一周參考消息丨保利正式進軍二手房市場，旗下高端中介品牌“保利高屋行”已經落地4個城市

01

北上等核心城市價格惡化，房地產下行加速，會是最后一跌嗎

回穩前的最后一跌？

最近的房地產，無論是從宏觀數據、微觀城市還是我們從業體感，都還在加速下跌。

宏觀層面，根據統計局最新數據，7月房地產量價齊跌，而且以價換量也已經行不通了。具體來看：

7月全國新房銷售額為5325億元，相比6月的10150億元，環比跌幅47.54%，幾近腰斬；城市角度，一線城市房價環比下降0.2%，二線城市房價環比下降0.4%，三線城市房價環比下降0.3%。

二手房更是在加速下跌。7月4個一線城市均出現1個點左右的環比跌幅：北京環比降了1.1%、上海環比降了0.9%、廣州環比降了1%、深圳環比降了0.9%，這相當于一套500萬的房子，一個月資產縮水5萬元！

同比跌幅更夸張：北上廣深二手房價同比上一年分別下跌了2.9%、2.2%、6.0%和2.5%。

另外，7月重點13城二手房的成交量同比去年由正轉為了-5.1%，也就是說，在當前二手房天量掛牌及掛牌均價卻下降之下，成交量不增反降——這意味著以價換量也已經行不通了。

微觀城市層面，我們以上海為例，一個典型的現象是——最近上海大量的次新豪宅價格出現了新一輪下降，而且降幅接近30%。

比如，

大虹橋徐涇

黃浦濱江

另外，從上海市區幾大主流豪宅區、主流豪宅社區的掛牌率數據看，這些豪宅社區的綜合掛牌率高達5.41%，超過上海平均掛牌率2.5%的兩倍，也遠遠高于3%的“安全邊界”。

分析上海二手豪宅的降價原因，我們認為2方面。

一方面近兩年市中心豪宅新產品相繼入市，比如黃浦的翠湖六期、上海壹號院等，新豪宅熱銷背后存在部分改善居住條件的“豪宅置換”，即原業主將二手豪宅掛牌出售置換新豪宅，二手掛牌量增加致使價格下降。不過這部分業主大幅折價拋售的可能性較低，因為售價太低會導致置換鏈斷裂，例如，原本1000萬賣掉舊房子，再加500萬的杠桿可以順利完成1500萬新房的置換，但如果降價到700萬，那只能換1200萬的房子，但現在新房基本在1500萬-2000萬之間，大幅降價就無法實現置換。所以，那些僅有一套住房的業主大幅折價拋售的可能性較低。

但另一方面，如果是持有多套豪宅的高凈值群體資產調倉，那降價幅度可能就會更高。當下，股市行情轉好，一些金融行業從業者聚集區、企業家聚居區，如浦東如聯洋等，可能會出現業主通過快速出售一套冗余豪宅兌現大額資金投入股市的需求，從而大幅拉低房價。對于這部分人群，即便房價短期下跌5%-15%，他們也寄望于能在股市回本。

回顧房地產這一輪周期的價格下跌，一開始是教育改革下的學區房下跌，然后是2023疫情全面放開后主要以老破小為主的價格普跌；到目前，則由部分二手改善、豪宅開啟了新一輪的下跌......

整體來看，目前樓市肯定還沒有止跌，甚至價格下跌還加快了，背后本質其實是二手房價格不斷的螺旋式下跌。（更多內容我們在之前的《晨光地產行研》中詳細討論過，沒看過的朋友可以聯系文末二維碼工作人員交流）

我們認為，當前房地產下滑的趨勢將會繼續且無法自身維穩，需要外部利好因素助力，比如從政策工具箱（雖然可用的已經很少）里再進行集中的安排。比如美聯儲降息之后金融政策是否給出一些彈性空間，比如一些大家期待的核心城市解除限購政策，總體上通過短期利好或可能會遏制住樓市的繼續下跌。

近期，中央也突然高調強調“止跌維穩”，且態度急迫。這意味著近期房地產或有可能會迎來比較強勢的增量政策。

在我們看來，房地產周期進行到當前階段，只要資本市場繼續維穩，就已經來到了“黎明前的黑暗”，房地產就會是最后一跌！

02

港資房企也正式爆雷，地產出清將進入最后階段？

穩健的港資房企也撐不住了。

8月14日，港資房企路勁集團發布公告，宣布暫停支付所有離岸銀行債務、票據及永續證券的所有到期應付本金及利息，宣布公開“爆雷”。

公告顯示，路勁離岸債務總額約15.1億美元，到期未付利息約2262萬美元，另有8.905億美元永續證券及5646萬美元遞延分派。

宣布債務違約后，路勁隨即也宣布將啟動全面債務重組。

具體來看，路勁爆雷主要涉及美元債及永續債，目前國內債務未受影響，仍正常償還，國內項目也多處于尾期。

從路勁自身情況看，自2021年起，銷售不斷下滑、融資金額也持續流出，公司曾不斷通過出售資產來償還債務，國內投資也長時間維持低水平甚至逐漸萎縮，但卻因未能維穩投資做出增量，最終面臨需出售更多優質資產，導致企業資金匱乏。

