馬云預測房地產未來：2025年下半年或迎來變革

八年前，馬云說過一句讓無數人瞠目結舌的話：“未來，房子會像蔥一樣便宜。”當時很多人哈哈一笑，覺得這話就是“畫大餅”，根本不可能實現。畢竟那幾年房價漲得飛快，北上廣深一夜之間漲幾十萬根本不稀奇。可是到了2025年，大家卻突然發現，這句話似乎并不是空談。

現在你去看北京、上海的核心學區房，價格依舊堅挺，家長寧愿勒緊褲腰帶也要買。而一旦走出核心區，價格就像換了個世界，掛牌量暴增、成交慘淡，甚至在一些小城市，幾十萬就能買下一整套房子。馬云說的“如蔥”，真的在慢慢發生。

問題來了：到了2025年下半年，這個趨勢會不會加速？會不會真出現一輪“拐點行情”？

要理解當下的房地產，最直觀的方法就是“跑到街上看看”。如果你走在北京海淀的知春路，隨便推開一家學區房中介的門，你會看到櫥窗里貼的房源價格依然嚇人。

動輒單價12萬、13萬一平米，一套小兩居總價五六百萬，賣家最多愿意降個五萬八萬，還要被宣傳成“抄底機會”。這種堅挺的價格，并不是憑空存在，而是因為這里有稀缺的教育資源和穩定的需求支撐。

上海的情況也類似，尤其是黃浦、靜安這些核心城區。只要房子滿足學區、地鐵、樓層合適，賣家依然強勢。就算市場冷清，價格也很難出現大幅下跌。換句話說，房子已經不再是普遍稀缺品，而是分化成“有人搶”和“沒人要”的兩極。

但如果你從這些核心區走遠一點，畫風立刻反轉。比如北京通州的一些小區，二手房平臺上一搜，同一個小區往往同時掛著二十幾套在售，標題一個比一個著急：“急售”“降價”“抄底價”。

中介一臉苦相地告訴你：“掛了好幾個月，也就偶爾有人來看，能成交一套算燒高香了。”

到了三四線城市甚至更夸張。東北鶴崗、阜新這樣的城市，經常有人曬朋友圈，說自己幾萬塊就買了一套七八十平米的房子。你沒聽錯，不是首付，而是整套房子的總價。

更有甚至，兩三萬元就能拿下一套小戶型。這放在北京上海，連廁所都買不起。

這些房子賣得出去的業主還算幸運，起碼換回了一點現金。更多的情況是房子根本賣不掉。朋友圈和房產群里充斥著“有人接盤嗎”的信息，可是買家寥寥無幾。房價在這樣的市場下，已經完全失去了過去那種“只漲不跌”的神話。

所以，當我們說現在的樓市，是一場“冰火兩重天”的表演，一點也不夸張。核心區的價格還在堅守，但外圍和小城市的房價，正在經歷斷崖式的下跌。這種分化趨勢，正是2025年房地產的最大特征。

房價為什么會跌到這種程度？其實答案并不復雜，背后無非是三股力量在推動：人口變化、經濟壓力和觀念轉變。

第一是人口。2024年，全國人口比上一年減少了85萬，老齡化加速，60歲以上的人口在一年之內增加了三千萬。買房的主力軍是年輕人，可是年輕人越來越少，未來需求自然也在縮減。

大量的住房空置在市場上，庫存不斷累積，甚至有人形容說“全國待售庫存加上空置房，足夠裝下一個河南省”。這句話雖然夸張，但也說明了一個事實：供需徹底失衡了。

第二是經濟。過去十年，中國經濟的紅利推動了房地產的高歌猛進，可是如今居民收入增速放緩，很多家庭的購房預算大大縮水。

以前大家都覺得“房子買了就賺”，所以拼了命去買；而現在則是“怕買了就跌”，心態完全逆轉。

對比一下就知道：十年前是“怕搶不到”，五年前是“賣的時候至少不虧”，現在則是“擔心買了就開始跌”。心態一旦改變，市場自然冷了下來。

第三是觀念的轉變。以前結婚必須買房，“六個錢包”都要掏出來湊首付。

而現在的年輕人，越來越多人覺得租房更自由，不想被房貸綁三十年。比如深圳有個95后姑娘算了一筆賬：買個60平米的小房子，首付一百多萬，每個月還貸要兩萬，而她和男朋友兩個人工資加起來也就三萬出頭。

