房子穩(wěn)住了，一切就都穩(wěn)住了！

作者按：先“疊個(gè)甲”，本文有閱讀門檻，需要一點(diǎn)經(jīng)濟(jì)、金融知識基礎(chǔ)，更重要的是情緒自控能力。不喜勿入，惡意留言一概不回。以下正文：

8月18日的國務(wù)院第九次全體會議，“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢”的表態(tài)明確。意料之外，情理之中。

意料之外，是因?yàn)椤?30”政治局會議沒提房地產(chǎn)，近年來罕見。一時(shí)之間，各路研究“政策風(fēng)向”的追風(fēng)人照例要狠狠腦補(bǔ)、各種發(fā)揮。房地產(chǎn)不再是政策重點(diǎn)、房地產(chǎn)已經(jīng)穩(wěn)住了，諸如此類。沒想到“打臉”來得那么快。

情理之中，是因?yàn)榭v然千人怨、萬人仇，都不能改變一個(gè)事實(shí)：房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)中扮演著無法替代的角色。

穩(wěn)金融、穩(wěn)流動性、穩(wěn)消費(fèi)，都和房地產(chǎn)息息相關(guān)。

房地產(chǎn)和金融

眾所周知，中國的金融體系裝滿了房地產(chǎn)。

2024年的一次高規(guī)格研討會上，中國城市規(guī)劃學(xué)會副理事長趙燕菁指出：在銀行的貸款中，以不動產(chǎn)作為抵押物的貸款占比高得驚人，超過了70%到80%。這里面不僅包括直接給購房者的貸款，還包括給房地產(chǎn)開發(fā)商和政府的貸款。

這一判斷符合細(xì)分領(lǐng)域的實(shí)際情況。

政府端：地方政府融資對土地抵押物的依賴度一直很高，而且近年來還在加速。今年7月新出爐的數(shù)據(jù)顯示，全國地方政府新增專項(xiàng)債中土地儲備類專項(xiàng)債占比升至70%，創(chuàng)年內(nèi)單月新高。

企業(yè)端：企業(yè)80%的融資來自銀行貸款，銀行對公貸款中56%以房地產(chǎn)抵押。其中，制造業(yè)企業(yè)抵押物78%為廠房土地。

個(gè)人端：3月末，RMB個(gè)人貸款83.87萬億元中，以個(gè)人房貸為主的中長期消費(fèi)貸款余額48.91萬億元，占比近六成。其次則是24.97萬億元的個(gè)人經(jīng)營貸款，占比約三成。實(shí)際上，個(gè)人經(jīng)營貸的抵押物主要也是房產(chǎn)。和房地產(chǎn)無關(guān)的短期消費(fèi)貸攏共只有10萬億。綜合起來，個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中的“含房量”在七成以上。

銀行信貸極端依賴房地產(chǎn)作為“籌碼”，我們的金融系統(tǒng)甚至沒有其他底層資產(chǎn)可以替代房地產(chǎn)的“籌碼”作用。

四大底層資產(chǎn)，大宗商品、股票、債券和房地產(chǎn)。大宗商品主要依賴進(jìn)口，而且主要用于生產(chǎn)消費(fèi)，很難沉淀為穩(wěn)定的金融資產(chǎn)。A股的資產(chǎn)“質(zhì)地”姑且不論，區(qū)區(qū)50-100萬億的市值注定不堪大用。債券的主要信用基礎(chǔ)也是房地產(chǎn)，和銀行貸款的情況半斤八兩，甚至更糟。比如大量實(shí)際上已經(jīng)成為“垃圾債”的城投債，就是靠銀行不肯收的劣質(zhì)地產(chǎn)作為抵押物發(fā)行的。

所以，名義上是四大底層資產(chǎn)，實(shí)際上中國金融體系中只有房地產(chǎn)一家獨(dú)大——政府手上的地，企業(yè)和居民手上的房。

之所以中國的金融體系高度依賴房地產(chǎn)，本質(zhì)上就是因?yàn)榻鹑谫Y產(chǎn)的供給不足且單一。中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展四十年，沒有產(chǎn)出可堪一用的金融資產(chǎn)。矮子里拔將軍，就剩下“帶病上崗”的房地產(chǎn)。

