上海樓市，信心沒了！

　　作者：余飛

　　 01

　　 上海跟進北京

　　 在8月8日北京松綁五環外限購時，本號就說過，上海、深圳沒有理由不跟進，而且預測上海大概率會抄北京作業，放開外環限購，頂多再下調內環社保年限。

　　 8月25日，上海發布政策，力度比預想的還要弱，僅放開了外環的限購套數，仍沒有徹底放開外環限購。

　　 上海提出：

　　 一是符合條件居民家庭在外環外購房不限套數。對符合本市住房購買條件的居民家庭，包括本市戶籍居民家庭、在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭，在外環外購買住房不限套數，包括新建商品住房和二手住房。

　　 二是成年單身人士按照居民家庭執行住房限購政策。

　　 也就是說，上海戶籍家庭或者在上海繳納了一年社保的居民家庭和個人，都可以在上海外環買買買。

　　 和北京的力度如出一轍。北京8月8日提出的是， 戶籍家庭或戶籍單身，可以在五環外隨意買，無論買多少套都不限制。非戶籍家庭與單身人士，繳納了兩年連續社保或納稅，也可以在五環外隨便買。

　　 仍有設備約束，并沒有徹底放開。

　　 不過，上海這一次比北京多了一個操作，就是下調了二套房的利率。

　　 上海提出：

　　 為減輕居民購房利息負擔，《通知》明確優化個人住房信貸政策。銀行業金融機構根據上海市市場利率定價自律機制要求和本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平。

　　 上海二套房利率在此之前，各片區不盡相同。

　　 二套房商業貸款利率減5個基點，自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區二套房商業貸款利率減25個基點。

　　 目前的LPR五年期貸款利率是3.5%，也即差異化地區的二套房利率是3.25%，其他地區的二套房利率是3.45%。

　　 現在無論何處，二套房利率都與首套房相同，都執行3.05%的利率。

　　 以貸款商貸200萬，等額本息30年計算。政策執行之后，月供最多可以節省439元。

　　 02

　　 上海跟進背后

　　 上海為何還要救市？

　　 要知道，7月份這座城市可是誕生了全球最多的單價地王。

　　 而且，這兩年上海的豪宅都賣瘋了。

　　克而瑞數據顯示，2024年，30個重點城市一二手3000萬以上高端住宅2024年分別成交4356套和1255套，同比分別增長64%和6%。

　　其中，上海總價3000萬以上新房成交2600套，占比60.4%；二手成交529套，占比42.7%。

　　2025上半年，上海豪宅日光，更是成了家常便飯。

　　4月23日，位于靜安西藏北路板塊的象嶼蘇河琹廬開盤，共推出132套建筑面積約100平方米的三居室，均價12.5萬元/平方米，開盤當日全部售罄。

　　4月27日，位于上海浦東新區新楊思區域的熱門項目翡雲悅府開盤，首批次228套房源實現“日光”，均價為10.72萬元/平方米。

　　5月份，綠城潮鳴東方均價約19.5萬元/平方米，120套房源全部售罄，一天入賬近70億元；上海壹號院第三批次開盤，64套房源斬獲40.25億元，大部分戶型均價約18.5萬元/平方米。

　　保利海玥外灘序首批次銷售均價為12.64萬元/平方米，223套房源當日全部清盤，銷售金額達30億元。

　　克而瑞數據顯示，2025年上半年上海總價3000萬以上新房成交1096套，占30城總量的59.4%；二手高端住宅成交336套，占比46.2%。若從總價5000萬元以上占比來看，上海的占比還要高，其中一手成交482套，占30城總量接近八成。

　　 這兩天，上海黃埔區的上海壹號院五批次推出了66套房，均價19.8萬元，套均總價7358萬元，結果一個小時就被搶光了。

　　在豪宅價格拉動下，上海的新房價格已經連漲了37個月。

　　 最新國家統計局披露的數據是，6月份上海新房環比0.4%，與長沙并列全國第一。

　　 拋開與普通人無關的豪宅不說，其實上海房地產市場也并不舒服。

　　 上海可以說是樓市分化的樣板，一邊是火焰，一邊是海水。

　　 在核心區豪宅成交火熱的同時，郊區的新房無人問津。

　　 中國房地產報7月16日發布的文章披露：

　　 上海滯銷盤的“重災區”在遠郊，價格上均價低于6萬元/平方米、認籌率低于50%的樓盤開盤46次，占比接近七成。 上半年，新場板塊的璟瀾灣、奉發賢薈悅邸、奉發右岸晶邸等項目在認籌期間出現無人認購的現象。

