馬云預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)：2025年下半年或迎來(lái)變革

八年前，馬云說(shuō)過(guò)一句讓無(wú)數(shù)人瞠目結(jié)舌的話：“未來(lái)，房子會(huì)像蔥一樣便宜。”當(dāng)時(shí)很多人哈哈一笑，覺(jué)得這話就是“畫大餅”，根本不可能實(shí)現(xiàn)。畢竟那幾年房?jī)r(jià)漲得飛快，北上廣深一夜之間漲幾十萬(wàn)根本不稀奇。可是到了2025年，大家卻突然發(fā)現(xiàn)，這句話似乎并不是空談。

現(xiàn)在你去看北京、上海的核心學(xué)區(qū)房，價(jià)格依舊堅(jiān)挺，家長(zhǎng)寧愿勒緊褲腰帶也要買。而一旦走出核心區(qū)，價(jià)格就像換了個(gè)世界，掛牌量暴增、成交慘淡，甚至在一些小城市，幾十萬(wàn)就能買下一整套房子。馬云說(shuō)的“如蔥”，真的在慢慢發(fā)生。

問(wèn)題來(lái)了：到了2025年下半年，這個(gè)趨勢(shì)會(huì)不會(huì)加速？會(huì)不會(huì)真出現(xiàn)一輪“拐點(diǎn)行情”？

要理解當(dāng)下的房地產(chǎn)，最直觀的方法就是“跑到街上看看”。如果你走在北京海淀的知春路，隨便推開(kāi)一家學(xué)區(qū)房中介的門，你會(huì)看到櫥窗里貼的房源價(jià)格依然嚇人。

動(dòng)輒單價(jià)12萬(wàn)、13萬(wàn)一平米，一套小兩居總價(jià)五六百萬(wàn)，賣家最多愿意降個(gè)五萬(wàn)八萬(wàn)，還要被宣傳成“抄底機(jī)會(huì)”。這種堅(jiān)挺的價(jià)格，并不是憑空存在，而是因?yàn)檫@里有稀缺的教育資源和穩(wěn)定的需求支撐。

上海的情況也類似，尤其是黃浦、靜安這些核心城區(qū)。只要房子滿足學(xué)區(qū)、地鐵、樓層合適，賣家依然強(qiáng)勢(shì)。就算市場(chǎng)冷清，價(jià)格也很難出現(xiàn)大幅下跌。換句話說(shuō)，房子已經(jīng)不再是普遍稀缺品，而是分化成“有人搶”和“沒(méi)人要”的兩極。

但如果你從這些核心區(qū)走遠(yuǎn)一點(diǎn)，畫風(fēng)立刻反轉(zhuǎn)。比如北京通州的一些小區(qū)，二手房平臺(tái)上一搜，同一個(gè)小區(qū)往往同時(shí)掛著二十幾套在售，標(biāo)題一個(gè)比一個(gè)著急：“急售”“降價(jià)”“抄底價(jià)”。

中介一臉苦相地告訴你：“掛了好幾個(gè)月，也就偶爾有人來(lái)看，能成交一套算燒高香了。”

到了三四線城市甚至更夸張。東北鶴崗、阜新這樣的城市，經(jīng)常有人曬朋友圈，說(shuō)自己幾萬(wàn)塊就買了一套七八十平米的房子。你沒(méi)聽(tīng)錯(cuò)，不是首付，而是整套房子的總價(jià)。

更有甚至，兩三萬(wàn)元就能拿下一套小戶型。這放在北京上海，連廁所都買不起。

這些房子賣得出去的業(yè)主還算幸運(yùn)，起碼換回了一點(diǎn)現(xiàn)金。更多的情況是房子根本賣不掉。朋友圈和房產(chǎn)群里充斥著“有人接盤嗎”的信息，可是買家寥寥無(wú)幾。房?jī)r(jià)在這樣的市場(chǎng)下，已經(jīng)完全失去了過(guò)去那種“只漲不跌”的神話。