當下，路勁在外界認為其還有能力付息的時候，選擇提前違約、啟動債務重組，或是受其他房企債轉股、債務重組等信息刺激。畢竟現在下一步行情還看不清楚，保住現金流尤其重要，先暫停支付利息，再與債權人進行新一輪談判，或可以為企業爭得更多空間。

整體而言，路勁的爆雷，其實具有特殊意義——這是首家真正意義上爆雷的港資企業。這也反映出當前市場狀況，即企業端風險尚未結束，甚至已波及到一向以穩健著稱的港商。

除了路勁集團，其它港資房企的日子也并不好過。

• 新世界發展：今年來首次延遲支付34億美元永續債利息；
  

• 太古地產：2010年以來首次中期虧損12.02億港元；
  

• 九龍倉置業：虧損擴大至24.06億港元，這兩年蘇州項目也是清倉甩賣；

• 瑞安房地產：28.71億元非受限現金難覆蓋82.64億元年內到期債務......

當一向以財務紀律嚴苛、風險抵御能力見長的港資力量都開始在債務泥潭中掙扎，足以說明當前房地產行業的困境比預計中的情況還要嚴重。結合最近一線城市房價的持續下跌來看，房企復活或許還有一段路要走。

但從另一個角度來看，港資房企出現違約，或也是地產出清即將進入最后的倒計時階段的一個信號，當以穩健著稱的港資力量都難以獨善其身，意味著行業內過剩的產能、泡沫化的杠桿已觸及清算臨界點。在這場從“三高房企”出清到“穩健經營企業”完善的市場深度洗牌完成后，房地產或能真正筑底。

03

房地產發展進入新階段，政策最重要的目標應該是保房價！

房地產新時代。

房價螺旋下跌、二手房成交占比持續提升，這些現象都意味著，當前的房地產，已經從增量市場轉向存量市場。

前不久召開的中央城市工作會議也提出“我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段”，所以，房地產未來也必須從增量房地產轉向存量房地產。

進入“存量階段”，房地產的發展重點是什么？政策目標會有什么變化？以下內容核心來自廈門大學趙燕菁教授，供大家參考。

增量房地產和存量房地產的商業模式完全不同，高層的政策目標不僅不能照搬前一階段的經驗，甚至也不能完全相反。增量階段房地產政策方向具體如下：

首先，減少增量。

減少增量就是降低新開工量，減少新增供地，調整供需關系。主管部門應當放棄增量階段的價格指標，轉而將“去化周期”作為核心指標——一個城市如果超過中央規定的“去化周期”，就應自動停止供地并堅決執行，再加上通過市場逆回購等措施，恢復到合理的“去化周期”。

其次，提升存量、扭轉房價預期。

提升存量，簡單講就是扭轉房價預期。因為市場交易價格，不僅影響買賣雙方，更主要的作用是給沒有進入交易的存量不動產定價。只要房價恢復，就算沒有一平方米增量，市場主體（家庭、企業和地方政府）的資產負債表也會修復，社會總財富也會增加。

增量發展階段要限房價，因為增量發展階段大部分居民要買房，房地產政策的目標，是要讓居民買得起房；存量發展階段要保房價，因為這個階段大部分居民已有房（或在供房），房地產政策的主要目標是要讓居民買的房保值、增值。

因為只有房價預期上漲，城市的資產才有更好的流動性。

第三，流動性！流動性！流動性！

要把存量資產的流動性作為房地產最重要的指標。所謂流動性就是存量不動產可以在市場上隨時套現的能力。這跟第一條提到的減少增量、調整供需關系直接相關！

補充一個來自東北證券經濟學家付鵬的觀點：未來最大的風險將不再是房價的漲跌，而是流動性。房產作為一種資產，其價值的核心在于能否變現。當流動性枯竭，房產即便有高昂的賬面價格，也失去了其作為財富的意義。房地產作為投資品的黃金時代已經過去，市場的核心邏輯將從“價格上漲”轉向“能否變現”。

