房價慣性下跌有望扭轉(zhuǎn)，大摩：中國房地產(chǎn)四季度銷售或加速

自從8月18日國家定調(diào)“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢”后，全國各地都在行動，至少有20余城以發(fā)文和會議等政策形式，對鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢有了具體動作。

現(xiàn)在樓市正處在“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季，各地都在加緊推出樓市促銷活動，相信對于“金九銀十”成色會有較大的幫助。房地產(chǎn)政策的進(jìn)一步優(yōu)化，既能釋放短期需求，同時也意味著鞏固市場止跌回穩(wěn)的政策不會停，各地都會結(jié)合實(shí)際情況積極應(yīng)對。

實(shí)際上，從最近的各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)也能看出，雖然房地產(chǎn)仍然在調(diào)整，但是下降幅度有所收窄，從供需情況來說，樓市中長期“止跌回穩(wěn)”的基礎(chǔ)正在構(gòu)建，不過指望全面完成仍需要較長時間。

9月4日，中信證券發(fā)布研報稱，總體來看，房地產(chǎn)市場挑戰(zhàn)存在，但企業(yè)透過多種措施應(yīng)對挑戰(zhàn)，也維持了穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債表。房價過高，房地產(chǎn)供給過大的局面已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化，市場已經(jīng)有了止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)。

比如開發(fā)商又快又好去化新貨，為企業(yè)持續(xù)優(yōu)化現(xiàn)金流提供了堅(jiān)實(shí)支撐，多管齊下壓降不良資產(chǎn)，努力壓降成本費(fèi)用支出，盡全力提升資產(chǎn)經(jīng)營能力等手段，已經(jīng)讓房企在應(yīng)對當(dāng)前困難局面方面看到了一絲曙光。

中信證券認(rèn)為，隨著租金回報率漸趨合理，部分區(qū)域租金回報率已經(jīng)接近3%，這就讓房價明顯偏高的局面得以發(fā)生根本性的變化。

此外，龍頭公司新開工已經(jīng)下降到不足高峰期的30%，在建面積還不到當(dāng)時的50%，可見，新房供給過大的局面也已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。不過中信證券也表示，目前樓市雖然供過于求，但主要表現(xiàn)為存量房供給過大，而存量房過量供給則是由于預(yù)期造成的。

而預(yù)期的改變或許要受環(huán)境影響，以及未來收入增長預(yù)期而改變。

中信證券認(rèn)為三大外部因素有望扭轉(zhuǎn)房價慣性下跌的預(yù)期：

第一，政策進(jìn)一步優(yōu)化的可能性。

這一點(diǎn)毫無疑問，文章一開始就說了，全國新一輪樓市政策正在展開，都在加快房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的速度。

第二，資本市場的財(cái)富效應(yīng)。

財(cái)富效應(yīng)的變化可以影響我們的預(yù)期，當(dāng)房價上漲時，居民財(cái)富感增強(qiáng)，傾向于增加負(fù)債購置房產(chǎn)并擴(kuò)大消費(fèi)，形成正向循環(huán)。而當(dāng)房價進(jìn)入調(diào)整期，比如現(xiàn)在這種情況，市場就是在努力尋找新的平衡點(diǎn)。

第三，產(chǎn)業(yè)層面尤其是新質(zhì)生產(chǎn)力的不斷發(fā)展和居民收入水平的持續(xù)提升。

這一點(diǎn)說到底還是老百姓對未來收入預(yù)期的判斷，這就受到新質(zhì)生產(chǎn)力或者產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響，當(dāng)老百姓購買力或信心提升了，未來市場會分化，但不會全面下跌。

對于中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，9月3日，摩根士丹利也發(fā)布報告指出，內(nèi)房開發(fā)商上半年業(yè)績一如預(yù)期，但內(nèi)房股均提供正面的下半年或未來指引，特別是物業(yè)發(fā)展利潤率改善，以及租金收入好轉(zhuǎn)。

同時，大摩預(yù)期，得益于國企在高線城市擁有豐富的可售資源，內(nèi)地房地產(chǎn)第四季銷售可能加速。

2025年最后一個季度很快就要到來，9月新一輪樓市利好政策會短期刺激市場需求集中釋放，如果開發(fā)商能夠給出合適的讓利，那么4季度應(yīng)該會有一個不錯的結(jié)局，但跟去年比可能會弱一些。