隱瞞房屋查封事實(shí)騙取購(gòu)房款，是民事糾紛還是合同詐騙罪？

案情回顧

2018年8月至9月間，被告人郭某與被害人賈某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定將某小區(qū)401號(hào)房屋出售給賈某。郭某在簽訂合同時(shí)，故意隱瞞該房屋已被法院司法查封、無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)的事實(shí)，也未告知其本人正處于高額負(fù)債狀態(tài)。

賈某基于對(duì)合同的信任，向郭某支付購(gòu)房款共計(jì)680萬(wàn)元，雙方約定其中200余萬(wàn)元應(yīng)用于償還銀行抵押貸款以辦理解押手續(xù)。

然而，郭某在收到全部款項(xiàng)后，并未按約定辦理房屋解押或解封手續(xù)，而是將680萬(wàn)元全部用于償還個(gè)人其他債務(wù)等用途。事后，郭某更換手機(jī)號(hào)碼并逃匿至湖北省武漢市。2020年11月2日，郭某被公安機(jī)關(guān)抓獲。

法院經(jīng)審理，作出一審判決，認(rèn)定郭某犯合同詐騙罪，判處有期徒刑十三年，并處罰金人民幣二十六萬(wàn)元，同時(shí)責(zé)令其退賠被害人賈某680萬(wàn)元。郭某不服判決，以“其行為屬民事糾紛、不構(gòu)成犯罪”為由提起上訴。市中院裁定駁回上訴，維持原判。

案件結(jié)果

法院最終認(rèn)定，郭某在簽訂、履行合同過(guò)程中，隱瞞重要事實(shí)騙取對(duì)方財(cái)物，數(shù)額特別巨大，其行為已構(gòu)成合同詐騙罪，依法應(yīng)追究刑事責(zé)任。

法律分析

北京澤達(dá)律師事務(wù)所基于本案為您做以下法律分析：

一、什么是合同詐騙罪？

合同詐騙罪是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過(guò)程中，以虛構(gòu)事實(shí)或隱瞞真相的辦法，騙取對(duì)方當(dāng)事人的財(cái)物，數(shù)額較大的行為。

行為上主要表現(xiàn)為刑法所列舉的幾種情形，虛構(gòu)單位名義或者冒用他人名義簽訂合同，即虛假主體；以偽造、變?cè)臁⒆鲝U的票據(jù)或者其他虛假的產(chǎn)權(quán)證明作擔(dān)保，即虛假擔(dān)保；沒(méi)有實(shí)際履行能力，以先履行小額合同或者部分履行合同的方法，誘騙對(duì)方當(dāng)事人繼續(xù)簽訂和履行合同的，即以履行小額合同引誘詐騙；收受對(duì)方當(dāng)事人給付的貨款、貸款、預(yù)付款或者擔(dān)保財(cái)產(chǎn)后逃匿的，即攜款逃匿詐騙；其他方法詐騙。侵害的客體是經(jīng)濟(jì)合同管理制度和公私財(cái)物的所有權(quán)。

該罪規(guī)定于《中華人民共和國(guó)刑法》第二百二十四條。

尤其值得注意的是，“非法占有目的”是區(qū)分罪與非罪的關(guān)鍵。司法實(shí)踐中，常從以下幾個(gè)方面綜合判斷：行為人是否具有履約能力、是否實(shí)際履行、對(duì)取得財(cái)物的處置情況、事后是否逃匿等。

二、隱瞞房屋被查封事實(shí)是否構(gòu)成合同詐騙？

本案中，郭某明知房屋已被司法機(jī)關(guān)查封，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，卻故意向買(mǎi)方賈某隱瞞該事實(shí)，導(dǎo)致賈某陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)并支付巨款。郭某取得錢(qián)款后未用于約定用途，而是全部用于歸還個(gè)人其他債務(wù)，且事后更換聯(lián)系方式逃匿至外地。

