上海CBD能級排行榜

上海的CBD有很多，該怎么評價和排名呢？

除了陸家嘴、南京西路-靜安寺CBD最頂級外，其它的不管怎么排都有爭議。

有的以CBD規模取勝，有的以稅收億元樓取勝，有的以地段為尊笑傲江湖。

今天我們以創新的環線分類法，找出內環內、內中環、中外環、外環外最強的CBD在哪里？

為什么這個地方的CBD能級最高？背后蘊含著怎樣的城市發展邏輯？該如何評價這個地方？

內環內：陸家嘴、南京西路-靜安寺CBD最頂級

首先我們看一下上海主要CBD片區分布情況：

在上海內環內乃至整個上海，最頂級的CBD莫過于陸家嘴、南京西路-靜安寺了，能級斷崖式領先！

這一條線上的CBD最高大上和國際化，同時地段在上海也是最頂級的。

陸家嘴以金融為產業特色，聚集了上交所、高盛、摩根大通等120家世界500強區域總部。

陸家嘴在2023年GDP已達6600億元，是中國唯一躋身全球5000億級CBD的金融中樞，地均GDP全國前三，資金流動量占全國1/3。

陸家嘴金融城有102棟稅收億元樓，其中百億樓1棟、10億元稅收樓宇30幢、50億元稅收樓宇4幢。

陸家嘴的成功得益于改革開放的巨大紅利。1990年浦東開發開放上升為國家戰略，時代偉人提出“上海是我們的王牌”。

陸家嘴作為金融貿易區被賦予“服務全國、面向世界”的使命，成為改革開放的“試驗田”。

從那時起，陸家嘴就被賦予了全球化資源調配權，通過土地資本化、金融開放、總部經濟激活了金融城的建設與發展。

陸家嘴CBD的發展不僅改變了上海城市版圖，也重塑了城市地段價值，打破了老上海的認知傳統，使主城核心區能夠跨江延伸。

南京西路-靜安寺是浦西最國際化的CBD，經濟能級也很頂級！

南京西路有18棟稅收億元樓，入駐了很多金融與專業服務機構，聚集的奢侈品旗艦店超200家，密度全國第一。

新開業的張園，吸引了30多個國內外品牌在這里開設“首店”。

面積1.8平方公里的南京西路商圈集聚了2000多個國內外知名品牌，被稱為“世界櫥窗”。

與陸家嘴不同，外灘、人廣、南京西路、靜安寺沿線是浦西傳統的核心地段，是經過100多年歷史沉淀而形成的。

南京西路-靜安寺地段是歷史與現代化的完美融合，本身坐擁市區核心位置，地位在不斷被抬升。

一條地鐵2號線將這條線上的所有CBD串聯起來，形成了市區核心資源交互最密集的走廊，對企業、奢侈品商業的吸引力巨大。

加上靜安區擁有開放和領先的眼光，早在陸家嘴開發前就大力發展CBD、吸引外資企業，提前完成了資源吸納和國際化接軌。

從租金和空置率來看，南京西路辦公樓租金在市區最高、空置率較低，坐上了王者CBD地位：

上海核心區辦公樓租金和空置率

不過隨著外灘、新天地、徐家匯新的商辦的發力，南京西路的CBD未來也面臨著分流的壓力。

如金陵東路新規劃了240米超高雙子塔嘉里地標寫字樓；

太平洋新天地商業中心將建250米、100米的地標建筑；

徐家匯中心ITC地標更是高達370米，這些辦公樓更新、視野更好，對大企業肯定會有更強的吸引力。

嘉里金陵東路、太平洋新天地商業中心、徐家匯中心地標

另外人民廣場、外灘也有很多企業辦公，商業也繁華，但辦公樓租金卻沒有南京西路高，可能是辦公樓偏老有影響。

北外灘的定位非常高，規劃的“口紅”地標480米是浦西第一高，另外還有多幢地標待建，未來北外灘要是發展成功了，辦公能級在市區也不低。

上海內環內CBD還有很多，如不夜城、蘇河灣、中山公園、長壽路等，能級都要弱一些。

受篇幅限制無法一一分析這些地區的發展，更深層次探討、具體買房和談價歡迎加V：

內中環：虹橋開發區、徐匯濱江、前灘CBD最強

上海內中環資歷最老、經濟密度最高的CBD是虹橋開發區，規模最大的CBD是徐匯濱江和前灘。

至于漕河涇、張江，商務區類別都是產業園區，以2.5產業為主，CBD定位低一檔。

虹橋開發區是上海第一個開發的CBD，規劃非常超前，歷史上定位最高。

在南京西路、陸家嘴還未開發的改革開放初期，長寧虹橋開發區就率先對外開放，打造了上海首個CBD。

這些辦公樓里入駐的不但有很多明星企業，還有眾多外國領事館和辦事機構。

長寧歷來是外國友人最多的一個區，誕生了上海最早的奢侈品商圈。

2022年，虹橋經濟技術開發區地區生產總值達到159億元，進出口總額達592.51億元，園區單位土地地區生產總值產出強度達到245.3億元/平方公里，位列全國第一。