所以，當(dāng)我們說(shuō)現(xiàn)在的樓市，是一場(chǎng)“冰火兩重天”的表演，一點(diǎn)也不夸張。核心區(qū)的價(jià)格還在堅(jiān)守，但外圍和小城市的房?jī)r(jià)，正在經(jīng)歷斷崖式的下跌。這種分化趨勢(shì)，正是2025年房地產(chǎn)的最大特征。

房?jī)r(jià)為什么會(huì)跌到這種程度？其實(shí)答案并不復(fù)雜，背后無(wú)非是三股力量在推動(dòng)：人口變化、經(jīng)濟(jì)壓力和觀念轉(zhuǎn)變。

第一是人口。2024年，全國(guó)人口比上一年減少了85萬(wàn)，老齡化加速，60歲以上的人口在一年之內(nèi)增加了三千萬(wàn)。買房的主力軍是年輕人，可是年輕人越來(lái)越少，未來(lái)需求自然也在縮減。

大量的住房空置在市場(chǎng)上，庫(kù)存不斷累積，甚至有人形容說(shuō)“全國(guó)待售庫(kù)存加上空置房，足夠裝下一個(gè)河南省”。這句話雖然夸張，但也說(shuō)明了一個(gè)事實(shí)：供需徹底失衡了。

第二是經(jīng)濟(jì)。過(guò)去十年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的紅利推動(dòng)了房地產(chǎn)的高歌猛進(jìn)，可是如今居民收入增速放緩，很多家庭的購(gòu)房預(yù)算大大縮水。

以前大家都覺(jué)得“房子買了就賺”，所以拼了命去買；而現(xiàn)在則是“怕買了就跌”，心態(tài)完全逆轉(zhuǎn)。

對(duì)比一下就知道：十年前是“怕?lián)尣坏健保迥昵笆恰百u的時(shí)候至少不虧”，現(xiàn)在則是“擔(dān)心買了就開(kāi)始跌”。心態(tài)一旦改變，市場(chǎng)自然冷了下來(lái)。

第三是觀念的轉(zhuǎn)變。以前結(jié)婚必須買房，“六個(gè)錢包”都要掏出來(lái)湊首付。

而現(xiàn)在的年輕人，越來(lái)越多人覺(jué)得租房更自由，不想被房貸綁三十年。比如深圳有個(gè)95后姑娘算了一筆賬：買個(gè)60平米的小房子，首付一百多萬(wàn)，每個(gè)月還貸要兩萬(wàn)，而她和男朋友兩個(gè)人工資加起來(lái)也就三萬(wàn)出頭。

除去房貸，生活基本緊巴巴，根本沒(méi)什么質(zhì)量。相比之下，她更愿意租房，把錢花在旅行和自我提升上。這種想法，正在年輕人中快速傳播。

所以，當(dāng)人口紅利消失，經(jīng)濟(jì)環(huán)境收緊，觀念徹底轉(zhuǎn)變，房?jī)r(jià)的神話就不可能再維持下去。房子不再是“唯一的財(cái)富密碼”，而是逐漸回歸到它的本質(zhì)——就是一個(gè)居住的空間。至于那些投資客，越來(lái)越多的人已經(jīng)悄悄退場(chǎng)，開(kāi)始尋找新的理財(cái)和投資方式。

這也是為什么，現(xiàn)在即使政府頻繁出臺(tái)政策刺激，市場(chǎng)反應(yīng)依舊冷淡。因?yàn)閱?wèn)題的根本不在政策，而在需求。沒(méi)有足夠的年輕人買單，再多的政策也只能托底，而不能再掀起新一輪普漲。

那么問(wèn)題來(lái)了，2025年下半年，房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)一次拐點(diǎn)？其實(shí)答案很可能是：會(huì)，但這個(gè)拐點(diǎn)并不是所有房子都會(huì)上漲，而是“結(jié)構(gòu)性變化”。