這一系列行為足以表明，郭某在簽訂合同時(shí)就沒(méi)有履約意愿，也沒(méi)有履約能力，其主觀上具有明顯的非法占有目的，客觀上實(shí)施了隱瞞真相的欺騙行為，符合合同詐騙罪的構(gòu)成要件。

三、合同詐騙與民事欺詐的區(qū)別

民事欺詐行為也會(huì)導(dǎo)致合同可撤銷(xiāo)，并承擔(dān)民事責(zé)任，但并不一定構(gòu)成犯罪。二者的根本區(qū)別在于：行為人是否具有“非法占有目的”。

如果行為人雖在締約過(guò)程中存在夸大或隱瞞，但仍有基本履約意愿和能力，事后也積極彌補(bǔ)損失、承擔(dān)違約責(zé)任，一般屬于民事欺詐范疇。反之，如根本無(wú)履約可能，騙取錢(qián)款后用于非法用途或肆意揮霍，且逃匿失聯(lián)，則可能涉嫌合同詐騙罪。

本案中，郭某不僅隱瞞關(guān)鍵信息，更將全部購(gòu)房款用于歸還其他債務(wù)，完全沒(méi)有履約行為和解押動(dòng)作，加之其逃匿行為，足以認(rèn)定其具有非法占有目的，已超出民事糾紛范圍，構(gòu)成刑事犯罪。

四、合同詐騙罪的量刑標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《刑法》第二百二十四條及最高人民法院相關(guān)司法解釋?zhuān)贤p騙數(shù)額較大、巨大或有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；數(shù)額特別巨大或有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或無(wú)期徒刑，并處罰金或沒(méi)收財(cái)產(chǎn)。

本案中，郭某騙取金額達(dá)680萬(wàn)元，屬于“數(shù)額特別巨大”，法院依法判處其有期徒刑十三年，并處罰金，符合法律規(guī)定。

律師寄語(yǔ)

合同詐騙罪與民事合同糾紛之間的界限，是司法實(shí)踐中常見(jiàn)且容易引發(fā)爭(zhēng)議的問(wèn)題。行為人是否具有“非法占有目的”往往是定性的核心，需結(jié)合全案證據(jù)從行為人的履約能力、錢(qián)款去向、事后表現(xiàn)等方面進(jìn)行綜合判斷。

簽訂合同時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)秉持誠(chéng)信原則，如實(shí)披露與合同有關(guān)的重要信息。一旦隱瞞關(guān)鍵事實(shí)騙取對(duì)方財(cái)物，不僅可能導(dǎo)致合同無(wú)效或撤銷(xiāo)，更可能涉嫌刑事犯罪，面臨嚴(yán)厲的刑罰。

此外，購(gòu)房者、投資者等在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，也應(yīng)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，尤其在涉及大額資金往來(lái)時(shí)，務(wù)必核實(shí)房產(chǎn)、股權(quán)等資產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利狀況，避免因信息不對(duì)稱(chēng)陷入騙局。

如對(duì)某一行為是否涉嫌犯罪存在疑問(wèn)，或正在面臨民事糾紛與刑事犯罪的交叉問(wèn)題，建議及時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，厘清法律責(zé)任，依法維護(hù)自身權(quán)益。

北京澤達(dá)律師事務(wù)所律師對(duì)不同法律規(guī)定、熱點(diǎn)、案件、裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國(guó)并非判例法國(guó)家，且司法實(shí)踐中不同案例的細(xì)節(jié)千差萬(wàn)別，切不可盲目參照。

如果您遇到類(lèi)似糾紛難以解決，也建議您及時(shí)咨詢(xún)北京澤達(dá)律師事務(wù)所的專(zhuān)業(yè)律師，以便更好維護(hù)自己的合法權(quán)益。

本文作者：北京澤達(dá)律師事務(wù)所 朱現(xiàn)領(lǐng)