從17.14億降至4.66億，重慶商業(yè)巨無霸降至評(píng)估價(jià)22%仍無人問津

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9月5日，楊家坪商圈的重慶中迪廣場(chǎng)資產(chǎn)包以4.66億的總價(jià)進(jìn)行了第十次拍賣，但再次遭遇流拍。

據(jù)悉，中迪廣場(chǎng)資產(chǎn)包評(píng)估價(jià)21.43億元，自2025年1月14日啟動(dòng)首次拍賣，首次起拍價(jià)按評(píng)估計(jì)8折計(jì)算，約為17.14億元，但無人報(bào)名。

此后，項(xiàng)目不斷站上法拍席。項(xiàng)目起拍價(jià)也從17.14億一路下降至如今的4.66億，累計(jì)降價(jià)12.48億，但始終無人問津。

而4.66億的起拍價(jià)，已經(jīng)只相當(dāng)于評(píng)估價(jià)的22%。

這個(gè)建筑規(guī)模高達(dá)77萬方的巨無霸商業(yè)綜合體，曾經(jīng)是楊家坪商圈復(fù)興的希望，為何卻淪落至此？

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中迪禾邦成立于2006年，是起家于四川達(dá)州、總部設(shè)立于成都的開發(fā)商。

2015年中迪禾邦開始激進(jìn)擴(kuò)張，并宣稱要在3年內(nèi)進(jìn)入四川房地產(chǎn)開發(fā)10強(qiáng)之列，到2020年進(jìn)入中國(guó)房企百?gòu)?qiáng)，打造“全國(guó)一流的商業(yè)帝國(guó)”。

2015年1月20日，中迪禾邦以23.2億元底價(jià)拿下大楊石組團(tuán)一宗純商業(yè)商務(wù)用地，該土地占地面積4.2萬㎡，容積率高達(dá)11，樓面單價(jià)5000元/㎡。

根據(jù)規(guī)劃，楊家坪中迪廣場(chǎng)總建筑面積約77萬㎡，商業(yè)經(jīng)營(yíng)建筑面積約20萬㎡，另外規(guī)劃2棟258米超高層地標(biāo)5A寫字樓、3棟150米超高層商務(wù)樓宇、1棟100米五星級(jí)酒店。

2017年，重慶中迪廣場(chǎng)開盤，商鋪售價(jià)為2-8萬元/平米，開盤銷售7億元，一時(shí)風(fēng)光無限。

中迪廣場(chǎng)分為南區(qū)和北區(qū)。北區(qū)部分宣傳為歐洲城時(shí)尚中心，于2019年1月25日開業(yè)，引入了鐘書閣書店、新幕寰亞影城等品牌商家。鐘書閣一度成為網(wǎng)紅打卡地，備受好評(píng)。

然而，中迪禾邦集團(tuán)從2018年開始就已陷入連年虧損的困境。中迪廣場(chǎng)南區(qū)商業(yè)部分也悄悄停工。

2019年底，中迪廣場(chǎng)商鋪均價(jià)從當(dāng)年年初的30000元/平米直降至12000元/平米。執(zhí)行折扣為全款5.5折，按揭6.5折。按揭和全款的折扣之差，竟然達(dá)到10個(gè)點(diǎn)，中迪禾邦現(xiàn)金流問題已然加劇。

2020年2月，地產(chǎn)業(yè)圈流傳著一份要求員工主動(dòng)離職以及遲發(fā)工資的通知的微信群截圖。

2020年4月，中迪禾邦法人變更，原法人李勤退出，另一名達(dá)州幫大佬劉軍臣成為法人。

2020年底，楊家坪中迪廣場(chǎng)因債權(quán)人起訴而被銀行查封，涉及業(yè)主達(dá)400多人。

隨著中迪暴雷，中迪廣場(chǎng)商場(chǎng)也舉步維艱，日益凄涼。到2024年，網(wǎng)紅書店鐘書閣也最終退出了。

2024年12月中迪被裁定破產(chǎn)清算。審計(jì)顯示，其賬面資產(chǎn)92.84億元，負(fù)債高達(dá)114.66億元，資產(chǎn)負(fù)債率123.5%，嚴(yán)重資不抵債。

2025年至今，重慶楊家坪中迪廣場(chǎng)十次站上法拍席，均以流拍告終，無人問津。

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我們?cè)賮砭唧w看一下此次拍賣的楊家坪中迪廣場(chǎng)的資產(chǎn)內(nèi)容。

阿里法拍顯示，此次標(biāo)的物是重慶中迪禾邦實(shí)業(yè)有限公司擁有的房產(chǎn)、在建工程、土地使用權(quán)、電子及辦公設(shè)備。具體來看包含：

1、房屋：重慶中迪廣場(chǎng)1、2、3、4幢的房屋共220套，建筑面積合計(jì)110,185.90平方米；其中1幢商業(yè)裙樓106套，均為商業(yè)服務(wù)或辦公用房；2幢塔樓89套，均為辦公用房；3幢塔樓13套，均為辦公用房（實(shí)際為公寓）；4幢塔樓12套，均為辦公用房（實(shí)際為公寓）。

2、在建工程：重慶中迪廣場(chǎng)1幢（位于吊2、負(fù)1層及以下樓層）、5-8幢在建工程；其中5棟（僅進(jìn)行了7至 10層主體施工）和7棟（7層以上未修建）為總高54層約248米雙子塔，6棟為中迪廣場(chǎng)北區(qū)商業(yè)裙樓（已封頂），8棟為20層酒店（已封頂）。

3、房產(chǎn)、在建工程對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)：根據(jù)房地一體原則，房產(chǎn)、在建工程對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)與房產(chǎn)、在建工程一并整體處置（重慶中迪廣場(chǎng)項(xiàng)目用地面積46,543.00㎡，規(guī)劃總建筑面積511,973.00㎡。）

4、電子及辦公設(shè)備：主要為電腦、打印機(jī)、辦公桌椅等，共計(jì)518項(xiàng)。

大體上說，此次拍賣核心資產(chǎn)包括中迪廣場(chǎng)北區(qū)地塊全部在建工程，以及南區(qū)剩余在建工程和已建未出售的部分商鋪、寫字樓及商業(yè)公寓。

傳統(tǒng)核心商圈的商業(yè)商務(wù)資產(chǎn)包，為何跌至評(píng)估價(jià)的20%仍無人問津呢？

我認(rèn)為主要有以下幾個(gè)原因。

第一，從整個(gè)重慶的商業(yè)格局來看，目前已是嚴(yán)重過剩。遍地的商業(yè)購(gòu)物中心分散了消費(fèi)人群，萬象城商業(yè)又虹吸了楊家坪片區(qū)的中高端消費(fèi)，楊家坪中迪廣場(chǎng)商業(yè)盤活的難度極大。

第二，重慶商務(wù)寫字樓同樣嚴(yán)重過剩。楊家坪中迪廣場(chǎng)雖然起拍價(jià)不高，但中迪廣場(chǎng)資產(chǎn)包中兩棟248米的雙子塔后續(xù)建設(shè)所需投資太高，而后期想要銷售變現(xiàn)非常困難。

第三，當(dāng)下整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境持續(xù)低迷，房地產(chǎn)企業(yè)普遍戰(zhàn)略收縮，資產(chǎn)投資更為謹(jǐn)慎。而商業(yè)商務(wù)類項(xiàng)目投資大、回報(bào)慢，絕大多數(shù)房企通常都不感興趣。

所以重慶中迪廣場(chǎng)超跌至評(píng)估價(jià)的22%，卻仍然無人問津。

但愿，重慶中迪廣場(chǎng)能迎來好消息。