第四，“市值管理”。

城市政府應該通過財務優化、資本運作、預期管理等工具管理城市的“市值”。也即通過城市運營，提升城市資產的整體價值。這部分可以參看我們之前的文章

如果說增量時代，GDP是衡量政績的重要指標；存量時代的“市值”（也就是房價）就應該是更重要的指標。

那么增量時代房地產還有未來嗎？

雖然未來房地產新建會大幅減少，但保有量會非常巨大。根據《民用建筑設計統一標準》（GB 50352-2019）住宅建筑屬于 “普通建筑和構筑物”，設計使用年限為 50 年。實際平均壽命約 30-40 年。按照這個標準，到2030年，超過30年房齡的居住建筑會超過100億平方米，哪怕每年只改造10%就是10億平方米。我們在此前的《晨光地產行研》中也有過詳細測算，感興趣朋友可以聯系我們。

要知道， 2024 年全國房屋新開工面積只有不到 7.4 億平方米，即使最高的 2019 年，也不過是 16.7 億平方米。按照每年更新 10% ， 100 億平方米至少需要 10 年，而這段時間又會有更多的建筑到期。

這意味著當房地產從增量轉向存量后，市場規模只會比增量階段規模更大！

但玩法肯定不一樣，因為增量房地產和存量房地產是兩種完全不同的“房地產”。前者作為開發商，主要是從政府“批發”土地，加工成住房后“零售”給居民；后者則主要是作為獨立產權人的“代理”——協調居民意愿、管理居民出資、代表居民辦理審批、設計、周轉、施工、驗收、融資、交付等。

這也要求主管部門從政策、管理和實施三個方面建立一套全新的制度，開發商要學會完全不同的運營模式，建造商要開發完全不同的建筑技術。

可以說，存量房地產無論在施工技術（裝配式建筑）、政策法規（審批規則）、金融服務（融資抵押）上還是增量房地產都不一樣。那些不能適應存量時代的城市和開發商，都會在從增量房地產轉向存量房地產的過程中被淘汰。

04

上海，開啟房價“保衛戰”

上海也急了。

今天中午，上海發布樓市新政，在正式放開外環外限購的同時，打響屬于上海的“房價保衛戰”。

其實，上周我們在多篇文章里都有提及上海當前的市場現狀。比如，我們聊了上海最近房價尤其二手豪宅房價的又一輪下跌

還聊了當前房地產最需要的就是政策應該是保房價

實際上，在今天的新政之前，上海的“保房價”行動已經開始了。

8月14日，上海鏈家正式隱藏所有二手房成交價。2024年5月我們曾討論過這個問題，當時，鏈家已在北京、武漢、合肥、南京、杭州等多個城市取消了二手房成交價的顯示功能。

按照當時我們發起的投票結果，76%的網友都表示“信息必須公開透明”。那為什么鏈家還繼續在上海施行“隱藏成交價”的操作呢？

其實這件事背后的主導，用腳趾頭想都知道肯定不是中介自己，主要目的自然是“保房價”，即通過隱藏二手成交價，避免房東因中介施壓、或個別低價成交案例而恐慌性拋售，并減少這種恐慌情緒在市場上過度發酵和傳播，從而穩住二手房價格，進而穩住新房價格。

保住二手房成交價，就是間接保新房！

而這本質上其實是在爭奪市場定價權：不顯示二手房成交價，首先有利于新房銷售，因為看不到二手房成交價，對于買房者來說，購買二手房的決策成本會高于新房。其次，當市場沒有了二手房成交價作為價格參考，新房指導價就會成為市場的一個價格錨點，房屋定價權就可以回到新房市場，這既更有利于市場調控，也有助于新房重奪市場定價權。

這只是上海的第一步。

今天，上海走出了“保衛房價”的第二步——按照大家對政策起名的習慣，我們可以叫它“8·25”新政。

今天中午午餐之前，上海市六部門聯合印發《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》，好讓大家一邊吃飯一邊討論要不要買房、該不該買房、別人會不會買房等下飯話題。

根據《通知》內容，本次“8·25”新政話題點一是放松外環外的限購，即滬籍外環外買房不限套數，外環內限購2套；非滬籍1年社保外環外不限套數，外環內3年社保限購1套，且均不分新房和二手房。

話題點二是：商業性個人住房貸款利率不再區分首套和二套。

這2條政策的本質都是釋放更多的購買力，包括剛需上車和改善再置業，目的是增加市場需求。

話題點三則在于公積金貸款政策，在普遍提高貸款額度之外，明晃晃的支持大家買新房——購買新房額度上浮15%、支持大家提取公積金付新房首付。

如果說隱藏二手房成交價是上海“保房價”的防御性動作—— 通過阻斷恐慌性拋售情緒傳導穩住二手房市場，那么 “8?25”新政則是進攻性舉措—— 直接通過放松限購、優化信貸釋放需求，從需求端發力托舉市場。

