經濟學家任澤平：樓市是最大的內需，三招可救房地產

現在來看，房地產已經走到非常關鍵的十字路口，尤其是正處于金九銀十的當口，在各種利好政策帶動下，房地產止跌回穩的腳步在加快，盡管這條路并沒有那么順利。此前的政策是有效果的，新一輪的政策也在陸陸續續跟進。

樓市止跌回穩還需要采取哪些必要措施？各地都已經紛紛出招，各路專家也都積極獻策，經濟學家任澤平也給出了建議。

8月26日，任澤平的澤平宏觀團隊發布報告稱，上海放松郊區限制后，新一輪穩樓市政策出臺。此次新政精準對接“金九銀十”窗口期，將降低居民資金壓力、成本等，有助于剛需和改善性住房需求釋放，促進樓市“止跌回穩”。

任澤平表示，房地產大開發時代落幕，后房地產時代大分化，一二線城市以價換量，三四線步入漫長去庫存，抓住“金九銀十”窗口，主動提振市場信心，應對下行壓力。但是如果只是簡單取消限制性措施已不能實現樓市企穩，目前核心制約因素是居民支付能力和預期。

我覺得這一點任澤平說到了點子上，最大的問題就在于老百姓購買力或者未來收入預期信心不足，急需解決。

所以，任澤平認為，需要新一輪大規模經濟刺激和住房保障銀行收儲之類的措施。樓市是最大的內需，房地產是國民經濟第一大支柱行業，聯系著上下游五十多個行業，房地產投資下行，影響著居民和企業部門資產負債表修復、“信心”問題等。他建議，房地產穩則經濟穩，未來“三招可救房地產”：

1、組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，收購開發商的土地和商品房庫存，用于租賃房保障房。

眾所周知，現在的樓市進入了惡性循環，本來房子越不好賣開發商就越沒有資本可以支撐，這樣的信心也就會影響到購房者的信心，從而持續觀望。但無論如何，肯定不能由老百姓承擔這些后果。

買一套房子不容易，很多人可能是傾盡家庭幾代人的心血，任澤平建議組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，收購開發商的土地和商品房庫存，用于租賃房保障房。

組建一個大基金，以合適價格收購開發商庫存的樓盤或土地，用來做租賃房，盤活企業資產。開發商有了錢可以繼續拿地，就可以循環起來。聽起來不錯，似乎怎么著都有人兜底，你覺得如何呢？

2、降低購房者和存量業主的成本支出。

任澤平建議，降低利率和稅費，包括降低存量房貸利率，配合降低相關稅費，減少購房成本，為居民減負，并通過降準等降低銀行負債成本。

現在利率還是太高，尤其是一線城市仍有下調空間，就業和收入壓力大，居民扛不動了，房企自然也扛不動了，應該大幅降低存量利率，之前降低了首套，反響很好。

任澤平說，上一輪方式是變更合同條款，調降加點部分，本輪調降是否可跨行“轉按揭”等仍待具體方案出臺。

我個人認為，相比單純降低買房門檻，降低買房成本自然是好事。這對買房人來說可是實實在在的讓利。如果能夠繼續給買房人減負，那么一定程度上可以緩解壓力，提升信心。

3、全面取消限制，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求。

任澤平表示，房地產發展階段變了，應該盡快調整此前的收緊措施，二線城市已基本全面放開，一線城市可以像廣州一樣全面放開。北京例外，可以先放開五環外和大戶型的限制。

對于房地產政策調整，其實，官方早就表態，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。現在主要就是一線城市京滬深等還保留限制，這兩年，都有松綁，但是并沒有完全放開。

任澤平認為，現在正是取消限制的良機，因為房地產已經從“防過熱”轉向“防過冷”，所以不用擔心取會引起市場過熱。此前國家已經明確，“因城施策調減限制性措施”。

宏觀地說，房地產全面取消限制已經是大勢所趨，但鑒于城市的具體定位，比如北京仍有所保留限制措施，短期內不會全面取消。我覺得任澤平的建議有一定的參考價值，可以借鑒，除了組建住房銀行可能有爭議外，其實對于取消一些限制性政策和降低購房成本，對老百姓來說確實沒有什么太大的意見。