泰禾黃其森被留置調查，一代地產巨頭的隕落

曾經身價200億、被譽為“豪宅教父”的黃其森，如今淪為被留置調查的當事人。他和他的泰禾集團所經歷的大起大落，成為中國房地產行業高杠桿擴張時代最深刻的注腳。

8月22日，泰禾集團發布公告稱，公司董事長兼總經理黃其森因涉嫌違法被遼寧省新民市監察委員會實施留置措施。這位曾九度登上胡潤百富榜的福建地產首富，迎來了人生的至暗時刻。

與此同時，泰禾集團還收到了中國證監會福建監管局的行政處罰決定書。因未按規定披露重大訴訟、2020年至2022年年度報告存在重大遺漏等問題，公司被處以600萬元罰款，黃其森本人也被警告并處以300萬元罰款。

從銀行家到地產大亨

黃其森的創業故事曾是一部勵志傳奇。出生于1965年的他，15歲就考入福州大學建筑系，畢業后進入建設銀行福建省分行工作。

在銀行系統的工作經歷，讓黃其森積累了豐富的金融知識和市場洞察力。1996年，31歲的他毅然辭去穩定的銀行工作，創立了泰禾集團。

創業初期，黃其森另辟蹊徑，專注于中高端住宅領域，堅持“品質至上”的開發理念。2002年，他帶領泰禾進軍北京市場，打造的“運河岸上的院子”項目一炮而紅，成為業內矚目的高端產品。

2010年，黃其森推動泰禾集團借殼福建三農成功上市，成為當年國內唯一實現上市的房地產企業。

借助資本市場的力量，泰禾開始了迅猛的擴張之路。2013年至2017年間，公司銷售額從百億級別躍升至千億規模，行業排名飆升至第17位。

黃其森在2017年底更是豪言要“沖刺2000億銷售額”。為實現這一目標，泰禾頻繁高價競拍土地，不惜以遠超同行的價格爭奪“地王”。

高負債模式埋下隱患

泰禾的快速擴張極度依賴債務融資。公司不僅通過銀行貸款、發行債券等傳統渠道融資，還大量借助信托、資管計劃等非標融資，甚至不惜承擔高昂的利息成本。

到2017年底，泰禾集團的凈負債率已飆升至473.4%。2020年，泰禾的杠桿率達到驚人的1：5，意味著每1元自有資金對應5元債務。

這種高杠桿模式在市場上升期尚可維持，一旦市場轉冷，風險便會迅速暴露。

2018年起，隨著國內房地產市場降溫，政策調控持續收緊，“房住不炒”定位下融資渠道大幅收縮。

泰禾的資金來源驟然中斷，依靠銷售回款償債的模式難以維系。加上此前拿地成本過高，項目開發周期長、投入大，資金鏈很快出現斷裂。

2022年，黃其森被曝“協助有關機關調查”，這一去就是八個月。期間泰禾集團管理層頻繁變動，決策效率大幅下降，多個項目因資金不足被迫停工。

截至2024年底，泰禾集團已到期未償還的借款本金高達734.90億元，當年凈利潤虧損213.09億元，凈資產為-238.14億元，資產負債率飆升至113.62%，陷入嚴重資不抵債的困境。

地產狂飆時代的終結

泰禾集團的崩塌為行業留下了沉重而深刻的教訓：

高杠桿擴張模式的脆弱性暴露無遺。企業必須合理控制負債水平，避免盲目追求規模擴張。

信息披露的規范性和透明度至關重要。泰禾集團隱瞞二十余起重大訴訟長達兩年之久，最終遭到監管嚴厲處罰。

多元化發展需量力而行。泰禾曾涉足證券、保險等領域試圖減壓，結果副業反而成為主業的拖累。

黃其森曾經領導的泰禾集團，其“院子系”豪宅項目曾遍布全國。如今這些項目大多陷入停工，無數業主期盼的交房變得遙遙無期。

泰禾上海總部大廈以6.6億元被司法拍賣，較巔峰時期16億元的報價貶值近60%，成為公司沒落的象征。

隨著監管趨嚴、融資渠道收緊，泰禾集團并非個例。它標志著中國房地產行業那個高杠桿、高周轉、野蠻生長時代的徹底終結。