除去房貸，生活基本緊巴巴，根本沒什么質量。相比之下，她更愿意租房，把錢花在旅行和自我提升上。這種想法，正在年輕人中快速傳播。

所以，當人口紅利消失，經濟環境收緊，觀念徹底轉變，房價的神話就不可能再維持下去。房子不再是“唯一的財富密碼”，而是逐漸回歸到它的本質——就是一個居住的空間。至于那些投資客，越來越多的人已經悄悄退場，開始尋找新的理財和投資方式。

這也是為什么，現在即使政府頻繁出臺政策刺激，市場反應依舊冷淡。因為問題的根本不在政策，而在需求。沒有足夠的年輕人買單，再多的政策也只能托底，而不能再掀起新一輪普漲。

那么問題來了，2025年下半年，房地產會不會出現一次拐點？其實答案很可能是：會，但這個拐點并不是所有房子都會上漲，而是“結構性變化”。

從政策層面看，地方政府的財政壓力越來越大，房地產作為地方的重要收入來源，必然會被進一步托底。預計下半年可能會有幾類政策動作：降低首付比例，給購房者發放補貼甚至購房券，對二手房交易進行減稅等等。

對于一線城市來說，高端樓盤限價已經在逐步放開，這將直接刺激核心區的一部分需求。而在三四線城市，很多地方已經重啟“棚改2.0”，通過“房票安置”的方式，直接把庫存消化掉。

從金融層面看，央行有可能繼續降息，降低貸款利率。這意味著房貸成本更低，對觀望中的剛需買家來說，這就是一個“進場信號”。一旦市場傳出“已經跌不動了”的氛圍，很多人會集中出手，形成一波短期小高潮。

但要注意，這種反彈很可能是短期的，屬于“結構性行情”。核心區的小戶型、學區房可能小漲，而非核心區、人口流出的城市則依舊冷清。換句話說，市場不會再出現全國性的普漲，而是各走各的路。

對于普通人來說，應該如何應對？如果你是剛需買家，下半年可能是一個相對合適的窗口期，但要避開幾個雷區：第一，別碰人口凈流出城市的遠郊盤，未來接盤的人更少；第二，避免中小房企的期房，以免遭遇爛尾風險；第三，老破小學區房要謹慎，因為教育政策隨時可能調整。

對于已經持有房子的人，不要過度執著于當年的高點價格。更應該看的是房子的流動性——小區亮燈率高不高，地鐵近不近，教育資源穩不穩。如果這些條件都不占，哪怕割肉也要及時止損。

至于投資客，更要認清現實：房地產的黃金時代已經結束，普漲不再可能。未來能保值的，只有少數核心資源型房產。更多的財富安全感，應該來自現金流、個人能力提升以及更加多元化的投資方式。

所以，2025下半年很可能真的會迎來一個拐點，但它不是普遍上漲，而是“有人笑、有人哭”的分化行情。

回頭再看馬云八年前的那句話，其實并不是在預測具體價格，而是對大趨勢的判斷：房子不再是稀缺的財富密碼，而是會慢慢變成一種普通商品。事實已經證明，房地產的黃金時代確實已經過去。

2025下半年，樓市大概率會出現一次結構性轉折，核心區的剛需房依舊堅挺，而非核心區和三四線城市的下跌可能繼續延續。對剛需買家來說，這是一個相對合適的窗口期；對投資者來說，指望房子暴富已經不現實。

房地產的邏輯徹底變了。未來的安全感，更多要靠穩定的現金流、可持續的收入和理性的消費觀念。房子回歸居住本質，才是時代的新常態。那么，下半場的房地產，你準備好了嗎？