全國領(lǐng)頭羊，房價二次下跌，首次探秘底層原因！

一線城市是領(lǐng)頭羊，深圳是頭羊！

但深圳房價出現(xiàn)了二次下跌，全國樓市沒了方向。

為什么會二次下跌呢？

從 2021 年4月份開始，深圳房價就由漲轉(zhuǎn)跌，之后持續(xù)下跌。

直到 2024 年 9 月底全國及深圳出臺新政之后，深圳的二手房價格才出現(xiàn)上漲。

深圳房價二次下跌

但最近一段時間又跌了，近幾個月的下跌，我稱它為 “二次下跌”。

這張圖是深圳二手房價格的走勢，數(shù)據(jù)來源于貝殼網(wǎng)。

2024 年前三季度整體呈下跌趨勢，尤其是 7、8、9 這三個月，下跌速度加快。

9 月底新政出臺后，10月份價格漲幅較大，11 月繼續(xù)上漲，隨后開始盤整。

今年深圳樓市的 “小陽春” 成色不足，2月、3月還勉強(qiáng)能維持，4月份之后就不行了，房價再度加速下跌。

6月份時，價格水平已經(jīng)跌破了 2024 年 9 月的價格，創(chuàng)下歷史新低，7月份繼續(xù)下跌，近期深圳樓市格外低迷。

除了價格指標(biāo)，看成交量的話，波動幅度更大，這里我們就不再放圖了。

領(lǐng)頭羊迷路了

今天，老楊將從深層次，探究一下深圳房價慘跌之謎。

過去多年，深圳一直是全國樓市 “領(lǐng)頭羊”，尤其是上一輪全國樓市繁榮初期，2015 年 3 月底深圳房價就開始大幅拉升，當(dāng)時全國絕大部分城市房價還未啟動上漲。

但近幾年，深圳房價卻格外低迷。

一方面，它的房價下跌時間較早 —— 全國大部分城市房價是 2021 年三季度才開始轉(zhuǎn)跌，而深圳在 2021 年二季度（4月份）就已開始轉(zhuǎn)跌，這種情況在過去 20 年從未出現(xiàn)過。

一線城市、強(qiáng)勢城市的房價通常是跌得比較晚的，比如北京、上海、杭州、成都這四個城市的房價高點(diǎn)出現(xiàn)在 2023 年第一季度，深圳的下跌居然比它們早了兩年。

另一方面，“弱勢” 還體現(xiàn)在近幾年深圳房價的累計跌幅上，其跌幅超過了北京、上海、杭州、成都、西安等城市。

這“領(lǐng)頭羊”是 怎么當(dāng)?shù)难剑扛緵]起到 “大哥” 的作用嘛！

而且今年以來，香港樓市已經(jīng)穩(wěn)住，近期價格還有點(diǎn)小漲。

深圳與香港相鄰，在樓市方面存在一定互動，既然香港房價止跌、近期還有走強(qiáng)跡象，那深圳為啥房價跌幅反而擴(kuò)大了呢？

能量守恒定律是個啥東東

今天咱們上 “干貨”，分享一張圖 —— 深圳房地產(chǎn)市場的 “能量守恒規(guī)律”。

過去我們曾提到 “深圳房價泡沫已擠完”，但那只是單一小模型，僅針對房價這一單一指標(biāo)。

我們還有一個 “大模型”，用來衡量城市總體房地產(chǎn)市場泡沫是否已擠干凈。

判斷 “有沒有泡沫”，與衡量 “房價泡沫” 的模式不同，是從房地產(chǎn)市場 “能量守恒” 的角度出發(fā)的。

什么是 “能量守恒”？

無論是全國還是單個城市，房地產(chǎn)市場的波動都要與地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的基本面相匹配。

這里的 “基本面” 包括經(jīng)濟(jì)增速、人口變化、宏觀及房地產(chǎn)政策、金融信貸環(huán)境等等。

如果一個地區(qū)的樓市運(yùn)行能與當(dāng)?shù)睾暧^面、基本面相匹配、相協(xié)調(diào)，那樓市運(yùn)行就是健康的。

即便部分時段房價漲得比較快，但如果同一時期該地區(qū)經(jīng)濟(jì)增速很高、人口流入量很大，那房價快速上漲也是合理的。

可如果連續(xù)好幾年樓市熱度都非常高，且熱度明顯超過基本面、宏觀面的支撐，那這種熱度就容易滋生泡沫。

房地產(chǎn)市場 “能量守恒” 的基本邏輯很清晰，關(guān)鍵是如何量化？

估計全中國只有老楊有條件做這件事。

因?yàn)榻鼛啄辏谖覀兊?“全國房地產(chǎn)市場機(jī)會與風(fēng)險監(jiān)測系統(tǒng)” 中，有兩個核心指標(biāo)