　　 從歷史數據來看，上海商品房銷售面積于2021年見頂，當年商品房銷售面積1880.45萬平方米，2022年降至1852.88萬平方米，2023年1808.03萬平方米，下降2.4%。

　　 來源：上海2023年統計年鑒

　　 其中住宅見頂于2022年。2022年上海住宅銷售面積1561.51萬平方米，銷售額6937.77億元。

　　 2023年，上海商品房銷售額7259.99億元，下降2.8%。其中，住宅銷售額6685.19億元，下降3.6%。

　　 2024年上海商品房銷售面積1656.86萬平方米，下跌了8.5%，其中住宅成交了1356.73萬平方米，下跌了6.9%。

　　 來源：上海市統計局

　　 二手房方面，上海統計局披露，二手房成交量從2016年高點的34.77萬套跌至2022年的17.71萬套，下降了49%。二手房成交面積從2016年高點的3219.8萬平方米降至2022年的1426.93萬平方米，下降了55.7%。

　　 2023年，上海的存量房買賣登記面積1708.03萬平方米，比上年增長5.8%。但仍舊只有高點時期的一半水平。

　　 來源：上海2023年統計年鑒

　　 其中二手住宅成交面積從2015年高點的2351.3萬平方米降至2022年的1271.82萬平方米，下降了45.9%。

　　 去年，上海的二手房扭轉了跌勢。

　　 去年四季度一線城市集體救市，上海二手房成交量猛抬頭，拉動了全年成交總量。

　　 最終，上海全年二手房成交量24萬套，比2023年多出4萬套，實現了兩連漲。

　　 制圖：城市財經；數據：上海網上房地產

　　 雖然這個數據相比于高峰時期，仍差了不少，但二手房由于去年年末大反彈，出現了明顯抬頭行情。

　　 但今年4月份之后，上海的二手房行情也下來了，信心也沒了。

　　 3月份上海二手房成交了2.69萬套，4月份成交了2.07萬套，5月份成交了1.9萬套，6月份成交了1.86萬套，環比減少3.15%。

　　 中國房地產報預測， 隨著7、8月傳統淡季來臨，上海二手房成交量可能跌破1.5萬套。

　　 價格方面，國家統計局披露的數據顯示，上海二手房價格5月份再次進入下跌通道。

　　 6月份，四大一線城市二手房價格全部下跌。

　　 7月份四大一線城市二手房價格環比跌幅均位居全國前十，其中北京跌幅第二，廣州第四，深圳第六，上海第七。

　　制圖：城市財經；數據：國家統計局

　　 此外，從諸葛找房追蹤的數據來看，目前上海掛牌的二手房中，價格變動的房源中，91.05%在降價。

　　 這意味著，雖然豪宅火熱，但上海的普通住宅價格，仍和大多數城市一樣，一樣在調整。

　　 03

　　 接下來看深圳

　　 深圳的行情壓力比北京、上海大得多。

　　 去年四季度一線城市全面救市產生的效應在今年一季度結束，從4月份開始再次下行。

　　 房價方面，7月份深圳的二手房均價再次跌破6萬元，跌至跌至5.93萬元/平方米。

　　 因此，理論上深圳應該比北京、上海更早出招才是。

　　 但深圳這些年在放松措施方面，過于謹小慎微，始終在看京滬的步伐。

　　 如今，京滬都已出招，深圳接下來必定跟進。

　　深圳目前的限購力度比京滬弱很多，已經允許外地人在非核心區零門檻買1套。

　　深圳可能采取的放松措施是，有可能放開非核心區的限購套數。如果力度再大一些，則可能不設條件允許居民購買核心區1套住宅。

　　 此外，9月份央行大概率會跟隨美聯儲進行新一輪降息。還可能有其他措施出臺。

　　 畢竟前幾天的會議上，官方明確：

　　 采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢。

　　但最終的效果，仍會和過去三年一樣，短則一個月，長則一個季度。周而復始。

　　本號多次強調過，這一輪調整不會那么快結束。

　　 房價與收入、預期之間，要尋找一種新的平衡，只有出現了新的平衡點，房價才會止跌。

　　 而無論是放開限購、放開落戶，還是降低首付等其他措施，都做不到這一點。

　　 要快速實現平衡，一方面要不斷縮小房價與收入之間的差距，要么提升民眾的收入，要么不斷降低房價。另一方面，恢復信心。

　　 無論是縮小房價收入比，還是恢復信心，都得基于經濟回暖、就業回暖。