這一畸形的結(jié)構(gòu)性問題，病根不是房地產(chǎn)，而是落后、低效的金融體系。不是“房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟(jì)”，而是發(fā)育嚴(yán)重滯后的金融體系只做大了房地產(chǎn)。

這幾年房地產(chǎn)疲軟后，政策面也試圖另覓出路。增加國債發(fā)行、激活股市、鼓勵信貸等等，都有加大金融資產(chǎn)供給力度的意圖。但是，冰凍三尺非一日之寒，至少到目前為止，房地產(chǎn)在金融體系中一家獨(dú)大的地位絲毫沒有改變。所以，穩(wěn)房地產(chǎn)就是穩(wěn)金融。房地產(chǎn)要是真跌成了白菜價(jià)，金融系統(tǒng)滿地爆雷。覆巢之下安有完卵，地方政府、企業(yè)、個(gè)人都無法幸免。

房地產(chǎn)和流動性

正因?yàn)榉康禺a(chǎn)在金融體系尤其是銀行貸款業(yè)務(wù)中無所不在的“存在感”，所以房地產(chǎn)走弱直接導(dǎo)致流動性不足（即所謂“通縮”）。

中國的貨幣供給體系分“上半身”和“下半身”。“上半身”是央行的基礎(chǔ)貨幣供給，“下半身”則是商業(yè)銀行貸款。前者握著政策調(diào)控的水龍頭，后者才是實(shí)體經(jīng)濟(jì)貨幣供給的主渠道。

這幾年流動性不足，不是央媽不努力，而是央媽的政策工具只能管到貨幣供給上游的M2，下游實(shí)體經(jīng)濟(jì)的M1得靠商業(yè)銀行放貸。實(shí)際上，央媽的洪荒之力已經(jīng)把M2快速推高到了極限。2024年底M2已經(jīng)高達(dá)313.5萬億。M2與GDP之比達(dá)到了2.3：1。公認(rèn)的安全區(qū)間是1-2.2:1，央媽已經(jīng)“超額完成任務(wù)”。

可是，M2蓄滿了水，硬是流不到M1。去年9月M2增速和M1增速的剪刀差達(dá)到了10.1%的歷史高位，是5%安全線的兩倍，看得人心驚肉跳。好在目前已經(jīng)回落到了3.2%，但貨幣在實(shí)體經(jīng)濟(jì)的流動性不足依然是不爭的事實(shí)。

顯然，流動性不足不是上游缺錢，而是商業(yè)銀行放貸的主渠道不暢。

近年來，貼近實(shí)體經(jīng)濟(jì)基本面的企業(yè)和居民的貸款增長均明顯放緩。以2024年為例，企業(yè)貸款余額169.73萬億元，同比增長9.2%，增速比上年低3.8個(gè)百分點(diǎn)。居民個(gè)人貸款的表現(xiàn)更弱，2024年底RMB個(gè)人貸款余額82.83萬億元，同比增長3.4%，比上年增速低3.5個(gè)百分點(diǎn)。凈增2.74萬億元，比上年同期少增2.42萬億元。

造成“貸款人稀缺”的原因有很多，房地產(chǎn)疲軟是主要因素之一。居民端是最容易理解的。房貸一直是居民個(gè)人貸款增長的主力，房子賣不動了，貸款放給誰？

企業(yè)端的情況更復(fù)雜，經(jīng)營預(yù)期、盈利能力都影響貸款的意愿。但是，和房地產(chǎn)之間的關(guān)系也很密切。房地產(chǎn)行業(yè)本身就是占GDP 15%的支柱性產(chǎn)業(yè)，上下游企業(yè)朝不保夕，能融資的也就是融個(gè)“保交房”的續(xù)命錢，貸款增加是指望不上的。

房市不振，上下游企業(yè)獲得的金融資源少了，其他產(chǎn)業(yè)部門就能獲得更多的金融資源？這完全是不懂金融的臆想。如前所述，中國實(shí)體企業(yè)的貸款抵押物是以房產(chǎn)為主，尤其是制造業(yè)企業(yè)，房產(chǎn)占抵押物的七成。抵押物的估值縮水、預(yù)期降低，即便商業(yè)銀行肯貸，貸款額度也會降低。

