方隅在上海吳涇用3個策略打贏租住“細分戰”

作者 | 梁秀杰 編輯 | 張曉蘭 責編 | 韓瑋燁

在租住市場還在戶型與裝修的輪回中內卷，方隅服務公寓卻在上海吳涇交出一份全新「破局樣本」——不做“什么都能滿足，卻樣樣不精”的萬能公寓，而是精準錨定細分人群，用產品說話，憑場景留人。

它不僅是一個新項目開業，更是一場關于“她需求”、“圈層社交”、“產業居住融合”的創新實驗。從高度定制化的女性主題樓層，到懸挑270°的觀景社交平臺；從聚焦單身與雙人租戶的戶型配比，到與高新產業帶緊密銜接的選址邏輯……

方隅正在用近乎極致的產品主義，重新回答這樣一個問題“什么樣的公寓，才真正值得長期停留”。

與其說這是一次新項目亮相，不如說它是一次針對細分客群的精準「產品宣言」。它清晰地揭示了頭部品牌如何通過“深度用戶細分、場景化定制和社群價值挖掘”來構建新的競爭壁壘。

產品設計

從提供“房間”到“解決方案”

上海吳涇方隅服務公寓的產品設計突破了傳統公寓簡單提供“一個房間”的邏輯，展現出高度的精細化與模塊化思維，實現了從基礎居住功能向場景化解決方案的升級。

上海吳涇方隅服務公寓項目基礎數據

數據來源：公開信息、睿和智庫整理

一、精準戶型策略，錨定細分客群

項目在產品策略上表現出高度的策略性。總計810套房源中，40㎡單間占比高達86.05%，60㎡一居室占比13.7%，兩者共同構成絕對主力。這一配比明確指向單身及雙人無孩家庭，精準匹配該群體對獨立空間、功能完整與可控租金的核心訴求。

另有2套118㎡兩房作為產品線的補充，兼顧品牌調性與多元可能性，滿足小眾的家庭或合租需求，體現出產品線的邏輯完整性。

上海吳涇方隅服務公寓戶型配比

數據來源： 公開信息、睿和智庫整理

二、方隅5.5主題產品創新與深度定制

項目開創性地打造了大規模、成體系的女性主題樓層，提供88間定制化房源，標志著長租公寓產品從“批量復制”邁向了“圈層定制”的新階段。這絕非流于表面的“粉色營銷”，而是基于深度用戶洞察的功能性重構與價值賦能。

1、視覺系統構建身份認同。項目采用“愛馬仕橙”或“普拉達綠”等輕奢色系進行跳色搭配，通過色彩心理學營造時尚、精致的氛圍，精準觸達目標客群的審美偏好。

上海吳涇方隅服務公寓“愛馬仕橙”樣板間

2、功能模塊的戰略性重構。最具創新性的在于——將傳統沙發區替換為“直播桌+收納柜”的復合功能模塊，并將梳妝臺與桌面進行一體化整合。這一設計直擊目標用戶——美妝博主、電商從業者及注重儀容的白領女性等群體的痛點，將“居住空間”升級為融合“居家辦公（直播）、美妝、高效收納”的賦能場景。

上海吳涇方隅服務公寓專屬設計梳妝區

3、收納系統升級為核心賣點。針對性設計的L型超大收納系統，有效解決都市女性衣物、鞋包等的收納難題，將收納從基礎功能轉化為具有吸引力的溢價點。

這一實踐表明，有效的產品細分能夠在有限的投入下，實現價值躍升，為行業提供了可復制的創新路徑：即通過對特定圈層生活方式的深度解構，實現精準的產品定制，從而開辟差異化賽道并構建可持續溢價能力。

公區戰略

從「配套」到「社群」的運營升維

長租公寓的競爭力，正從“硬件比拼”轉向“運營較量”。方隅5.5版本的公區戰略，正是這一趨勢的集中體現，其核心在于從標準化配套邁向社群化運營。

1、標準化+定制化結合的公區組合。在460㎡的大堂會所中，除了標配的臺球區、書吧、影音室外，上海吳涇方隅服務公寓還新增了直播室、洽談室、多功能自習室。這一組合精準回應了租戶在工作、學習、社交及娛樂等方面的全場景需求，尤其契合當下遠程辦公、技能提升（如直播）和輕商務洽談等新興使用場景。

