“負公攤”時代來了！得房率超140%，揭秘廣深莞首個四代宅

今年，要說房地產的高頻詞是什么，第四代住宅必定榜上有名。

據不完全統計，目前全國已經有超過28個城市出臺了關于第四代住宅的政策，其中包含了成都、南京、廈門、武漢、合肥等一二線城市。

但廣深莞遲遲沒有動靜，直到一個顛覆性項目出現—招商林嶼境。

得房率超140%、6米挑高空中花園、超新規四代宅……它憑一己之力在灣區一線城市拉開了“負公攤”時代的序幕。

四代宅灣區一線城市首秀，廣州選在橫瀝島，背后有何深意？

灣區樞紐，輻射廣深莞

作為粵港澳大灣區幾何中心，廣州把最好的交通牌留給了南沙。

橫瀝島頭頂南沙發展的最強光環，同時集齊了地鐵、城際高鐵資源和高速，“三位一體”的綜合交通路網如蛛網鋪開，緊密連接著橫瀝島和灣區其他城市的聯系。

比如全國最快地鐵廣州18號線，最高運行速度可達160公里/小時。

今年10月深中通道開通，通過地鐵18號線與橫瀝站接駁，加之南中高速萬頃沙支線計劃年內通車，橫瀝島到深圳寶安最快36分鐘。

橫瀝島到前海的公交車始末站也開通了，經由深中通道，每天有跨市定制公交、接送廣深居民來回兩地。最快1小時42分可以直達。

圖源：廣州南沙發布

據了解，截止至11月28日，開通不到一個月時間，客流量已經突破4萬人次。

正在建設中的深茂鐵路，未來也將對接地鐵18號線，實現南沙與東莞、深圳的快速連接。

建成后從橫瀝站出發，兩站約14分鐘可到東莞濱海灣、三站約20分鐘可到深圳機場。

在實際出行上，橫瀝島可以說比東莞更近東莞，比深圳更近深圳。

往內，18號線已把橫瀝島納入珠江新城半小時生活圈，2站萬博，5站琶洲，6站珠江新城，一軌直達，非常便捷。

另外，規劃中的兩大樞紐橫瀝島、橫瀝東站也有驚喜。根據設想，站點將融入時下最先進的TOD模式，地鐵15號線、NS1、NS2、知南快線都會在此經過，軌道四通八達。

別人夢寐以求的TOD模式，橫瀝島一口氣獨占兩個，交通能級之高可想而知。

由于身處灣區中心，再加上交通優越，去哪里都方便快捷，橫瀝島很快成為了灣區各大城市購房者的瞄準對象。

有數據顯示，在廣州的深圳置業者里，接近九成選擇了南沙，其中尤以橫瀝島最受歡迎，占比40%，幾乎挑起了南沙外地客的半壁江山。

限購松綁后，橫瀝島市場更加躁動了。一個直觀的感受是，很多外地網友前來詢盤，了解橫瀝島的樓市情況，深圳客，香港客，更有東莞的朋友特意請假來看房。

與此同時，橫瀝島還承接著來自廣州市區的外溢，珠城、琶洲新盤早已刺穿10萬+/平，同樣是18號線，到達市區不過30分鐘，橫瀝島對手握有限預算的購房者來說，更加友好。

這種背景下，招商林嶼境穩穩站在板塊C位，18號線橫瀝站旁邊，位置十分優越。

廣州拿出這么好的地塊，本質上是希望第四代住宅可以利用交通優勢，將輻射面擴到最大。

讓廣深莞乃至整個灣區，每個對理想生活有著向往的奮斗者，都有機會享受到超新規戶型帶來的舒適，觸達心中對理想生活的向往。這是廣州的溫度與擔當。

配套密集落地

橫瀝島現“超跑速度”

除此之外，橫瀝島還是整個廣州乃至灣區最具增量的地方。

全國首個國際金融島，云集全國首個期貨產業園、IFF永久會址、大灣區商業銀行、國際風險投資中心、大灣區航運聯合交易中心……珠城、前海、深圳灣、松山湖所沒有的金融重器，都安排在這里了。

廣州對橫瀝島的期待，已經跳出大灣區，直接對標紐約曼哈頓、倫敦金融街等世界級金融中心。

這并非畫大餅，橫瀝島正在以肉眼可見的加速度從藍圖走向現實，配套密集兌現，價值確定性有目共睹。

去年， IFF永久會址正式啟用，國際金融論壇的舉辦，讓世界目光聚焦橫瀝島。

國際金融論壇，圖源廣州南沙發布

隨著期貨產業園正式動工，廣州期貨交易所也有望加速落地橫瀝島，其乃全國第五所、華南第一家期貨交易所，是國家在大灣區醞釀已久的重大部署。

眾所周知，粵港澳大灣區被視為國家發展的千年大計，通過21世紀海上絲綢之路，鏈接中國與世界。在發展路上，勢必需要一個強大的期貨交易平臺，用以幫助掌握金融商品和大宗商品定價權。

