公園內(nèi)的新計(jì)容洋房，300萬你會(huì)買嗎？

城市之中，有一套公園旁的房子，是很多人的愿望。那，住在公園里呢？

在今年的7月30日，容積率僅有1.3的新站區(qū)XZ202501號(hào)，也就是生態(tài)公園地塊，被合肥城建+中房以9.8億競(jìng)得。

而這塊地，正是在公園內(nèi)的房子，我們一起來看看。（圖片拍攝于2025年6月，非最新現(xiàn)狀）

生態(tài)公園地塊肯定是由合肥城建來操盤，我們就簡(jiǎn)稱城建01地塊。

城建01地塊的位置是在北二環(huán)路以北、蘆嶺路以西，這個(gè)位置屬于新站區(qū)和瑤海區(qū)交界，近廬陽。

其交通是非常便利的，出門就到北二環(huán)、銅陵路高架，距離東二環(huán)、郎溪路、新蚌埠路和臨泉路等主干道也很近，路網(wǎng)四通八達(dá)。另外還是純正的地鐵口樓盤，擁有地鐵3號(hào)線竹絲灘站。

當(dāng)然，生態(tài)資源才是城建01地塊的最大亮點(diǎn)；

雖然周邊存在一些老舊小區(qū)、汽車城，以及高架，大環(huán)境相對(duì)普通，但城建01地塊完全就是被公園包圍，住在公園里。

這種“大環(huán)境一般，小環(huán)境絕佳”的反差，也讓項(xiàng)目成為鬧中取靜的典范，并且不用承擔(dān)外部板塊的高溢價(jià)，得失很難去界定。

此外，這是不是合肥唯一一個(gè)公園里面的項(xiàng)目？

再來看看其他配套，根據(jù)2025年學(xué)區(qū)劃分，城建01地塊小學(xué)學(xué)區(qū)是竹溪小學(xué)，中學(xué)是三十中；三十中也是附近非常受歡迎的一所學(xué)校。

商業(yè)這塊，地塊周邊沿街商業(yè)體量較大，距離家天下生活廣場(chǎng)和新站中心集貿(mào)市場(chǎng)都很近，而且瑤海萬達(dá)和置地中心直線都在2公里左右，日常生活、休閑娛樂是非常方便的。

接下來，重點(diǎn)是城建會(huì)打造什么產(chǎn)品；

這塊容積率1.3的地塊，地價(jià)約750萬/畝、樓面價(jià)約8654元/平。但考慮到需要同步新建地塊周邊66.66畝城市公園、改造提升生態(tài)公園范圍463.96畝公園綠地，以及修建道路和配建社區(qū)用房，實(shí)際樓面價(jià)要超萬元。

之前有房企準(zhǔn)備拿地做純疊墅，最后放棄了。當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，高總價(jià)產(chǎn)品去化壓力大，區(qū)域購買力/意愿不明朗，全疊墅確實(shí)存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

猜測(cè)城建應(yīng)該會(huì)做洋房+疊墅的組合，以洋房為主，并控制總價(jià)。

周邊小區(qū)最具參考價(jià)值的應(yīng)該是高速中央公園；

高速中央公園距離城建01地塊很近，位于北二環(huán)路與新蚌埠路交口東北角，瑤海公園旁。這個(gè)項(xiàng)目銷售時(shí)熱度非常高，目前二手房?jī)r(jià)格也是相對(duì)堅(jiān)挺，洋房在5月有一套成交，單價(jià)1.6萬、總價(jià)224萬。

七里塘板塊因?yàn)榕涮壮墒臁⑷齾^(qū)交界，也是新站價(jià)格最高的板塊之一，高速中央公園隔壁的禹洲中央城二期7月洋房成交房源單價(jià)1.58萬、總價(jià)206.5萬。

考慮到城建01地塊有新計(jì)容、高品質(zhì)和公園里的優(yōu)勢(shì)，洋房主力戶型120到140平左右，總價(jià)控制在300萬以內(nèi)，是比較好的選擇。至于其他大戶型洋房和疊墅，估計(jì)總價(jià)要到四五百萬左右了。

總體上看，新站區(qū)2022年后供地量比較少，新計(jì)容時(shí)代更是僅有梓桐院和中房XZ202405這兩個(gè)項(xiàng)目/地塊，還集中在少荃湖板塊，七里塘片區(qū)久無居住用地出讓，相鄰瑤海區(qū)域新房也寥寥無幾，僅有大富鴻瑞府，高品質(zhì)/改善新房極為稀缺。

城建01地塊和大富鴻瑞府也各自成為區(qū)域內(nèi)的唯一選，接下來如果新計(jì)容規(guī)則調(diào)整以拿地時(shí)間來執(zhí)行，城建01地塊不受影響，也是優(yōu)勢(shì)。

接下來就看城建具體會(huì)打造什么樣的產(chǎn)品、戶型，以什么樣的價(jià)格銷售了。如果是300萬以內(nèi)，大家覺得怎么樣？