居民自建：未來(lái)城中村和棚改的主要改造模式！

居民自建將會(huì)成為未來(lái)城中村和棚戶區(qū)改造的主要模式。同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)新模式下，居民自建模式值得推廣，不僅能真正實(shí)現(xiàn)以需定建，實(shí)現(xiàn)零庫(kù)存目標(biāo)，還能實(shí)現(xiàn)城市高質(zhì)量發(fā)展。

2025年8月，中辦、國(guó)辦正式發(fā)布《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“意見(jiàn)”），意見(jiàn)明確提出兩個(gè)要求：第一、“建立可持續(xù)的城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)投融資體系”。也就是說(shuō)城市高質(zhì)量發(fā)展過(guò)程中首先投資運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目要有價(jià)值，避免對(duì)于土地財(cái)政以及中央財(cái)政的高度依賴(lài)。城市更新的一個(gè)原則是“項(xiàng)目周期內(nèi)，資金可以實(shí)現(xiàn)自平衡”，意味著項(xiàng)目投資要保證不能半途而廢，效率低下，不能做面子工程，關(guān)鍵要有產(chǎn)出，具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)能。

第二、“穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建。”政策首提原拆原建，標(biāo)志著我國(guó)城市更新模式從“政府主導(dǎo)拆遷”向“居民自主參與”轉(zhuǎn)型，老舊房改造告別“政府包辦”，居民自主權(quán)升級(jí)。且居民自建模式優(yōu)勢(shì)明顯，部分城市已經(jīng)試點(diǎn)成功。以武漢青山區(qū)21街坊項(xiàng)目為例，這個(gè)項(xiàng)目是以“住宅合作社”的模式來(lái)推進(jìn)，堅(jiān)持居民主導(dǎo)、政府支持、企業(yè)參與，組織居民積極參與改造，并得到全體居民的支持。項(xiàng)目落地過(guò)程中共具備五大優(yōu)勢(shì)：

1、 近兩年，小區(qū)先后發(fā)生多起居民廚房、衛(wèi)生間的天花預(yù)制板保護(hù)層突然脫落，險(xiǎn)些傷及居民的情況，居民群眾要求拆遷、改善房屋意愿強(qiáng)烈。找第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定，確定為C類(lèi)危房，合作社通過(guò)3輪入戶調(diào)查、2次社員大會(huì)，最終134 戶居民100% 簽署改造協(xié)議。真正的實(shí)現(xiàn)以需定供、以需定建、供需精準(zhǔn)匹配，項(xiàng)目的推動(dòng)不是政府主導(dǎo)，而是由居民主導(dǎo)。

2、合作社模式是為自己建房，整個(gè)過(guò)程民主決策、管理，每個(gè)社員都有監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)，所以在房屋的戶型設(shè)計(jì)、價(jià)格等方面會(huì)更符合自身需求和承受能力。合作社對(duì)住戶的需求進(jìn)行了歸納，從居民切實(shí)的使用需求出發(fā)，做到“一戶一方案”，最終確定的戶型是33平方米到93平方米，共7種戶型產(chǎn)品。

3、武漢青山區(qū)21街坊項(xiàng)目從“啟動(dòng)申報(bào)”到“取得施工許可證”僅用了7個(gè)月，而傳統(tǒng)的拆遷改造流程可能超過(guò)2年，項(xiàng)目推動(dòng)效率大幅提高。

4、武漢青山區(qū)21街坊項(xiàng)目的資金來(lái)源采用“三個(gè)一點(diǎn)”模式， 居民補(bǔ)繳一點(diǎn)，政府補(bǔ)貼一點(diǎn)，市場(chǎng)化銷(xiāo)售一點(diǎn)。居民通過(guò)適當(dāng)增加面積的模式交納部分費(fèi)用，另外還有106套的房子可以通過(guò)市場(chǎng)化銷(xiāo)售回籠部分資金，基本上符合城市高質(zhì)量發(fā)展項(xiàng)目資金自閉環(huán)的要求。

5、武漢青山區(qū)21街坊項(xiàng)目改造后社區(qū)綠化率達(dá)到30% ，并且配套了養(yǎng)老、托育、充電樁等基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)“15分鐘生活圈”。

由此看來(lái)，建立可持續(xù)的城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)投融資體系對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)也是利好，卸下了土地財(cái)政的包袱，可以更好地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)配套功能。而支持原拆原建、自主更新，在房地產(chǎn)新模式構(gòu)建的導(dǎo)向下，能真正實(shí)現(xiàn)以需定建，實(shí)現(xiàn)零庫(kù)存目標(biāo)，還能實(shí)現(xiàn)城市高質(zhì)量發(fā)展。從居民自建模式試點(diǎn)成功的案例來(lái)看，核心在于容積率的擴(kuò)容，這一點(diǎn)也值得部分頭部城市借鑒參考 。

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