華南區域有了廣期所，便能與深交所、港交所形成三個支點，構成粵港澳大灣區金融市場的完整體系。

未來就像一個磁場，源源不斷吸引各類資本、產業龍頭蜂擁而至。橫瀝島作為金融產業大本營，自然飲得頭啖湯。

至于生活配套，真是羨煞旁人。

48班小學和54班九年一貫制學校已經動工、約20萬方地下商業空間提速建設、約7.8公里濱海景觀、嶺南東方酒店已經投入使用，所見所得，給足安全感。

橫瀝島尖，圖源廣州南沙明珠灣管理局

不僅如此，這里還落地了兩家三甲醫院——雙三甲華南第一中山大學附屬第一(南沙)醫院（已運營）、中山大學光華口腔醫院（已全面封頂）。

其中中山大學附屬第一（南沙）醫院還是全國少見的“海陸空”三甲醫院，有直升機停機坪，更能連接海洋泊岸碼頭。也就是說，在這里，你能享受到灣區最高的醫療水平服務。

當上有老、下有小，才知道附近有三甲醫院，能換回多少安心。

在最有價值和前景的板塊，拿出最新、最好的產品迎客，這是廣州的誠意。

看過第四代住宅

其他都是將就

作為一種創新的住宅形式，很多人還不清楚什么是“第四代住宅”？

從代際對比看，第一代住宅是茅草房，第二代住宅是磚瓦房，第三代住宅是城市電梯房，而第四代就是——

空中庭院房，也可稱之為“城市森林花園建筑”。

最大的特點就是卷。一卷得房率，四代宅普遍超過100%，更卷的甚至可以做到140%得房率，如建面約100平的房子，通過贈送，實得面積可達140平，直接跳過“零公攤”進階到“負公攤”時代。

二卷大露臺，錯層露臺是四代宅的第一特征，從市場上產品來看，現在四代宅露臺面積越來越大，已經從十幾平米拓展到幾十平米。

它把都市人夢寐以求的前庭后院理想生活，搬進了高層，從此不再遙不可及。

很難想象對不對？以往這類產品多出現在改善或豪宅，如今，招商林嶼境終于將超新規四代宅帶到了剛需和剛改市場。

1

高贈送，得房率超140%

近年來，戶型迭代更新非常風靡，各大開發商也各顯神通，紛紛卷起來。

但和招商林嶼境相比，多多少少還差點意思。

以建面約110㎡戶型為例，項目贈送了40%空中花園和25%陽臺，拓展面積高達40+㎡，幾乎相當于其他同面積戶型2個客廳、5個臥室的大小。

以至于使用面積輕松超過150㎡，得房率高達140%，全屋空間闊綽，無一室局促，每個次臥均衡大小，都能擺下大床和衣柜。

接近客廳的次臥，沒有承重墻，可開可合。既可以與客廳組合，變身為約37㎡無界社交廳，也能作為獨立臥室，滿足家庭每個階段的需求。

得房率140%，在廣州非常少見。當我們再將東莞、深圳符合條件的戶型進行分析，能夠清晰看到，第四代住宅在各項數值的對比中，同樣以絕對優勢碾壓市面常見產品。

要知道，在動輒數萬一平的房價面前，每一平贈送面積都是實實在在的錢。

按照最新房價來計算，11月，深圳均價6.61萬/㎡，東莞均價2.34萬/㎡，若想享受多40㎡的居住空間，各地購房者需要分別多支付264.4萬和93.6萬，這可不是一筆小數目。