上海吳涇方隅服務公寓大堂會所

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2、打造標志性社交空間IP。項目還創新推出200㎡的懸挑270°觀景社交平臺，已成為極具吸引力的空間亮點和社群孵化場。這一空間融合休閑卡座、戶外燒烤、景觀吧臺及屋頂觀星功能，打造出集藝術創意與社交活力于一體的屋頂花園，將多元藝術體驗融入每一個社交話題場景。

該空間顯著突破了傳統公區的功能邊界，不僅利于舉辦各類主題活動，增強租戶粘性與社區歸屬感，也有效助推續約率和品牌口碑的提升。

上海吳涇方隅服務公寓懸挑270°觀景社交平臺

此外，項目的選址策略也延續了方隅一貫的精準投資邏輯。上海吳涇方隅服務公寓位于上海閔行區蓮花南路，距離地鐵15號線永德路站僅200米。其核心價值在于緊密串聯了紫竹高新區、漕河涇等產業高地，這意味著項目提前鎖定了大量來自沿線高科技產業園的高學歷、高收入租戶群體。

這一定位超越了簡單的“地鐵房”邏輯，呈現出典型的“產業驅動型”租賃社區特征。不僅提前鎖定優質客源，保障未來出租率的穩定性，也體現出長租公寓選址的新趨勢：由市中心核心區向外延展，更注重與產業布局、人才流入方向同頻。在價值潛力區域提前卡位，服務于特定通勤需求的客群，最終實現更高的資產回報與持續穩定的入住表現。

長租公寓的下半場

是“用戶運營”的戰爭

上海吳涇方隅服務公寓不僅是一個項目，更是一種信號：長租行業正在進入以用戶為中心、以資管為終局、以細分立品牌的新階段，其給行業帶來的啟示在于：

1、細分再細分，從“群體”走向“圈層”。市場已無法用“青年公寓”或“服務式公寓”一言以蔽之。未來成功的產品必然是精準切入“她經濟”、“直播經濟”、“寵物經濟”等細分圈層，圍繞特定人群進行深度定制，實現從“滿足需求”到“塑造場景”的跨越。

2、空間即服務，超越物理空間的價值延伸。公寓提供的不是四面墻，而是一個包含硬件、軟件、社群和服務的一站式生活解決方案。租金只是價值入口，未來真正的增值潛力在于延伸出的增值服務生態，如商務洽談、健康管理等，構建“居住+”的多元收益模式。

3、以用戶洞察驅動產品創新。能否真正理解細分客群的生活與工作方式，已成為產品成敗的關鍵。通過模塊化、可定制的設計策略，實現空間功能與用戶需求的高度匹配——如女性主題房中的梳妝臺及直播桌一體化設計——才能在同質化競爭中建立溢價能力。

4、從“租戶”到“粉絲”的社群運營轉化之路。物理空間必須轉化為具有黏性的社交場域。方隅通過懸挑社交平臺、主題公區等空間賦能，結合高頻高質量的社群活動，構建社區認同感和歸屬感，最終實現用戶從“租戶”到“粉絲”的轉變，構建品牌的護城河。

5、資產管理的深度，通過極致的產品力提升資產價值。項目的終極目標是通過極致的產品與運營，獲得更高的租金溢價和資產估值，這也是打通“投融建管退”全鏈條的關鍵。吳涇項目表明，只有將用戶思維與資管思維深度融合，才能真正實現租賃住房的長期價值最大化。

結語

上海吳涇方隅服務公寓不再是一個傳統的住宿產品，它是一個精心設計的、旨在激發特定生活方式和社群活力的“線下社交平臺”。它的出現，標志著頭部長租公寓品牌之間的競爭，已經從地段、裝修的競爭，徹底升維為 “用戶洞察深度”與“場景運營能力”的終極較量。行業下半場的序幕，由此拉開。

（以上圖片均為企業自供）