值得一提的是，虹橋開發區雖小，但245.3億元/平方公里的經濟密度遠遠超過了前灘的102億元/平方公里，也超過了徐濱。

虹橋開發區的CBD

緊鄰市區核心、直通虹橋樞紐，虹橋開發區憑借其優越地理位置、早期發展優勢和高規格定位，成為上海極其重要的CBD。

當然了，比起規模，徐匯濱江、前灘CBD更勝一籌，這倆是上海近些年崛起最快、最成功的CBD。

以徐匯濱江為例，在2028年前的總辦公存量將達到305.5萬方，在上海位列第二僅次于陸家嘴。

徐濱原先是工業區，得益于世博盛會的城市更新契機，轉型為了現代化的濱水商務區。

以騰訊、阿里、網易領銜，徐匯濱江入駐了很多網紅企業。阿迪達斯大中華區總部已確認將在明年入駐西岸中環，國際品牌總部越來越多。

徐濱打造了著名的西岸傳媒港，還在建西岸金融城，未來CBD能級會進一步提升。

徐濱有CBD，有豪宅，新房突破了19萬元/m2，成了上海的富人區，是上海2000-5000萬預算很好的資產配置地段。

徐匯濱江

前灘的發展也頗具傳奇色彩，原本規劃的是一個影視樂園，擱置沒建一直淪為荒地。

后來多條地鐵通到這，借助樞紐和21世紀濱江CBD的發展機遇，直接從荒灘躍升為CBD。

前灘由陸家嘴集團親自操刀，雖沒有成為陸家嘴2.0，但也入駐了不少高能級企業，辦公樓出租率接近100%。

前灘信德中心、前灘中心、前灘四方城、晶耀前灘、前灘世貿中心等都入駐滿了企業。

前灘入駐的跨國企業地區總部有33家，如松下電器機電、捷豹路虎、沙特ACWA Powe、瑪莎拉蒂、前程無憂等；

前灘的國際經濟組織有23家，如金磚國家新開發銀行、世界核電運營者協會（WANO）、國際制藥工程學會（ISPE）、先進醫療技術協會等。

前灘是高級中產社區，次新房能吸引全市的客群關注。

前灘航拍

徐濱、前灘CBD的開發，把上海的CAZ往南移了4.5公里，也改變了上海的城市框架和地段。

這是上海構建“一江一河”世界級濱水區、優化城市空間布局的關鍵舉措。

徐濱和前灘、世博都推動了上海城市更新從“工業銹帶”向“生活秀帶”與“發展繡帶”的轉型。

通過集聚人工智能、金融科技、文化藝術等高端產業，并與生態景觀深度融合，顯著提升了上海的國際競爭力和城市軟實力，為核心功能區提供了示范樣板。

上海內中環還有很多CBD，如長風、真如、大寧、楊浦濱江東段等，能級也都弱一檔。

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中外環：長寧臨空CBD最強

上海中外環間最強的CBD是長寧臨空，緊隨其后的是五角場、市北高新、金橋區域。

為啥長寧臨空CBD在上海中外環領跑？

長寧臨空經濟園區的產業很強，主要是航空服務和數字經濟兩大類。

如有東方航空、科大訊飛、史泰博等行業領軍企業，攜程、愛奇藝等上市公司的區域總部都在這。

形成了總部經濟與創新經濟協同發展的產業格局。

不過臨空的辦公租金自2022年來呈下降趨勢：

這也在于臨空區塊北部地區交通與商業設施配套稍顯欠缺，虹橋商務區房企出走、前灣新開發辦公樓都對這里的企業造成了分流。

另外區域的環境治理、機場噪音管控等在一定程度上增加了企業成本，削弱了租賃意愿。

比起產業園區定位的長寧臨空，五角場CBD勝在功能綜合性、產城融合度、創新生態成熟度和對年輕人才的吸引力上。