從上海這一連串的動作能很明顯的看出來，上海也急了。

數據顯示，上海7月二手房價格上海環比下跌0.9%，同比跌幅則高達2.2%。微觀來看大量的次新豪宅價格出現了新一輪下降，老破小價格也不斷往下，部分房源降幅接近30%。

所以，上海必然要通過政策有力拉住市場，實現止跌回穩。

值得注意的是，就我們的實地考察來看，當前上海外環外的新房市場其實表現還不錯，上海市場下陷主要集中在外中環附近的二手房。而新政卻直接作用于外環外，且鼓勵買新房，為什么？

這背后主要目的其實是“抬升預期”，即通過提升外環外的新房市場熱度，拉起大家對上海市場的整體信心，再通過新房市場的價格錨點，由外而內穩住整體市場，從而實現對整體地產的價格保衛。

05

保利正式進軍二手房市場，旗下高端中介品牌“保利高屋行”已經落地4個城市

央企搶灘二手房賽道。

從聯手中介機構幫客戶賣舊買新，到正式入局二手房市場，保利的“副業”又增加了一項。

8

月12日，保利發展旗下二手房代理平臺“保利高屋行”旗艦店正式在廣州珠江新城開業。據悉，保利高屋行是保利旗下房地產營銷服務公司保利和潤成立的子品牌，定位高端二手房交易，重點聚焦城市核心區域，將依托保利和潤的全產業鏈資源，致力于實現“像賣一手房一樣賣二手房”。

8月18日，“保利高屋行”在蘇州新區、姑蘇連開兩店。截止目前，“保利高屋行”已進入廣東廣州、佛山、東莞，江蘇蘇州等四大城市，重點聚焦核心區域的高端住宅市場。

事實上，二手房市場這塊 “大蛋糕”，保利早已密切關注。早在2017年，保利就推出了“保利愛家”二手經紀品牌，在北京、上海、長沙、武漢等20多個一二線城市都設有分公司。不過，彼時保利愛家的核心業務邏輯是服務客戶置換舊房、購入保利新房，本質上仍是圍繞新房銷售展開，盈利核心也聚焦于新房業務。

但隨著新房市場的萎縮，一手房開發投資持續下降，未來每年供應的新房自然會逐步減少，新房市場的“蛋糕”明顯越來越小。二手房市場則呈現出完全不同的態勢——近兩年來，二手房成交占比持續攀升，北京、上海的二手房成交占比甚至已突破80%，這意味著每賣出5套房子，就有4套是二手房。而且，隨著城市更新進程的不斷推進，這一比例大概率還將進一步提高。

從這個角度看，二手房賽道無疑具備 “長坡厚雪” 的發展潛力。

今年3月，中介頭子鏈家旗下的租賃品牌自如，也跨界切入二手房市場，推出二手房買賣業務“自如美家”，與貝殼同臺競爭。自如美家核心模式是“裝修代售”，即為業主提供“煥新、清水、心舍”3款好房裝修產品，通過對待售二手房進行裝修改造，加速房源成交。

具體來看，煥新主要針對基礎還不錯的房屋，進行為期 7 天的美化煥新后再出售；清水好房則是針對幾十年以上的老舊房屋做的整體改造；心舍好房是針對客單價比較高的房屋，走高品質、智能化家居改造。

此外，自如美家還通過“客/業單邊代理+嚴選好房+買房傭金五折+全網聯賣”的機制，為二手房買賣雙方提供更高效的服務。

值得一提的是，已經在租賃服務領域發展了14年的自如，已經積累了與房子相關的海量租客和業主，手握雙邊資源；同時，依托鏈家體系，還構建了從租賃、交易到家裝的全鏈條服務能力。據了解，自如美家從今年3月推出至今，已有超4萬套意向房源預約掛牌。

其實，早在前幾年行業巔峰期時，碧桂園（“有瓦”）、萬科（“樸鄰”）、龍湖（“塘鵝”）等等房企就曾布局過二手房交易領域，成立相關經紀品牌，但后隨著行業調整、資本市場動蕩等因素，這些布局大多不了了之。

如今，隨著行業逐步進入底部調整期，市場格局面臨重塑，頭部企業又開始重新審視并布局二手房賽道。保利此次推出 “保利高屋行”，或許只是行業新一輪布局的開端，不排除后續還會有更多企業加入，共同分食二手房市場的 “蛋糕”。

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