力：房地產行業正從粗放擴張轉向高質量發展，聚焦城市更新、產業升級、社會治理和“好房子”建設四條路徑。例如，城中村改造不僅解決住房問題，還通過空間重構助推城市轉型。

物管和代建領域崛起：中信建投報告指出，物管行業轉向“高質量發展”，頭部企業營收穩健增長；代建服務商（如龍頭新拓面積第一）現金流改善，中介機構培育第二增長曲線，顯示房地產產業鏈多元化發展。

政策持續性與風險：政策預計延續“因城施策”基調，長期依靠城市更新和城中村改造。但需警惕區域分化（如三線城市政策效果滯后）和市場信心脆弱性，國金證券等機構強調“止跌回穩”目標下，新一輪政策或加快推出。

?2025年9月10日，房地產政策新聞以“松綁限購、刺激需求”為主旋律，一線城市新政（如深圳、北京）成為焦點，中央定調“止跌回穩”提供支撐。市場初現回暖跡象（尤其一線城市銷售），股市反應積極，但成交數據分化提示風險。行業加速轉型，聚焦高質量和城市更新。展望未來，“金九銀十”旺季和政策紅利或推動四季度反彈，但需關注政策執行效果和區域平衡。