大學城賣1000元/㎡？請不要“唱空”重慶房價！

昨天有個小伙伴發了一篇文章給我。里面是一套二手房售賣信息，看到價格時，見慣大場面的我還是渾身一哆嗦。

大學城，單價1000塊一平，還是龍湖的小區！

總價9萬塊，買80多平米，著名的龍湖花千樹。

房價崩盤了嗎？

重慶房價崩盤了嗎？

文章煞有介事的對小區描述了一番，最后呼吁中介人員自覺嚴格遵守規定，堅持應有的行業底線和職業操守，共同為房產市場平穩發展發揮正向作用，而非故意發布不實信息惡意引流，引起混亂，擾亂市場。

還建議主管部門介入調查，對違規平臺及公司的錯誤行為予以糾正...

說的正義凌然。

但是，你發現問題的關鍵在哪里了嗎？

是的。

這壓根就是一條垃圾信息。

之所以有9萬這個數字，是中介在錄入房源時，輸錯了房價位數，原本90多萬，鍵盤少按了一個0，變成了9萬。

而且這套9萬元的房源，不可能對外公開發布出來，因為中介機構內部需要審核。

即便退一萬步，經理看錯了沒有嚴格審核，將錯誤信息發布出來，可一旦被人看到也會立即改正，也不可能9萬塊成交。

可偏偏就是這么一條垃圾信息、錯誤信息、過程信息，卻被人拿出來作為新聞事件，進行傳播。

事實上，房源的情況很好打聽，很好核實。就是一個微信或是電話就可以輕易確認。又或許，自媒體明知道他是一條有誤信息，但還是發了出來。

為了流量，博眼球，去傳播一些“魔幻信息”，的確是互聯網的生態，也是一些媒體或中介朋友的生財之道。

而這樣的素材，就是遞出去的刀子，成為重慶房地產“招黑”“自黑”的論據。

并形成“重慶房子不值錢，重慶投資買房要虧錢”等話題。

重慶房子到底值不值錢？認為不值錢的，本質上都只是對重慶樓市的價值規律和發展邏輯不夠清晰，自己犯的錯罷了。

我隨便舉幾個例子。

01

為什么“炒房客”在重慶買房容易虧？

過去10多20年，重慶的受關注度一直都很高，但純粹來“炒房”的一些外地投資客，卻很容易折戟沉沙，陷入虧損。

為什么？

2010年之前的浙江溫州炒房團為代表，來重慶買濱江、商圈住宅；

2012-13年左右，某朝陽帶著信徒，還有北上廣的一些朋友狂掃幾大濱江豪宅項目；

2017-18年左右，同上；還有一群人追求大面積低單價；

到了2023-2024年前后，跟著外地主播買XXX園、X學城的個別新房，尤其超低首付那種。

你覺得他們能賺錢嗎？

他們大多犯了兩個錯：

第一個錯：將外地城市的經驗、判斷，照搬到重慶。

第二個錯：不了解重慶，但又不相信本地人，本地建議。

比如外地朋友最喜歡買商圈房和濱江房，認定地段、資源一定=高價值；

又比如17年左右，大V公開宣揚“重慶本地土著沒有見識，他們只愛買照母山，那里將來一文不值”。

事實呢？

重慶地勢高低不平，被大江大河分割，并不是按環狀發展，城市高速發展，也沒有明確的價值核心區，何來“絕對的中心地段”？

重慶的濱江資源并不稀奇，恰恰相反，主城390多公里江岸線，絕不是簡單的濱江+地段就等于高價值。考量一套住宅的價值要素非常多。

很多人甚至都沒有來過重慶，懟著地圖就開始買房，結果可想而知。

02

為什么很多人認為重慶房子“不值錢”？

有人說重慶房子不值錢。一來存量房多，二來保障房多，供大于求。

的確，重慶的存量房，重慶的保障性住房多。

這是歷史原因，以及在城市特定發展階段，諸多因素之下形成的。

但是，這不意味著重慶的房子不值錢。

重慶是一座3000萬人口的城市，中心城區1000萬人左右，需求長期存在；但會基于不同時間段，需求也會不同。

在重慶買房，首先得預判接下來的“核心需求”“主力需求”，其次務必得明確，重慶的房子，就像“藍籌股”，不適合爆炒，但適合階段性長持。

比如，20年前，重慶是剛需時代，彼時只要選擇區域內適合居住，且單價不高的明星大社區住宅，收益都可觀；而不是像溫州炒房團那樣買“重慶老百姓其實并不感冒的高單價，沒有環境的濱江、商圈房子”。

又比如，10年前，重慶迎來需求升級，首改房需求爆發，而“一路向北”經過多年發展，照母山等地，恰好成為了一個絕佳的首改聚集區。

因此照母山的房價放在今天來看，十年間上升曲線都是很明顯的。

重慶的地段復雜，需求結構復雜，說不值錢的，或許都是功課還不夠的原因。

曾經有一個資深的地產人和我說，重慶的房地產開發是全國最難做的，為什么呢？

基于“制造業立市”這一長期理念，重慶必須控制以房價為主的老百姓生活成本開支，因此重慶的房價一直控制的很好，不像很多城市喜歡“炒地皮、炒房價”。

也因此，重慶不是一座“適合炒房”的城市。

但是，這絲毫不影響重慶優質房產的長期價值，只是說選擇的難度會比較大。

就像在這一輪行情中，其實重慶整體均價的調整幅度，并不大，尤其絕對值，比大多數城市都要小。

泡沫小，向下空間自然就小。

而到今天，我們更該理性看待重慶房價，重慶優質住房的下一輪行情，會隨著城市價值的爆發，而充滿想象空間。

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