從政策層面看，地方政府的財(cái)政壓力越來(lái)越大，房地產(chǎn)作為地方的重要收入來(lái)源，必然會(huì)被進(jìn)一步托底。預(yù)計(jì)下半年可能會(huì)有幾類政策動(dòng)作：降低首付比例，給購(gòu)房者發(fā)放補(bǔ)貼甚至購(gòu)房券，對(duì)二手房交易進(jìn)行減稅等等。

對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，高端樓盤限價(jià)已經(jīng)在逐步放開(kāi)，這將直接刺激核心區(qū)的一部分需求。而在三四線城市，很多地方已經(jīng)重啟“棚改2.0”，通過(guò)“房票安置”的方式，直接把庫(kù)存消化掉。

從金融層面看，央行有可能繼續(xù)降息，降低貸款利率。這意味著房貸成本更低，對(duì)觀望中的剛需買家來(lái)說(shuō)，這就是一個(gè)“進(jìn)場(chǎng)信號(hào)”。一旦市場(chǎng)傳出“已經(jīng)跌不動(dòng)了”的氛圍，很多人會(huì)集中出手，形成一波短期小高潮。

但要注意，這種反彈很可能是短期的，屬于“結(jié)構(gòu)性行情”。核心區(qū)的小戶型、學(xué)區(qū)房可能小漲，而非核心區(qū)、人口流出的城市則依舊冷清。換句話說(shuō)，市場(chǎng)不會(huì)再出現(xiàn)全國(guó)性的普漲，而是各走各的路。

對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？如果你是剛需買家，下半年可能是一個(gè)相對(duì)合適的窗口期，但要避開(kāi)幾個(gè)雷區(qū)：第一，別碰人口凈流出城市的遠(yuǎn)郊盤，未來(lái)接盤的人更少；第二，避免中小房企的期房，以免遭遇爛尾風(fēng)險(xiǎn)；第三，老破小學(xué)區(qū)房要謹(jǐn)慎，因?yàn)榻逃唠S時(shí)可能調(diào)整。

對(duì)于已經(jīng)持有房子的人，不要過(guò)度執(zhí)著于當(dāng)年的高點(diǎn)價(jià)格。更應(yīng)該看的是房子的流動(dòng)性——小區(qū)亮燈率高不高，地鐵近不近，教育資源穩(wěn)不穩(wěn)。如果這些條件都不占，哪怕割肉也要及時(shí)止損。

至于投資客，更要認(rèn)清現(xiàn)實(shí)：房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，普漲不再可能。未來(lái)能保值的，只有少數(shù)核心資源型房產(chǎn)。更多的財(cái)富安全感，應(yīng)該來(lái)自現(xiàn)金流、個(gè)人能力提升以及更加多元化的投資方式。

所以，2025下半年很可能真的會(huì)迎來(lái)一個(gè)拐點(diǎn)，但它不是普遍上漲，而是“有人笑、有人哭”的分化行情。

回頭再看馬云八年前的那句話，其實(shí)并不是在預(yù)測(cè)具體價(jià)格，而是對(duì)大趨勢(shì)的判斷：房子不再是稀缺的財(cái)富密碼，而是會(huì)慢慢變成一種普通商品。事實(shí)已經(jīng)證明，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代確實(shí)已經(jīng)過(guò)去。

2025下半年，樓市大概率會(huì)出現(xiàn)一次結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)折，核心區(qū)的剛需房依舊堅(jiān)挺，而非核心區(qū)和三四線城市的下跌可能繼續(xù)延續(xù)。對(duì)剛需買家來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)相對(duì)合適的窗口期；對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，指望房子暴富已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)。

房地產(chǎn)的邏輯徹底變了。未來(lái)的安全感，更多要靠穩(wěn)定的現(xiàn)金流、可持續(xù)的收入和理性的消費(fèi)觀念。房子回歸居住本質(zhì)，才是時(shí)代的新常態(tài)。那么，下半場(chǎng)的房地產(chǎn)，你準(zhǔn)備好了嗎？