所以，“房地產(chǎn)跌到，制造業(yè)吃飽”是吃錯(cuò)藥的荒謬想象。且不論房地產(chǎn)本身就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要組成，房地產(chǎn)作為一家獨(dú)大的金融底層資產(chǎn)，早就綁定了很多實(shí)體企業(yè)。金融系統(tǒng)傳導(dǎo)性的鐵索連環(huán)，鑿沉一兩條大船非但不能解套，反而會把更多的船拖下水。

大宗抵押物的貶值風(fēng)險(xiǎn)對貸款業(yè)務(wù)的負(fù)面影響是全局性的，這是金融風(fēng)控的基操。這就是近年來流動性不足的根本原因。所以，近年來社融增長數(shù)據(jù)主要靠地方政府等公共部門的債務(wù)增長。他們靠政策的“保護(hù)措施”更容易貸款，因此很多專家都把公共部門加杠桿的“財(cái)政發(fā)力”視為增加流動性的解藥。然而，這是飲鴆止渴的高危操作。

公共部門“政策性貸款”增長，實(shí)質(zhì)上就是繞過金融風(fēng)控從銀行套現(xiàn)，必然會大幅增加金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。本來地方債就已經(jīng)雷點(diǎn)滿滿，土地抵押物貶值的舉新還舊放大了“雷區(qū)”。所以，“財(cái)政發(fā)力”加杠桿的債務(wù)增長并不能真正改善流動性，而是推遲和放大流動性危機(jī)的爆發(fā)。

總之，貨幣供應(yīng)的主渠道是銀行放貸，占比七成以上的貸款抵押物估值下跌，必然導(dǎo)致流動性下降，沒有繞道走的捷徑。所以，穩(wěn)房地產(chǎn)，就是穩(wěn)流動性。

房地產(chǎn)和消費(fèi)

房地產(chǎn)和消費(fèi)之間的關(guān)系，不需要多費(fèi)唇舌。家庭資產(chǎn)大幅縮水的預(yù)期之下，敢放手消費(fèi)的好漢有多少？居民家庭資產(chǎn)中，房產(chǎn)占比接近70%，房價(jià)縮水，資產(chǎn)性收入預(yù)期大幅下降，必然會影響消費(fèi)能力、消費(fèi)意愿。

首當(dāng)其沖的，是降低貸款成本的提前還貸。既然房價(jià)預(yù)期增長低于了貸款利率，那么提前還貸就是理性選擇。為了提前還貸，就要減少當(dāng)下的消費(fèi)，增加儲蓄比例。

然后就是增加儲蓄填補(bǔ)資產(chǎn)性收入預(yù)期降低的“坑”。以房養(yǎng)老、賣房育兒都成了泡影，就得儲蓄養(yǎng)老、儲蓄育兒。儲蓄不會憑空增加，不就得節(jié)衣縮食省消費(fèi)嗎？

理論上存在個(gè)人家庭投資從房市轉(zhuǎn)向其他金融資產(chǎn)的選擇。每輪房價(jià)調(diào)控，都有“房市不漲股市漲”的樂觀預(yù)測。然而，充其量就是“短牛”一波，從沒有家庭資產(chǎn)配置轉(zhuǎn)向股市。因?yàn)椋驛股是真的不爭氣。

如果大A股表現(xiàn)良好，本來就不會出現(xiàn)房產(chǎn)在家庭財(cái)產(chǎn)中一家獨(dú)大的情況。比如美國的居民家庭財(cái)富構(gòu)成中，股票占比29%，房產(chǎn)占比26%，大致相當(dāng)。美股長牛多年，美國人當(dāng)然不必“把雞蛋都放在一個(gè)籃子里”。反觀大A股，不僅多年牛短熊長，而且散戶在牛市里也是虧多贏少。短期收益乏善可陳，長期收益不可期待，只適合“小賭怡情”，談何替代房產(chǎn)投資？