省下來的巨額成本，別說能再買一套房，還能加輛車，或者帶家人環游世界。

2

戶戶有庭院

平層躍升墅級體驗

當然了，單純追求空間放大，并不是招商林嶼境的初衷。

四代宅全新理念之上，項目為大家呈現的，是富有創造力的生活主場，更生態健康的生活方式，賦予居住者精神的滋養。

如今城市越來越像鋼筋水泥森林，留給大家自由呼吸的空間越來越小。

為了給居者打造一片秘境，煮茶聽雨，滌蕩心懷，這里每一戶都把庭院搬到“空中”，而且有的一搬就是2個。

比如建面約125㎡奇數層戶型，南向陽臺超10米長，進深也從常規的1.8米升級至約3.2米。

一下子把尺度拉開至33㎡，同時也賦予其更多的生活可能性。

別人家的普通住宅，陽臺只有窄窄一條，而你的超大陽臺可以是愜意的空中庭院，裝滿生活理想。

不管種花、種菜，還是靜享閑暇，皆能覓得一份“采菊東籬下，悠然見南山”的田園詩意

還可劃分出休閑吧臺、兒童活動區、寵物生活區等等，你對生活有多熱愛，你的庭院就有多驚艷。

露臺示意圖，圖源：攝圖網（已獲授權）

約6米挑高的設計，更是無限延伸空間感，廣納清風明月，隨時沐浴在陽光中。

270°的觀景面，又極大拓展了視野，能從各個角度觀景，窗外永遠風光旖旎。

類似的庭院，北向還有一個，約9㎡空間甚至把聚會需要都考慮在內，可以延伸出去做餐吧臺，飯后月朗星稀，煮酒烹茶，別有一番滋味。

另外，招商林嶼境還特別做有私梯入戶的設計。

約7.7㎡全明電梯廳，隔絕外界喧囂，也營造出一個充滿儀式感和情景化的家庭空間，從入戶方式開始，改善生活的品質就上升了一個維度。

至此我們不再被困于一個個格子間中，而是擁有屬于自己的院落，切身感受生活的美好和大自然的治愈力量。

3

容積率低至2.5

小高層，兩梯三戶

一線城市寸土寸金，低密度無疑是奢侈品。

淘房君翻遍了近五年廣州住宅用地平均容積率，3-6是常態。

深圳更不用說了，就連最新拍出的深圳灣百億地王 ，未來的豪宅封面，容積率也高達7.59。

反觀招商林嶼境，不僅大手筆騰挪土地造園，還參考虹夕諾雅頂級度假酒店，打造浮嶼森境系園林。

園林效果圖，僅供參考，具體以實際為準

低至2.5的容積率，實力詮釋了什么叫極致舒適。

項目把樓間距開到最大，圍合出完整的中央花園。奢石景墻、飛流疊水、長效花境……鋪開一幅秀潤靈動的畫卷。

歸家途中看翠木搖曳，聽水聲潺潺，仿佛迂回在森林間，頗有“人從畫中來，歸向畫中居”的東方意境。

關鍵是，這里還有小高層可選，兩梯三戶，舒適感拉滿。

項目效果圖，僅供參考，具體以實際為準

居于此，外擁森系園林景觀，私享立體森境庭院，目光之及皆為昂然綠意，俯仰之間盡是新鮮空氣，樹挺拔，石肅穆，影婆娑，心也隨之變得寧靜。

園林效果圖，僅供參考，具體以實際為準

不得不說，這種不是別墅，卻又如同別墅的松弛生活，被招商林嶼境拿捏得非常到位。

4

多次迭代，質感武裝到細節

在橫瀝島之前，招商已經在全國各地做過多個第四代住宅，鄭州招商林嶼境、招商·西安序屢推屢罄，購房者用真金白銀的認可，難掩喜愛。

正因有了前面的不斷探索和迭代，南沙招商林嶼境一誕生，便是成熟的進化體，質感武裝到細節。

項目效果圖，僅供參考，具體以實際為準

比如通過增加飄板、隔墻和高磨砂玻璃，精于細微之處，只為給居者帶來極盡隱私性的居住體驗。

再如空中花園呈2倍極放大，招商林嶼境提前針對相應結構做了進一步強化。

包括加厚防水層，設置兩套地漏系統等，空中庭院的最大載荷也增強至常規陽臺的2-3倍，對產品的雕琢，領先不止一步。

5

買新不買舊

購房鎖定四代宅

房子回歸居住屬性，購房者要求越來越高。

要更多的陽光與尺度，要高顏值的外立面，要精細化、人性化的設計，要居家的儀式感與尊崇感......

現在不是“人有其居”，而是追求“居有優境”，倒逼開發商們不斷對產品進行更新迭代。

尤其戶型新規發布后，產品升級的速度實在太快了，并且還有繼續卷下去的跡象。

再過幾年，市場大概率會以高得房率，負公攤的戶型產品為主導，與新規前的房子在居住體驗和價格上形成明顯分界線。

所以我們認為：

1、可考慮對手里的房子進行置換，往后新一代產品會更吃香，流動性更強。

2、買新不買舊，選擇目前最前沿的第四代住宅，大露臺才是未來的趨勢。

3、地段、學校、商業、交通、環境等硬件配套，依然是買房時重點考量的因素，千萬不能丟。

最后提醒一句，招商林嶼境的速度很快，9月才拿地，預計下周就開放展示區了，得房率140%的樣板間馬上面世。

自11月中項目開放三大展廳以來，短短半個多月時間，已經有300多組凍資，遠超首批貨量，廣州很久沒有出現這樣的現象紅盤了。

項目預計會在本月底開盤，所以感興趣的朋友，得趕緊行動起來了，到現場去，親身體驗超新規四代宅帶來的震撼。