上海“商改住”新政推出，長租公寓市場步入“精耕細作”時代？

“在城市主中心和副中心區域，鼓勵商務樓宇兼容科技創新、商業酒店、文化體育、教育培訓等功能，根據周邊產業崗位需求，適當增加服務公寓和人才公寓、醫療服務等功能。”

——《上海市人民政府辦公廳關于推進商務樓宇更新提升的實施意見》

在中國住房租賃市場的發展進程中，上海始終走在最前沿。其成熟的政策環境、多元的產品形態、高度活躍的市場參與方，尤其是大宗投資交易的持續活躍，使其成為觀察中國長租公寓市場的最佳樣本。8月發布的《上海市人民政府辦公廳關于推進商務樓宇更新提升的實施意見》進一步明確“商改住”實施路徑，允許符合一定條件的存量商務樓宇兼容租賃住房功能（含人才公寓）、養老托幼等功能，并建立15年全周期合同管理模式，這一新政不僅為市場注入了新的供給，也為投資者指明了存量資產煥新升值的重大機遇。

上海核心城區現存大量老舊乙級辦公樓，面臨整體空置率較高、資產流動性偏弱的壓力；與此同時，內環內的長租公寓存量僅占全市的6%，租賃住房供應存在明顯缺口。這種空間資源錯配，加劇了核心城區“職住不平衡”的結構性挑戰，同時也為高品質租賃住房的發展提供了潛在機遇。

“商改住”政策的推出，正是化解上述矛盾的有效舉措。政策明確允許符合條件的存量商務樓宇改造為租賃住房（含人才公寓），通過功能置換提升資產使用效率。尤其值得注意的是，上海已建立起成熟的“非居改保”（非居住房屋改為保障性租賃住房）審批機制，理想情況下，從申請到預批復僅需1至1.5個月，為存量改造提供了清晰的實施路徑。

據仲量聯行測算，上海擁有超過1000萬的租賃人口，這為長租公寓市場提供了堅實的需求基礎。近年來，上海長租公寓的租戶結構日趨多元，除年輕白領和職場主力人群外，自由職業、陪讀家庭、在校師生、企業中層等客群也在迅速增長。租客們普遍對通勤半徑敏感，愿意為交通便利性支付溢價以達到職住平衡。此外，租客對于項目硬件品質和軟件服務的要求也正進一步提高。

面對更精細的租客需求，市場產品形態已高度“內卷”。

仲量聯行華東區研究部董事、長租公寓市場研究負責人盛秀秀表示：“目前領先的項目已在寵物友好、社群運營、數字化管理及智能家居等差異化元素上展開競爭。運營商不僅通過小紅書、抖音等新興平臺獲客，還積極嘗試長短租結合模式，持續提升運營效率和客戶黏性。”

在堅實的需求以及產品與運營的提質升級之下，重點城市的長租公寓整體保持高入住率和穩定的租金表現。在部分區域的長租公寓有效租金甚至超過了商辦項目，印證了“商改住”模式的可行性。這一趨勢顯著增強了長租公寓作為另類投資標的的吸引力——在大宗交易市場中，越來越多的投資者正通過將老舊或低效的辦公、商業及酒店資產改造為長租公寓，實現資產的效用最大化。

仲量聯行數據顯示，根據成交建筑面積計算，2021年至2025年上半年，上海大宗交易市場已成交長租公寓項目中，原有用途為辦公樓、商業和酒店的項目分別占比20.5%、19.9%和7.4%。上海“商改住”新政的推出，無疑將進一步推動老舊、低效的存量商辦資產轉化為當下更符合租住需求的功能業態。

盡管2025年上海大宗交易市場面臨挑戰，長租公寓板塊卻表現亮眼。截至8月，該資產類別的成交金額已達71億元，接近2024年全年總額（77億元）。尤其在第一季度，長租公寓以34%的成交金額占比位居市場第一，第二季度以27%的占比占據第二，顯示出極強的資產韌性和資本吸引力。

仲量聯行觀察到，2025年第二季度，長租公寓成交項目多位于上海中環以內核心地段，且成交單價明顯回升，反映出投資者對優質長租公寓資產的認可。代表性交易包括第二季度由高凈值人士接手的中駿天悅方隅公寓等項目。

孫翎還指出，外資仍將長租公寓視為國內最具抗風險能力和穩定收益的資產類別之一，持續布局。與此同時，地方平臺公司和國有資本也在積極參與；相比之下，家族辦公室與高凈值個人偶有零星但尚未成規模進場。在退出機制方面，市場也已形成多元通道。除公募REITs外，私募REITs、一級市場大宗交易等均為投資者提供了高流動性的退出路徑；她分享到，位置核心且成熟運營的項目通常在市場上可同時吸引多家買方競標。

盡管市場前景樂觀，投資者仍需保持理性。目前來看，上海長租公寓市場的改造類投資機會仍高度集中于內環及中環區域。這些地段租賃需求旺盛、租金溢價能力強，是近期“商改住”政策最直接受益的區域。而在外環以外由于R4用地集中出讓、新增供應量大、產品同質化競爭激烈，改造類項目難以建立競爭優勢。

未來具備爆發潛力的機會，或將來自細分領域。養老公寓、學生公寓等目前仍受政策限制，一旦制度突破，很可能成為新的藍海。此外，當前長租公寓市場仍缺乏真正具有溢價的品牌效應，運營同質化較高。“未來行業必然會出現如酒店業一樣的品牌分化，誰能率先建立品牌認知，誰就能獲得定價優勢。”孫翎補充道。

結語：

上海長租公寓市場正步入一個由“政策驅動、存量煥新、產品升級、資本加持”共同推動的新階段。對投資者而言，聚焦核心地段、把握政策窗口、精選運營伙伴，是在這一輪市場發展中勝出的關鍵。而隨著細分賽道逐步開放和品牌時代臨近，真正的市場格局重塑，才剛剛開始。