五角場定位為“上海北部科技創新中心重要承載區”和“區域綜合服務中心”，產業強度在逐步提升。

五角場以“科技創新+現代服務”為主導產業，依托周邊復旦大學、同濟大學等高校資源，形成“大學+大廠”的科創特色。

目前區域已集聚超200家高新技術企業，現代服務業企業占比達60%。

字節、嗶哩嗶哩、疊紙游戲等頭部企業的入駐，帶動了區域在線新經濟產業的繁榮，形成了從技術研發到應用落地的產業鏈條。

處在五角場和新江灣城中間的抖音集團辦公樓

不過隨著東外灘的開發，原本在楊浦定位最高的五角場，地位已經下降了很多。

楊浦第一代改善板塊黃興公園、第二代改善板塊新江灣城地位都在下降。

另外市北高新很小，主要是做大數據的，金橋副中心正在轉型， 金橋股價大廈才建起來，CBD能級有待提升。

CBD能級的評判與置業邏輯不一定相同，長寧、楊浦、北靜安、金橋具體置業建議歡迎加V深聊：

外環外：虹橋商務區、莘莊CBD最強

虹橋商務區的經濟能級很高，有300多棟寫字樓（僅次于陸家嘴），聚集了242家總部企業，2024年稅收突破500億元。

目前虹橋商務區已培育14棟稅收億元樓，僅次于南京西路、淮海路。

虹橋商務區還有一個特色產業是大會展，尤其是進博會溢出效應非常顯著，“6天+365天”平臺每年貢獻數百億貿易額。

為什么虹橋商務區CBD在外環外最強呢？

虹橋首先得益于高鐵+機場+多條軌交的強大樞紐，給CBD拉來了很多跨區域總部企業。

原先虹橋商務區入駐最多的是各類房企全國總部/長三角總部/大中華區總部。

房企具有高出差性，對CBD的交通條件要求較高，虹橋CBD正好滿足了他們的需求。

盡管隨著樓市的變化很多房企出走了，但是虹橋通過建設中央法務區又引來了很多公司和機構。

這只能說是騰籠換鳥，舊的不走、新的不來，虹橋商務區依舊是上海外環最頂流的CBD。

虹橋商務區

隨著虹橋上升為上海城市副中心、長三角一體化的深入推進，商務區地位在進一步提高。

虹橋商務區還新規劃了前灣功能區，將建設更大規模的CBD：

虹橋商務區CBD的開發，把原來的城市犄角旮旯之地變得有價值了起來，使上海的城市框架進一步向外拓展。

虹橋通過“大交通”“大會展”“大商務”聯動，促進上海產業結構升級和空間布局優化，成為聯通國際國內市場的“開放樞紐”，強化了全球資源配置功能，為上海五個中心建設發揮了重要角色。

莘莊也是上海外環外能級較高的CBD片區，莘莊CBD雛形初具，入駐有哈啰等明星企業。

莘莊CBD的建設是上海產城融合發展的體現，既承接了市中心城區的功能外溢，又在一定程度上緩解了上海“大城市病”。

這也提高了板塊的宜居宜業度，未來將與虹橋商務區形成南北聯動，共同支撐上海多中心網絡化格局的發展戰略。

莘莊是上海外環外“六邊形戰士”板塊，各方面配套最優秀，沒啥短板。

另外，上海還有很多正在成長中或待開發的CBD：

如新楊思、桃浦智創城+南大智慧城、臨港滴水湖CBD、東方樞紐國際商務合作區、金灘、G60科創走廊、大吳淞十里畫卷園、浦江第一灣等。

這些片區承載著上海未來的發展戰略，有的能建成，有的落地有懸念，發展好的話相信未來會在CBD榜單中有一個更具競爭力的排行。

上海的CBD太多，受篇幅限制無法一一分析，每個區域發展與潛力都不一樣，房產置業邏輯也不同，進一步探討和咨詢歡迎私信。