所以，即使房產(chǎn)升值預(yù)期被打破，中國家庭資產(chǎn)配置也不會是A股為主。A股沒有“科技七姐妹”，只有大大小小的“壓艙石”。因此，A股投資不能提供預(yù)期穩(wěn)定的資產(chǎn)性收入，填補(bǔ)不了房地產(chǎn)投資收益的空缺，也不能提供消費(fèi)增長的動力。

A股不能，其他金融產(chǎn)品更不能。因?yàn)椋渌鹑诋a(chǎn)品，諸如信托、私募甚至保險(xiǎn)，十之八九和房地產(chǎn)綁定更深。正如上文所說的，我們的金融系統(tǒng)就沒有創(chuàng)造出其他優(yōu)質(zhì)金融資產(chǎn)。除了玩房地產(chǎn)，別的都不會。

迄今為止，房地產(chǎn)實(shí)際上是中國普通家庭和個(gè)人唯一可觸及的資產(chǎn)性收入來源。房產(chǎn)升值產(chǎn)生的資產(chǎn)性收入預(yù)期具有長期性，靠短期的消費(fèi)刺激是無法替代的。因此穩(wěn)房地產(chǎn)，也是穩(wěn)消費(fèi)。

不可否認(rèn)，中國的房地產(chǎn)的確有大病，而且病了很多年。房地產(chǎn)的病，本質(zhì)上是金融體系落后的積重難返。房地產(chǎn)在金融體系中占比過高，的確是病態(tài)的。但這并不意味著房地產(chǎn)不重要，更不能“除之后快”。正因?yàn)椤坝写蟛　钡膰?yán)重結(jié)構(gòu)失衡，房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)體系的宏觀、微觀都有著難以替代的“存在感”。

房地產(chǎn)不僅是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的“支柱產(chǎn)業(yè)”，還是金融系統(tǒng)的最主要底層資產(chǎn)、中國家庭資產(chǎn)的絕對主力、個(gè)人家庭唯一的資產(chǎn)性收入來源。所以，穩(wěn)房地產(chǎn)就是穩(wěn)金融、穩(wěn)流動性、穩(wěn)消費(fèi)。這些都是無法否認(rèn)的事實(shí)，任何想當(dāng)然的“風(fēng)向解讀”、情緒化的輿論渲染都無法改變。因此不存在穩(wěn)不穩(wěn)的選擇，只有穩(wěn)得住、穩(wěn)不住的存疑——如果穩(wěn)不住，又當(dāng)如何？

結(jié)語

最后多說幾句。

每次寫房地產(chǎn)相關(guān)話題，都覺得很為難。因?yàn)椋@個(gè)話題的輿論惡意度太高了。房地產(chǎn)之所以那么“拉仇恨”，很大程度上就是因?yàn)殚T檻太高、代價(jià)太大。沒有及時(shí)上車的、無力上車的，失去了“先富起來”的機(jī)會，所以恨不得房地產(chǎn)灰飛煙滅。然而，當(dāng)房地產(chǎn)的升值預(yù)期消失，“先富起來”的也開始節(jié)衣縮食省消費(fèi)、減投資，沒“上車”的人同樣會感受到經(jīng)濟(jì)痛苦指數(shù)的增加。“老板”沒肉吃，“牛馬”連喝湯都難。

當(dāng)然，勤勞但不善良的中國社會對普遍貧困的忍耐力是很高的。很多中國大眾的情緒需求排序中，“看他樓塌”的快感優(yōu)先級遠(yuǎn)高于自身處境的改善。但是，這種“對沖效應(yīng)”也不可能是無限的。畢竟，高個(gè)子倒的倒、躺的躺，總要輪到矮個(gè)子頂上了。所以，談?wù)摻?jīng)濟(jì)話題，少一點(diǎn)情緒，冷靜面對事實(shí)比什么都重要。

（免責(zé)聲明：本文為經(jīng)濟(jì)學(xué)教授觀天下?lián)_資料做出的客觀分析，不構(gòu)成投資或者購買建議，請勿以此作為投資或者購買依據(jù)。）