一是，房地產(chǎn)市場當(dāng)期景氣指數(shù)：主要衡量樓市當(dāng)前的活躍程度；

二是，房地產(chǎn)市場領(lǐng)先景氣指數(shù)：主要涵蓋經(jīng)濟(jì)面、金融面、政策面，也包括人口面等前瞻性因素。

我們通過觀察這兩個指標(biāo)的長期歷史走勢，再經(jīng)過模型計算，就能判斷出某個階段該地區(qū)的房地產(chǎn)市場是否 “透支”，或是處于健康狀態(tài)。

多年累積的泡沫未擠完

以下是深圳房地產(chǎn)市場 “能量守恒走勢圖”，圖中數(shù)據(jù)的計算方式是： “深圳房地產(chǎn)市場領(lǐng)先景氣指數(shù)減去領(lǐng)先景氣指數(shù)，并逐月累積”。

若數(shù)據(jù)處于正值區(qū)間，說明深圳房地產(chǎn)市場運(yùn)行有基本面支撐；若數(shù)值處于負(fù)值區(qū)間，則說明樓市運(yùn)行得不到基本面、宏觀面的支撐。

我們的模型從 2011 年 1 月份開始測算。深圳作為全國樓市 “領(lǐng)頭羊”，過去十幾年大部分時間段樓市都比較活躍，尤其是房價累計漲幅較大。

其中部分需求是投資需求，有些購房資金來自外地；也有部分是自住需求，但首付可能來自外地的父母。

我們觀察這十幾年的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，深圳樓市 “能量守恒值” 大部分時間段都為負(fù)值，只有兩個時段是正值：

一是，2011 年到 2013 年初；

二是，2018 年到 2019 年前三季度（這一時期深圳樓市出現(xiàn) “空中加油”，房價漲幅較大，而當(dāng)時北京房價還在跌、上海小幅下跌、廣州平穩(wěn)，這次房價上漲其實(shí)是有深圳基本面支撐的）。

但 2020 年到 2021 年第一季度，深圳房價暴漲就屬于 “透支” 了。

即便深圳房價從 2021 年4月份開始下跌，其 “能量守恒值” 仍在繼續(xù)往下探。

因?yàn)闃鞘性诘耐瑫r，基本面也在走弱。

所以即便樓市下跌，“透支” 情況仍在加劇，直到 2023 年二、三季度，“能量守恒值” 才探底穩(wěn)住，之后出現(xiàn)反彈。

2024 年四季度深圳樓市有一波強(qiáng)反彈，反彈之后導(dǎo)致 “能量守恒值” 再度小幅下滑，近三個月又重新小幅攀升。

但即便如此，目前該數(shù)值仍為 - 2668，在全國 50 個重點(diǎn)城市中，深圳的負(fù)值是最大的！

這意味著，從當(dāng)前來看，深圳樓市依然存在 “透支”，即便房價已跌了四年多，也沒能完全對沖掉之前的 “透支”。

另外，今年四月份以來，中美貿(mào)易戰(zhàn)對深圳的經(jīng)濟(jì)、樓市影響比較明顯 —— 畢竟深圳是全國外貿(mào)第一城。

從模型測算結(jié)果來看，目前深圳房地產(chǎn)市場運(yùn)行與當(dāng)?shù)睾暧^面、基本面相比，仍有 “虧欠”。

在這種背景下，深圳樓市想要直接反彈、實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，難度還是很大的。

這就較好的解釋了為什么去年四季度反彈注定只是脈沖。

不過，“房地產(chǎn)市場能量守恒” 只是一個分析視角，大家也不用太悲觀。

因?yàn)樯钲诋吘故且痪€城市，在樓市周期中，一線城市通常會率先反彈，這也是一個規(guī)律。

如果我們把 “房地產(chǎn)市場能量守恒” 與 “城市能級” 結(jié)合起來考量，分析會更加科學(xué)合理，從而能更準(zhǔn)確地預(yù)測城市樓市走勢。

歡迎各位老鐵，尤其是房企朋友們，如果對某個城市的房地產(chǎn)市場 “能量守恒” 情況感興趣，也可以私信老楊。

好吧，謝謝各位捧場。